INEWSFAKTA.COM | Jakarta , 12-1-2026 – Kerusakan interior unit rumah susun akibat rembesan air dari luar unit—melalui retakan dinding atau kegagalan struktur bangunan—bukan sekadar persoalan teknis, melainkan cermin dari kegagalan tata kelola hunian vertikal. Dalam banyak kasus, penghuni dipaksa menanggung kerugian berlapis: plafon dan dinding rusak, perabot hancur, sementara pengelola hanya menawarkan perbaikan kosmetik atau saling lempar tanggung jawab. Padahal, secara hukum, kerusakan yang bersumber dari bagian bersama dan struktur bangunan menempatkan kewajiban penuh pada pengelola dan penyelenggara rumah susun. Ketika kerusakan dibiarkan berulang dan perbaikan struktural dihindari, persoalan ini bergeser dari sekadar kelalaian teknis menjadi dugaan pelanggaran hukum yang merugikan hak dasar penghuni atas hunian yang aman dan layak.
Dasar hukum yang tegas, sistematis, dan bisa dipakai sebagai dasar advokasi / gugatan.
I. SIAPA YANG BERTANGGUNG JAWAB?
Kasus:
Kerusakan interior unit rumah susun akibat rembesan air dari luar unit, melalui :
* retakan dinding,
* kebocoran struktur,
* kegagalan konstruksi, bukan karena kesalahan tetangga.
Pihak yang bertanggung jawab penuh :
👉 Pengelola Rumah Susun / PPPSRS
👉 Developer (jika masih dalam masa tanggung jawab bangunan)
👉 Negara (Pemda) → dalam konteks pembinaan, pengawasan, dan pembiaran bila lalai
Penghuni TIDAK bertanggung jawab.
II. APA SAJA YANG WAJIB DIGANTI / DIPERBAIKI?
✅ WAJIB DIGANTI & DIPULIHKAN SECARA UTUH
Jika penyebabnya dari bagian bersama / struktur bangunan, maka tanggung jawab mencakup :
1. Perbaikan struktur (retakan, kebocoran, sambungan beton)
2. Seluruh kerusakan interior unit, termasuk :
plafon , dinding , lantai , cat , wallpaper
3. Seluruh perabot/meubel yang rusak, seperti : lemari , tempat tidur , sofa , kitchen set , elektronik (jika terdampak)
⚠️ Tidak boleh hanya “tambal”, “cat ulang”, atau perbaikan kosmetik.
III. DASAR HUKUM: KEWAJIBAN PERTANGGUNGJAWABAN
1. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
🔹 Pasal 1 angka 16
Penyelenggaraan rumah susun termasuk pengelolaan dan pengendalian.
🔹 Pasal 5 ayat (1)
Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun.
➡️ Negara mendelegasikan pengelolaan kepada PPPSRS / pengelola
➡️ Tanggung jawab hukum tetap melekat
🔹 Pasal 59 ayat (1)
Pengelola wajib memelihara dan memperbaiki bagian bersama dan benda bersama.
➡️ Struktur bangunan = bagian bersama
2. PP No. 13 Tahun 2021 (Turunan UU Rusun)
🔹 Pasal 52 ayat (2)
Pengelola wajib menjaga bangunan laik fungsi dan aman dihuni
➡️ Bangunan bocor & merusak unit = tidak laik fungsi
3. Permen PUPR No. 14 Tahun 2021
🔹 Pasal 6 & 7
Pengelola bertanggung jawab atas :
* pemeliharaan
* perbaikan
* pencegahan kerusakan lanjutan
➡️ Tidak boleh reaktif, apalagi pembiaran
4. UU No. 8 Tahun 1999 – Perlindungan Konsumen
Penghuni = konsumen jasa hunian
🔹 Pasal 4
Hak konsumen atas :
kenyamanan
keamanan
keselamatan
🔹 Pasal 7
Pelaku usaha wajib memberi ganti rugi atas kerugian konsumen
🔹 Pasal 19 ayat (1)
Pelaku usaha bertanggung jawab mengganti kerugian atas kerusakan barang/jasa
➡️ Interior & meubel = kerugian nyata
5. KUHPerdata (Perdata Umum)
🔹 Pasal 1365
Perbuatan melawan hukum:
pembiaran
kelalaian
tidak melakukan kewajiban
➡️ Kerusakan unit akibat kelalaian struktur = PMH
🔹 Pasal 1366
Tanggung jawab karena kelalaian
IV. JIKA STRUKTUR TIDAK DIPERBAIKI TOTAL (HANYA ESTETIK)
❌ Itu melanggar hukum berikut :
1. UU Bangunan Gedung (UU No. 28 Tahun 2002 jo. UU Cipta Kerja)
Bangunan wajib laik fungsi :
* struktur
* keselamatan
* kesehatan
➡️ Tambal estetika ≠ laik fungsi
2. PP No. 16 Tahun 2021
Bangunan yang :
bocor berulang
merusak unit ➡️ GAGAL FUNGSI
➡️ Wajib dilakukan :
evaluasi teknis
perbaikan menyeluruh
bukan kosmetik
3. Potensi PIDANA
Jika :
diketahui ada kerusakan struktur,
dibiarkan,
menyebabkan kerugian atau membahayakan,
➡️ Bisa masuk:
kelalaian berat
membahayakan keselamatan penghuni
Kondisi Tanggung Jawab
“Kerusakan interior unit dan perabot yang timbul akibat kegagalan struktur bangunan merupakan tanggung jawab penuh pengelola rumah susun, dan pembiaran atau perbaikan kosmetik semata merupakan pelanggaran terhadap UU Rumah Susun, UU Perlindungan Konsumen, serta perbuatan melawan hukum.”
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
