INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 1 Desember 2025 – Berikut penjelasan detail dan argumentasi hukum yang bisa dipertanggungjawabkan bahwa badan pengelola apartemen adalah produsen/penyedia jasa sehingga tunduk penuh pada Undang-Undang Perlindungan Konsumen (UUPK) dan tidak boleh melanggar hak konsumen :
1. Kedudukan Badan Pengelola = Pelaku Usaha Jasa
Dasar Hukum :
Pasal 1 angka 3 UU No. 8 Tahun 1999
> Pelaku usaha adalah setiap orang atau badan usaha yang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa.
Posisi Badan Pengelola.
* Menjual jasa pengelolaan hunian
* Menarik bayaran berkala (iuran, service charge, sinking fund, parkir, dll)
* AMenyediakan “produk” tidak berwujud berupa : Keamanan, Kebersihan, Akses fasilitas, Administrasi, Pengelolaan lingkungan hunian.
Kesimpulan hukum :
👉 Badan pengelola adalah pelaku usaha jasa
👉 Warga adalah konsumen jasa
👉 Hubungan hukum bersifat transaksi konsumen
👉 Maka tunduk penuh pada UU Perlindungan Konsumen
2. Layanan Pengelola = Produk Jasa
Produk Menurut UUPK:
Produk tidak selalu barang fisik.
Pasal 1 angka 4 UUPK
> Jasa adalah setiap layanan yang berbentuk pekerjaan atau prestasi.
Artinya:
Keamanan satpam, Lift berfungsi, Air & listrik manajemen internal, Area bersih, Pelayanan pengaduan, Transparansi keuangan, Ketertiban lingkungan
➡ semuanya adalah produk jasa hukum.
3. Hak Konsumen yang Wajib Dihormati Pengelola
Berdasarkan Pasal 4 UUPK, warga apartemen memiliki hak hukum mutlak : keamanan, informasi yang benar, diterima keluhan/aduannya, diperlakukan adil, ada ganti rugi.
👉 Jika pengelola :
* Tidak membalas surat
* Tidak menjelaskan tagihan
* Mengabaikan kerusakan
* Memutus layanan sepihak
➡️ Terjadi pelanggaran hukum konsumen
4. Larangan Keras bagi Badan Pengelola
Pasal 7 dan 8 UUPK melarang pengelola :
* Memberi layanan tidak sesuai yang dijanjikan
* Menyembunyikan atau memalsukan informasi biaya
* Mengabaikan keluhan konsumen
* Berlaku sewenang-wenang
* Mengalihkan tanggung jawab
Perbuatan Melanggar UUPK :
* Tidak membalas surat (Pasal 4 huruf d)
* Tidak transparan iuran (Pasal 7)
* Memutus fasilitas (Pasal 4)
* Mengabaikan keluhan (Pasal 8)
* Tindakan sepihak (PMH + UU PK)
Badan pengelola bisa digugat dan dipidana.
UU Perlindungan Konsumen :
✔ Memungkinkan gugatan perdata
✔ Memberi ancaman pidana
✔ Memungkinkan denda & pencabutan izin
Sanksi Pidana :
* Pasal 62 UUPK
* Penjara sampai 5 tahun
* Denda sampai Rp2 miliar
6. Relasinya dengan Undang-Undang Rumah Susun
Selain UUPK, pengelola juga terikat oleh :
✅ UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
✅ PP 4/1988 / PP 13/2021
✅ Pergub / Perda terkait Rusun Jakarta
Artinya, badan pengelola tunduk pada :
Hukum perumahan
Hukum konsumen
Hukum perdata
Hukum pidana
Hukum administrasi
7. BAGAN LOGIKA HUKUM (Argumentasi Siap Sidang)
Bayar iuran :
→ terjadi transaksi
→ ada jasa
→ ada konsumen
→ ada pelaku usaha
→ berlaku UUPK
→ ada kewajiban hukum
→ jika dilanggar = sanksi
8. Ringkasan Tegas
> Badan pengelola apartemen bukan “organ internal”, tetapi penyedia jasa komersial.
Karena itu :
* Tidak kebal hukum
* Tidak bisa bertindak sewenang-wenang
* Tidak boleh mengabaikan warga
* Wajib patuhi UUPK
(RED/HB)
