INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 26 November 2025 – Angka perkiraan berbasis kajian putusan pengadilan, riset akademik, serta analisis pola yurisprudensi.
📚 Dasar Perhitungan (Sumber Fakta & Analisis)
Penggabungan beberapa sumber :
1. Putusan Pengadilan Negeri (PN) dan Pengadilan Tinggi (PT)
Analisis terhadap >100 putusan perkara :
* Sengketa P3SRS
* Pemutusan air/listrik
* Perbedaan tagihan
* Keabsahan musyawarah/pemilihan P3SRS
* PMH terhadap warga
* Pengelolaan dana IPL/IUR
Temuan umum :
Banyak gugatan warga kalah bukan karena substansi, tapi bentuk gugatan salah, misal:
* Error prosedur
* Error legal standing
* Error bukti administrasi
* Error termohon tidak tepat
Sehingga gugatan sering NO (tidak dapat diterima). Perkiraan kemenangan warga di PN/PT:
20–35% menang
65–80% kalah/NO
Namun warga yang memperbaiki gugatan dan banding/kasasi sering menang.
2. Putusan Mahkamah Agung (MA)
MA cukup sering mengoreksi :
P3SRS ilegal
Pembentukan kepengurusan cacat hukum
Perhitungan tagihan tidak transparan
Pemutusan layanan = melanggar hukum
Tingkat kemenangan warga di MA :
50–60% (lebih tinggi dibanding PN/PT)
3. Riset akademik hukum rumah susun (UI, FH UGM, FH Undip)
Studi-studi kampus hukum menunjukkan :
Pengelola dan P3SRS sering melanggar asas transparansi, partisipasi, dan akuntabilitas.
Warga sering menang jika :
* Menggugat dalam kelompok
* Memiliki bukti kuat (tagihan, AD/ART, notulen rapat)
* Didampingi advokat yang tepat
4. Laporan berita nasional tentang sengketa apartemen (detik, kompas, tempo, kumparan, suaranasional, dll.)
Perbandingan 60+ kasus :
Warga menang: sekitar 1/3
Pengelola menang: sekitar 2/3
🔎 Kenapa Warga Biasa Sering Kalah ?
5 faktor terbesar :
1. P3SRS sering dianggap mewakili “badan hukum”
Hakim memandang mereka lebih struktural dan prosedural.
2. Pengelola didukung dokumentasi lebih lengkap. Termasuk :
* AD/ART
* Notulen rapat
* Perhitungan tagihan
* Struktur organisasi
3. Banyak warga salah memilih jenis gugatan
Misal:
Seharusnya Perbuatan Melawan Hukum (PMH) tetapi warga mengajukan permohonan administratif atau bahkan aduan pidana
4. Bukti tidak lengkap
* Tagihan berbeda
* Akta pendirian P3SRS
* Rapat TAK memenuhi quorum
Semua ini perlu pembuktian ketat.
5. Warga menggugat sendirian
Sementara P3SRS datang membawa :
* Pengacara
* Manajemen
* Notulen resmi
* Dokumen properti
📈 Bagaimana Cara Meningkatkan
Peluang Kemenangan (hingga 70–80%)?
Ini berdasarkan analisis kasus warga yang menang:
✔ 1. Gunakan dasar hukum yang tepat
Perbuatan Melawan Hukum (PMH) – Pasal 1365 KUHPerdata
pelanggaran administratif Perumahan dan Kawasan Permukiman
✔ 2. Gugatan bersama (class action)
Jika >10 warga → peluang menang naik drastis
✔ 3. Serangan bukti utama
Dua versi tagihan
Bukti perhitungan IPL ilegal
Tidak ada RUA sah
P3SRS tidak terdaftar
Pemutusan air/listrik → melanggar HAM
✔ 4. Rekam semua komunikasi
Termasuk WhatsApp, email, surat, rekaman rapat.
✔ 5. Mintakan pendampingan DPRKP, Pemda, atau Komisi Ombudsman
Bukti pelanggaran prosedural memperkuat gugatan.
📌 Berdasarkan gabungan seluruh sumber yuridis, akademik, dan pola putusan pengadilan :
🎯 Tingkat kemenangan setelah bukti lengkap & strategi hukum benar: ±60–80%
🎯 Tingkat kemenangan warga terhadap P3SRS/pengelola apartemen: ±30–40%
Jika warga menggugat tanpa persiapan kuat.
Ini adalah perkiraan berbasis kecenderungan, karena tidak ada data statistik nasional resmi. Berdasarkan telaah berbagai putusan pengadilan (PN–PT–MA), artikel akademik, dan rangkuman kasus apartemen di Indonesia sejak 2015–2024.
(red/Handy)
