INEWSFALTA.COM | Jakarta, 18-3-2026 — Di balik gemerlap pembangunan apartemen di berbagai kota besar Indonesia, tersimpan pola penguasaan yang kerap luput dari perhatian publik. Sejumlah temuan dan pengalaman warga menunjukkan adanya skema sistematis di mana developer tidak sepenuhnya melepaskan kendali setelah unit terjual, melainkan tetap mempertahankan dominasi melalui pengelolaan operasional, kontrol administrasi, hingga pengaruh dalam organisasi penghuni. Praktik ini diduga berlangsung bertahap—mulai dari penunjukan pengelola terafiliasi, penguasaan aliran dana warga, hingga intervensi dalam pembentukan PPPSRS—yang pada akhirnya memicu konflik berkepanjangan, menurunkan kualitas tata kelola, serta berdampak langsung pada nilai ekonomi dan keharmonisan sosial di lingkungan apartemen.
Tahap 1
Penjualan Unit dan Awal Penguasaan Sistem
Developer membangun apartemen lalu menjual unit kepada pembeli.
Namun pada tahap awal operasional, developer tetap memegang kendali penuh terhadap :
* manajemen gedung
* sistem administrasi
* pengelolaan dana operasional
* data pemilik unit
Biasanya developer menunjuk perusahaan pengelola yang masih terafiliasi dengan mereka.
Akibatnya seluruh operasional tetap berada di bawah kontrol developer.
Tahap 2
Penguasaan Operasional Apartemen
Setelah penghuni mulai menempati unit, developer melalui perusahaan pengelola mengendalikan pengelolaan dana warga melalui :
* IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan)
* sinking fund
* biaya parkir
* biaya fasilitas
Dana ini bisa menjadi sumber uang yang sangat besar setiap bulan.
Namun dalam beberapa konflik apartemen, warga sering mengeluhkan :
* laporan keuangan yang tidak transparan
* sulitnya mengakses laporan penggunaan dana
Tahap 3
Mengendalikan Pembentukan PPPSRS
Menurut UU Rumah Susun, setelah apartemen dihuni, pemilik unit berhak membentuk PPPSRS
(Persatuan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun). Organisasi ini seharusnya menjadi pengelola resmi apartemen.
Namun dalam banyak konflik apartemen, proses ini sering dikendalikan oleh developer melalui beberapa cara :
* menunda pembentukan organisasi warga
* mengatur rapat pembentukan
* membatasi partisipasi pemilik unit
Tahap 4
Pengaruh terhadap Pengurus PPPSRS
Dalam beberapa kasus, orang-orang yang dekat dengan developer masuk ke dalam kepengurusan PPPSRS, akibatnya :
* keputusan organisasi tidak independen
* kebijakan tetap menguntungkan developer
* pengelola yang sama tetap dipertahankan
Dengan cara ini developer masih memiliki pengaruh dalam pengelolaan apartemen.
Tahap 5
Penguasaan Sumber Pendapatan Apartemen
Beberapa sumber pendapatan yang sering menjadi objek penguasaan adalah :
* parkir kendaraan
* ruang komersial
* ruang iklan
* penyewaan fasilitas
* kontrak vendor
Pendapatan dari sektor ini dapat bernilai sangat besar setiap tahun.
Tahap 6
Hambatan Administratif bagi Warga
Ketika warga mencoba mempertanyakan tata kelola, sering muncul hambatan administratif seperti :
* sulit mendapatkan dokumen
* laporan tidak ditindaklanjuti
* akses informasi terbatas
Hal ini dapat melemahkan posisi warga dalam memperjuangkan transparansi.
Tahap 7
Konflik Berkepanjangan
Akibat dari berbagai praktik tersebut, konflik antara warga dan pengelola sering terjadi.
Dampaknya antara lain :
* polarisasi antar warga
* menurunnya kepercayaan terhadap manajemen
* kualitas pengelolaan apartemen menurun
Konflik ini bahkan bisa berlangsung selama bertahun-tahun.
Dampak Sosial dan Ekonomi
Jika tata kelola tidak berjalan baik, dampaknya bisa meluas :
* Dampak sosial
* ketegangan antar penghuni
* komunitas menjadi tidak harmonis
Dampak ekonomi
* nilai properti menurun
* biaya operasional meningkat
Prinsip Tata Kelola Apartemen yang Sehat
Para ahli properti menyebutkan bahwa pengelolaan apartemen yang sehat harus memiliki beberapa prinsip utama :
* Transparansi
Laporan keuangan (bedah detail) dapat diakses pemilik unit.
* Partisipasi warga. Pemilik unit terlibat dalam pengambilan keputusan.
* Akuntabilitas
Pengelola bertanggung jawab kepada pemilik.
Dasar Regulasi di Indonesia
Pengelolaan rumah susun diatur dalam :
* UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
* PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
* Permen 4/2025 , khususnya dipertanyakan realisasi pasal 96.
Ketiga regulasi ini menegaskan bahwa pemilik unit memiliki hak untuk mengelola hunian mereka melalui organisasi bersama.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
