INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 2-9-2026 – Suatu sumber warga pada Agustus 2026 membuka kembali persoalan yang selama ini kerap tersembunyi di balik lobi mewah apartemen di Jakarta Selatan : siapa sebenarnya yang mengendalikan pengelolaan hunian bersama, sejauh mana warga berhak mengetahui keputusan yang menyangkut mereka, dan kepada siapa pengelola harus mempertanggungjawabkan kebijakannya ?
Bukan sekadar komplain mengenai pelayanan. Sejumlah pemilik apartemen di kawasan Jakarta Selatan, menyatakan mosi tidak percaya terhadap dua pejabat operasional pengelola. Dokumen itu ditembuskan kepada instansi pemerintah daerah yang membidangi perumahan dan ketenagakerjaan.
Yang menarik, mosi tersebut tidak hanya berbicara mengenai ketidakpuasan pelayanan. Para pemilik menghubungkannya dengan empat persoalan berbeda : ketenagakerjaan, keselamatan penghuni, perubahan prosedur pelayanan, serta penanganan pengaduan warga.
Jika seluruh tuduhan itu nantinya terbukti, persoalannya dapat berkembang dari sekadar konflik internal menjadi pertanyaan lebih serius mengenai akuntabilitas tata kelola rumah susun.
Tujuh Tahun Bekerja, Lalu Dialihdayakan ?
Persoalan pertama sekaligus paling kompleks menyangkut nasib sejumlah pekerja.
Dalam surat tersebut disebutkan bahwa sejumlah pekerja lini depan telah bekerja lebih dari lima tahun melalui suatu perusahaan, kemudian sekitar dua tahun melalui PPPSRS—Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, yakni badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni yang memperoleh kuasa dari pemilik.
Total masa kerja mereka, menurut surat itu, telah melampaui tujuh tahun. Para pemilik kemudian mempersoalkan rencana mengubah sistem hubungan kerja mereka menjadi outsourcing atau alih daya, tanpa terlebih dahulu dibawa ke forum anggota. Di titik inilah investigasi harus memisahkan tuduhan dalam surat dengan kesimpulan hukum.
Sumber menyebut Pasal 59 UU Ketenagakerjaan dengan argumentasi bahwa PKWT—Perjanjian Kerja Waktu Tertentu atau kontrak kerja untuk jangka waktu/pekerjaan tertentu—maksimal lima tahun dan pekerja kemudian “wajib jadi tetap”. Rumusan tersebut tidak boleh langsung diperlakukan sebagai kesimpulan hukum final.
Era ketenagakerjaan Indonesia telah mengalami perubahan melalui regulasi Cipta Kerja. PP Nomor 35 Tahun 2021 secara khusus mengatur PKWT, alih daya, PHK, kompensasi PKWT dan perlindungan pekerja. Karena itu, untuk menentukan apakah hubungan kerja selama lebih dari tujuh tahun tersebut melanggar hukum, perlu diperiksa setidaknya siapa pemberi kerja pada masing-masing periode, jenis PKWT, isi dan tanggal setiap kontrak, apakah terjadi pergantian badan hukum pemberi kerja, sifat pekerjaan, serta bagaimana kontinuitas hubungan kerjanya.
Artinya, angka “tujuh tahun” saja belum cukup untuk menyimpulkan telah terjadi pelanggaran ketenagakerjaan.
Demikian pula tuntutan dalam surat agar hak normatif pekerja diselesaikan sebesar “10–11 bulan gaji” atau pekerja diangkat menjadi tetap merupakan posisi atau tuntutan pihak pembuat mosi, bukan nilai hak pekerja yang telah ditetapkan secara hukum. Dokumen memang mencantumkan tuntutan tersebut.
Di sinilah pemeriksaan oleh instansi ketenagakerjaan menjadi penting.
Ketika Masalah SDM Menjadi Masalah Tata Kelola
Ada pertanyaan lain yang bahkan lebih luas daripada soal kontrak pekerja : siapa yang sebenarnya berwenang mengambil keputusan strategis dalam pengelolaan rumah susun ?
Para pemilik menilai perubahan sistem ketenagakerjaan tidak semestinya dilakukan secara tertutup. Mereka mengaitkannya dengan prinsip transparansi dan akuntabilitas serta menilai persoalan tersebut seharusnya dibawa ke forum anggota.
Persoalan ini penting karena sebuah rumah susun bukan hotel biasa.
UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menempatkan pengelolaan rumah susun dalam sistem hukum yang juga mengakui partisipasi pemilik dan penghuni. Undang-undang tersebut dibangun antara lain berdasarkan asas kesejahteraan, keadilan, kebersamaan, kemitraan, keselamatan, kenyamanan, keamanan, ketertiban, serta kepastian hukum.
Dengan demikian, pertanyaan investigatifnya bukan hanya :
“Apakah kebijakan itu baik ?”
Tetapi juga :
“Siapa yang memutuskan, berdasarkan kewenangan apa, melalui prosedur apa, dan apakah pemilik memperoleh informasi yang seharusnya mereka terima ?”
Empat pertanyaan sederhana itu dapat menjadi alat untuk membedakan pengelolaan profesional dari pengelolaan yang sekadar berjalan secara administratif.
Keluhan Keamanan yang Disebut Berujung Cedera
Persoalan kedua jauh lebih serius karena menyentuh keselamatan manusia.
Sumber menyebut adanya keluhan keamanan pada April 2026 yang tidak memperoleh penanganan memadai dan kemudian dikaitkan dengan terjadinya cedera terhadap seorang penghuni.
Justru di sinilah pemerintah dan PPPSRS semestinya melakukan pemeriksaan berbasis dokumen : kapan keluhan pertama diterima, siapa yang menerima, apa isi keluhannya, tindakan apa yang dilakukan, apakah terdapat laporan insiden, rekaman CCTV, laporan keamanan, atau bukti lain. Tanpa itu, publik hanya akan berhadapan dengan dua versi cerita.
Paket Hilang dan Pertanyaan tentang SOP
Persoalan ketiga terlihat lebih sederhana, tetapi sesungguhnya menyentuh jantung manajemen operasional.
Menurut sumber, prosedur penanganan paket dan penitipan yang sebelumnya berjalan kemudian diubah. Para pemilik mengklaim perubahan tersebut dilakukan sepihak dan setelah perubahan itu muncul persoalan paket hilang serta keluhan penghuni. Klaim ini masih membutuhkan investigasi lanjutan.
Investigasi yang memadai seharusnya membandingkan SOP—Standard Operating Procedure atau prosedur operasional standar—lama dan baru, tanggal perubahan, pihak yang menyetujuinya, laporan kehilangan sebelum dan sesudah perubahan, serta dokumentasi pengaduan. Data semacam itu jauh lebih bernilai daripada sekadar saling menyalahkan.
Jika ternyata tingkat kehilangan meningkat setelah perubahan prosedur, terdapat persoalan manajemen yang perlu dievaluasi. Sebaliknya, jika datanya tidak menunjukkan korelasi, tuduhan tersebut juga harus dikoreksi.
Investigasi bekerja dua arah.
Dua Minggu Menunggu Dengar Pendapat
Persoalan keempat mungkin justru memperlihatkan akar konflik sebenarnya.
Para pemilik menyatakan permintaan dengar pendapat yang diharapkan mempertemukan unsur operasional dan PPPSRS tidak terlaksana selama lebih dari dua minggu.
Sumber kemudian menghubungkannya dengan Pasal 92 ayat (3) Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025.
Namun terdapat koreksi penting: Pasal 92 ayat (3) terutama mengatur tugas Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dalam pembinaan dan pengawasan, termasuk mengidentifikasi masalah, menampung serta memfasilitasi pengaduan masyarakat, memberikan masukan kepada pelaku pembangunan, PPPSRS dan pengelola, serta memberikan rekomendasi penyelesaian.
Tetapi pasal tersebut justru membuka pertanyaan yang lebih besar :
Jika konflik warga dan pengelola sudah berlangsung dan pengaduan telah masuk, apakah pemerintah daerah telah menjalankan fungsi pembinaan dan pengawasannya secara efektif ?
Permen PKP 4/2025 secara eksplisit menempatkan pemerintah pusat dan daerah sebagai pihak yang melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap pengelola rumah susun dan penyelenggaraan PPPSRS.
Maka konflik internal tidak selamanya dapat dianggap sebagai “urusan penghuni dan pengelola”. Ada titik ketika pemerintah harus masuk melalui kewenangan pengawasannya.
Ada Beberapa Klaim Hukum yang Harus Diverifikasi
Sumber juga menyatakan, adanya permintaan dibukanya perjanjian pengelolaan dan berita acara serah terima, pembekuan kewenangan dua pejabat operasional sampai dilakukan audit, serta pelaksanaan forum anggota. Jika tuntutan tidak dipenuhi, para pemilik menyatakan akan membawa persoalan tersebut kepada pemerintah daerah dan meminta audit serta penerapan sanksi administratif.
Rujukan hukum tidak boleh disalin begitu saja sebagai fakta hukum.
Contohnya, dokumen menyatakan setiap perubahan pengelola/karyawan wajib disertai berita acara kesepakatan serah terima pengelolaan.
Padahal ketentuan penyerahan pengelolaan dalam Permen PKP 4/2025 perlu dibaca berdasarkan konteks lengkapnya—termasuk siapa pihak yang menyerahkan dan menerima pengelolaan—sehingga tidak otomatis dapat diterapkan terhadap setiap pergantian karyawan.
Sebuah tuntutan warga dapat memiliki substansi yang patut diperiksa, tetapi argumentasi hukumnya tetap harus diuji pasal demi pasal.
Membela hak warga tidak berarti mengabaikan presisi hukum.
Empat Pertanyaan yang Belum Terjawab
Dari keseluruhan dokumen, terdapat empat hal yang layak diperiksa lebih jauh :
legalitas dan kronologi hubungan kerja para pekerja;
*dasar serta prosedur perubahan sistem SDM;
kronologis dan respons terhadap insiden keselamatan;
* serta mekanisme perubahan SOP dan penyelesaian pengaduan penghuni.
Pemeriksaan juga perlu menjangkau kontrak kerja, keputusan PPPSRS, kontrak pengelolaan, SOP, notulen forum anggota, laporan insiden, korespondensi pengaduan, dan dokumen serah terima.
Tanpa membuka dokumen-dokumen itu, perdebatan akan berhenti pada satu pihak berkata “kami telah menjalankan prosedur”, sementara pihak lain berkata “kami tidak pernah dilibatkan.”
Transparansi adalah cara paling sederhana untuk menguji keduanya.
Dokumen keberatan dan tuduhan dari sebagian pemilik, bukan putusan pengadilan, hasil pemeriksaan ketenagakerjaan, ataupun keputusan pemerintah yang telah menetapkan adanya pelanggaran. Karena itu, pihak PPPSRS, pengelola, dan individu yang dipersoalkan tetap memiliki hak untuk memberikan penjelasan dan bantahan.
Ketika surat resmi telah mengangkat persoalan hubungan kerja, keselamatan, SOP pelayanan, keterbukaan pengambilan keputusan dan mekanisme pengaduan sekaligus, yang sedang dipertanyakan bukan lagi sekadar kualitas seorang manajer. Yang sedang diuji adalah sistem tata kelola sebuah rumah susun.
Dan ukuran tata kelola yang sehat sebenarnya sederhana :
keputusan dapat ditelusuri,
kewenangan dapat dijelaskan,
dokumen dapat diperiksa,
keluhan memperoleh jawaban, dan
ketika terjadi kesalahan terdapat mekanisme pertanggungjawaban.
Kemewahan sebuah hunian mungkin terlihat dari marmer di lobinya.
Tetapi kualitas pengelolaannya baru terlihat ketika seorang warga mengetuk pintu meminta jawaban.
Sumber literasi :
tulisan ini dikembangkan dari informasi warga apartemen mewah di Jakarta Selatan pada Agustus 2026 yang disampaikan sejumlah pemilik kepada PPPSRS dan ditembuskan kepada instansi pemerintah terkait ; serta diverifikasi dan diperkaya dengan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun melalui Database Peraturan BPK , PP No. 35 Tahun 2021 tentang PKWT, Alih Daya, Waktu Kerja, Waktu Istirahat dan PHK melalui Database Peraturan BPK , dan Permen PKP No. 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta PPPSRS, khususnya ketentuan pembinaan dan pengawasan Pasal 92–94.
Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
