INEWSFAKTA.COM | Jakarta , 14-12-2025 — Yayasan yang bergerak di bidang sosial dan kemanusiaan memiliki peluang sah secara hukum untuk menggugat Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) maupun badan pengelola apartemen apabila terbukti melakukan Perbuatan Melawan Hukum (PMH). Gugatan tersebut dapat diajukan sepanjang yayasan memenuhi syarat legal standing dan bertujuan melindungi kepentingan publik warga rumah susun.
Secara hukum, kedudukan yayasan sebagai penggugat diakui apabila terdapat hubungan yang jelas antara tujuan pendirian yayasan dengan objek sengketa. Artinya, gugatan harus selaras dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga (AD/ART) yayasan, serta menyasar pelanggaran hukum yang berdampak luas terhadap warga.
“Gugatan yayasan dalam konteks rumah susun umumnya bertujuan menghentikan perbuatan melawan hukum dan memulihkan tata kelola pengelolaan yang menyimpang,” ujar seorang praktisi hukum perdata yang dimintai pendapat secara terpisah.
Gugatan Berbasis NGO Standing
Dalam praktik hukum perdata, dikenal mekanisme gugatan perwakilan kepentingan (NGO standing). Melalui mekanisme ini, yayasan tidak harus membuktikan bahwa dirinya dirugikan secara langsung. Namun, terdapat sejumlah syarat yang harus dipenuhi.
Pertama, tujuan yayasan harus secara eksplisit tercantum dalam AD/ART, antara lain mencakup perlindungan sosial, hak-hak warga, kemanusiaan, keadilan sosial, atau perlindungan konsumen dan masyarakat. Kedua, perbuatan P3SRS atau badan pengelola harus bersifat sistemik, melanggar hukum publik, dan berdampak luas, khususnya terhadap penghuni rumah susun.
Pelanggaran tersebut umumnya berkaitan dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun serta Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021, yang mengatur tata kelola, transparansi, dan partisipasi penghuni. Gugatan dalam kerangka NGO standing juga tidak boleh semata-mata menuntut ganti rugi pribadi, melainkan menekankan aspek penghentian pelanggaran dan pemulihan hak kolektif warga.
Mahkamah Agung, melalui berbagai putusannya, telah mengakui legal standing organisasi nonpemerintah, sepanjang tujuan organisasinya jelas dan tidak digunakan sebagai sarana kepentingan pribadi terselubung.
Class Action dan Mandat Warga
Selain NGO standing, yayasan juga dapat mengajukan gugatan sebagai perwakilan warga, baik melalui class action maupun mandat kolektif. Dalam skema ini, yayasan bertindak atas dasar surat kuasa atau mandat dari warga, dengan syarat terdapat kesamaan fakta dan dasar hukum di antara para penghuni yang diwakili.
Pendekatan ini kerap dipadukan dengan strategi advokasi hukum, terutama dalam kasus-kasus pengelolaan rumah susun yang dinilai melanggar prinsip transparansi dan akuntabilitas.
P3SRS dan Pengelola Bisa Digugat Bersama
Secara hukum, gugatan dapat diajukan sekaligus terhadap P3SRS dan badan pengelola. P3SRS merupakan subjek hukum berbentuk perkumpulan berbadan hukum, sedangkan badan pengelola berperan sebagai pelaksana operasional pengelolaan rumah susun.
Bahkan, dalam kondisi tertentu, pengurus atau pejabat P3SRS maupun badan pengelola dapat digugat secara pribadi apabila terbukti bertindak di luar kewenangan atau melakukan penyalahgunaan wewenang secara sengaja. Pola ini kerap digunakan dalam gugatan PMH untuk menembus tanggung jawab personal pengambil keputusan.
Pelanggaran yang Dapat Menjadi Dasar PMH
Sejumlah perbuatan yang kerap dijadikan dasar gugatan PMH dalam pengelolaan rumah susun antara lain:
* Pelanggaran terhadap UU 20/2011 dan PP 13/2021
* Penolakan hak informasi warga
* Tidak adanya transparansi keuangan
* Pengelolaan tanpa legitimasi yang sah
* Penghalangan partisipasi penghuni dalam pengambilan keputusan
Dalam doktrin hukum perdata, pelanggaran terhadap peraturan perundang-undangan tersebut dipandang sebagai perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad).
(Red/HB)
