INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 17-3-2026 – Ditengah pesatnya pembangunan apartemen di Indonesia, banyak pemilik unit rumah susun masih merasa “terkunci” dalam pengelolaan hunian mereka sendiri. Padahal, secara hukum hak pengelolaan sudah seharusnya beralih ke pemilik melalui PPPSRS setelah unit dihuni. Redaksi merangkum 10 modus yang sering digunakan developer untuk tetap menguasai apartemen, mulai dari menunda pembentukan organisasi warga hingga ketidaktransparanan pengelolaan dana. Praktik-praktik ini bukan hanya menyulitkan warga, tapi juga berpotensi menimbulkan konflik berkepanjangan dan melemahkan kualitas tata kelola apartemen.
1. Menunda Pembentukan PPPSRS
Secara hukum, setelah unit mulai dihuni dan syarat terpenuhi, pemilik unit berhak membentuk PPPSRS (Persatuan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun).
Namun dalam praktiknya, developer sering :
* menunda pembentukan PPPSRS
* memperpanjang masa pengelolaan sementara
* membuat proses pembentukan organisasi warga berlarut-larut
Dengan cara ini, developer tetap menguasai operasional apartemen.
2. Mengendalikan Rapat Pembentukan PPPSRS
Dalam beberapa kasus, rapat pembentukan PPPSRS tetap diselenggarakan, tetapi :
* daftar peserta dibatasi
* pemilik unit tidak diberi informasi yang cukup
* rapat diatur oleh pihak yang masih terafiliasi dengan developer
Akibatnya organisasi warga yang terbentuk tidak independen.
3. Menempatkan Orang Developer dalam Pengurus PPPSRS
Developer kadang mendorong orang-orang yang masih memiliki hubungan dengan mereka untuk menjadi pengurus PPPSRS.
Dengan cara ini developer tetap dapat :
* mempengaruhi keputusan organisasi
* mengendalikan kebijakan pengelolaan
* mengontrol arus keuangan apartemen
4. Menguasai Perusahaan Pengelola (Property Management)
Banyak apartemen menggunakan perusahaan pengelola yang sebenarnya masih terafiliasi dengan developer.
Perusahaan ini kemudian :
* mengelola operasional
* mengatur vendor
* menentukan biaya layanan
Padahal secara prinsip, perusahaan pengelola seharusnya ditunjuk oleh PPPSRS, bukan oleh developer.
5. Mengendalikan Data Pemilik Unit
Data pemilik unit sering kali tetap berada di tangan developer atau pengelola.
Dengan kontrol data ini, developer dapat :
* menentukan siapa yang diundang rapat
* mengendalikan komunikasi warga
* membatasi informasi kepada pemilik unit tertentu
6. Menggunakan Administrasi untuk Menekan Warga
Dalam konflik tertentu, warga yang kritis kadang menghadapi berbagai hambatan administratif, misalnya :
* kesulitan mendapatkan dokumen
* laporan yang tidak ditindaklanjuti
* proses administrasi yang dipersulit
Hal ini membuat sebagian warga enggan terlibat dalam konflik.
7. Menguasai Fasilitas Komersial Apartemen
Developer sering tetap menguasai fasilitas tertentu seperti :
* area parkir
* ruang komersial
* fasilitas iklan
* area sewa usaha
Fasilitas ini bisa menjadi sumber pendapatan yang besar.
8. Ketidaktransparanan Pengelolaan Dana
Salah satu sumber konflik terbesar adalah masalah keuangan, seperti :
* penggunaan IPL
* sinking fund
* biaya tambahan yang tidak jelas
Tanpa transparansi laporan keuangan, warga sulit mengawasi penggunaan dana.
9. Menggunakan Peraturan Internal untuk Mengendalikan Warga.
Developer atau pengelola kadang membuat aturan internal yang memberikan kewenangan besar kepada manajemen.
Misalnya:
* pembatasan penggunaan fasilitas
* kebijakan parkir sepihak
* aturan administrasi yang tidak melalui persetujuan warga
10. Memanfaatkan Lambatnya Penegakan Regulasi
Banyak konflik apartemen berlangsung lama karena :
* proses mediasi yang lambat
* regulasi yang belum tegas
* lemahnya pengawasan pemerintah daerah
Kondisi ini sering dimanfaatkan oleh developer untuk mempertahankan pengaruhnya.
Dampak dari Praktik Ini
Jika penguasaan apartemen oleh developer berlangsung terlalu lama, dampaknya dapat meluas, antara lain :
* konflik berkepanjangan antara warga dan pengelola
* menurunnya transparansi keuangan
* lemahnya kontrol warga terhadap lingkungan mereka
* penurunan kualitas tata kelola apartemen
Kerangka Hukum yang Mengatur
Pengelolaan rumah susun di Indonesia diatur dalam :
* UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
* PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
Regulasi ini menegaskan bahwa pemilik unit memiliki hak untuk mengelola hunian mereka melalui organisasi bersama.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
