INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 23-12-2025 – Banyak persoalan rumah susun di Indonesia tidak pernah benar-benar diselesaikan, bukan karena sulitnya solusi, tetapi karena surat warga yang dibiarkan tanpa jawaban. Di berbagai apartemen, PPPSRS kerap memilih diam saat warga meminta klarifikasi atau penyelesaian masalah yang masih berada dalam kewenangannya. Praktik ini, jika ditelaah secara hukum, bukan sekadar kelalaian administratif, melainkan rangkaian pelanggaran norma yang berujung pada tanggung jawab perdata atas kerugian materiil maupun immateriil yang dialami warga.
Analisis yuridis KUH Perdata (Burgerlijk Wetboek) yang secara langsung relevan dan dapat dinyatakan telah dilanggar sebagai akibat hukum dari rangkaian pelanggaran UU, PP, Pergub, dan Anggaran Dasar yang terjadi di rumah susun berkaitan tindakan PPPSRS yang tidak menjawab atau tidak menindaklanjuti surat atau pertanyaan warga rumah susun dalam rangka mencari solusi, hingga menyebabkan kerugian keuangan atau materiil dan immateriil.
⚖️ PELANGGARAN KUH PERDATA
akibat pelanggaran kewajiban PPPSRS (wanprestasi & perbuatan melawan hukum)
I. WANPRESTASI (CIDERA JANJI)
📌 Pasal 1234 KUH Perdata
Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu.
🔎 Relevansi
PPPSRS terikat perikatan hukum dengan pemilik/penghuni melalui :
* UU 20/2011,
* PP 13/2021,
* Pergub 138/2018,
* Anggaran Dasar PPPSRS.
Kewajiban “berbuat sesuatu” → mengurus, menanggapi, dan menyelesaikan masalah warga.
➡️ Tidak menjawab surat = tidak berbuat sesuatu yang diwajibkan hukum
➡️ Wanprestasi Pasal 1234
📌 Pasal 1243 KUH Perdata
> Penggantian biaya, rugi, dan bunga disebabkan karena tidak dipenuhinya suatu perikatan…
🔎 Relevansi
Diamnya PPPSRS :
* menyebabkan kerugian materiil (biaya, denda, kerusakan),
* kerugian immateriil (ketidakpastian hukum, stres, konflik).
➡️ Hak warga menuntut ganti rugi perdata terbuka
➡️ Wanprestasi Pasal 1243
📌 Pasal 1239 KUH Perdata
Tiap-tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, jika tidak dipenuhi, memberikan hak untuk menuntut penggantian biaya, rugi, dan bunga.
➡️ Langsung applicable karena kewajiban PPPSRS adalah tindakan aktif (administratif & pelayanan).
II. PERBUATAN MELAWAN HUKUM (PMH)
📌 Pasal 1365 KUH Perdata
Tiap perbuatan melawan hukum yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menimbulkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.
🔎 Unsur PMH TERPENUHI :
1. Perbuatan melawan hukum
→ Melanggar UU, PP, Pergub, AD PPPSRS
2. Kesalahan
→ Kelalaian / pembiaran (culpa)
3. Kerugian
→ Materiil & immateriil
4. Hubungan kausal
→ Kerugian terjadi karena tidak dijawabnya surat & tidak dijalankannya kewajiban
➡️ PMH Pasal 1365 terpenuhi secara utuh
📌 Pasal 1366 KUH Perdata
Setiap orang bertanggung jawab bukan hanya atas kerugian yang disebabkan perbuatannya, tetapi juga yang disebabkan kelalaiannya.
🔎 Relevansi kunci
PPPSRS tidak bertindak (omission),
Kelalaian administratif dianggap kesalahan hukum.
➡️ Kelalaian menjawab surat = kesalahan hukum perdata
📌 Pasal 1367 KUH Perdata
Seseorang tidak hanya bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri, tetapi juga atas kerugian yang disebabkan oleh orang-orang yang berada di bawah pengawasannya.
🔎 Relevansi
PPPSRS sebagai badan hukum,
Pengurus bertindak atas nama PPPSRS.
➡️ Tanggung jawab melekat pada :
* PPPSRS sebagai badan hukum,
* Pengurus secara pribadi (dalam kondisi tertentu).
III. PENYALAHGUNAAN HAK (ABUSE OF RIGHT)
📌 Pasal 1337 KUH Perdata
Suatu sebab adalah terlarang, jika bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, atau ketertiban umum.
🔎 Relevansi
Diamnya PPPSRS bukan netral, tetap i:
* menghambat hak warga,
* menciptakan ketidaktertiban,
* memelihara konflik.
➡️ Perbuatan administrasi tanpa itikad baik = sebab terlarang
📌 Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata
Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.
🔎 Relevansi
Anggara Dasar PPPSRS = perjanjian internal yang mengikat,
Tidak menjawab surat = itikad tidak baik.
➡️ Pelanggaran asas itikad baik
Tidak menjawab surat/pertanyaan warga oleh PPPSRS
bukan hanya pelanggaran administratif,
melainkan telah memenuhi unsur WANPRESTASI dan PERBUATAN MELAWAN HUKUM menurut KUH Perdata.
➡️ Dasar gugatan perdata sangat kuat.
Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
