Bagaimanakah Urutan Posisi Tergugat yang Tepat ?

INEWSFAKTA.COM | Jakarta , 4-1-2026 – Penentuan pihak tergugat dalam sengketa pengelolaan rumah susun kembali menjadi sorotan. Di tengah meningkatnya gugatan warga terhadap pengelolaan apartemen, muncul pertanyaan mendasar namun krusial: siapa yang seharusnya ditempatkan sebagai Tergugat 1 ? P3SRS atau badan pengelola ?

Keraguan ini bukan sekadar teknis administratif, melainkan menyangkut arah tanggung jawab hukum, efektivitas putusan pengadilan, serta prinsip dasar struktur organisasi dalam pengelolaan rumah susun. Kesalahan menempatkan pihak tergugat berisiko membuat gugatan kehilangan sasaran, bahkan berujung sulit dieksekusi.
👉 Yang tepat :
Tergugat I : P3SRS
Tergugat II : badan pengelola

Alasan Hukum & Teori Struktur Organisasi

1. P3SRS = Pemegang Mandat & Penanggung Jawab Utama

P3SRS
Secara UU No. 20 Tahun 2011, PP 13/2021, dan Permen terkait :
* P3SRS adalah subjek hukum utama
* Memiliki kewenangan tertinggi atas :
pengelolaan
pengambilan keputusan
penunjukan & pemberhentian pengelola
* Bertanggung jawab atas :
perbuatan hukum
kelalaian
pembiaran (omission)

📌 Asas hukum penting
“ Si pemberi kuasa bertanggung jawab atas perbuatan penerima kuasa ”.

Maka logis & yuridis : P3SRS ditempatkan sebagai Tergugat 1.

2. Badan Pengelola = Pelaksana Teknis / Operator

Badan Pengelola :
* Bertindak atas dasar kontrak dengan P3SRS
* Tidak memiliki legitimasi berdiri sendiri di hadapan pemilik

Tanggung jawabnya :
* turunan
* operasional
* berdasarkan penugasan

📌 Dalam teori hukum :
Badan pengelola = instrumentum
P3SRS = decision maker

Karena itu, badan pengelol tepat sebagai Tergugat II.

Resiko Jika Dibalik (⚠️ Penting)
Jika menempatkan :
❌ Tergugat I : PT PBi
❌ Tergugat II : P3SRS

Resikonya:
1. P3SRS bisa lepas tangan
“ Itu pelaksanaan teknis badan pengelola, bukan keputusan kami ”
2. Hakim bisa menyatakan error in persona
salah menarik pihak
gugatan kabur / tidak tepat sasaran

3. Putusan sulit dieksekusi
karena yang diperintahkan bukan pemegang kuasa tertinggi

Formulasi yang Sangat Kuat (Opsional tapi Disarankan)
Dalam posita, gunakan kalimat seperti ini :

“Bahwa Tergugat I (P3SRS) sebagai badan hukum yang memiliki kewenangan tertinggi atas pengelolaan rumah susun telah menunjuk, mengendalikan, dan membiarkan Tergugat II (badan pengelola) melakukan tindakan yang merugikan Penggugat, sehingga kedua Tergugat bertanggung jawab secara tanggung renteng.”

📌 Ini mengunci tidak ada yang bisa cuci tangan.

✔ Struktur benar secara hukum:
P3SRS → badan pengelola
✔ Urutan tergugat yang tepat:
Tergugat I : P3SRS
Tergugat II : badan pengelola
✔ Selaras dengan :
* teori organisasi
* hukum perdata
* praktik putusan pengadilan

*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.

(Red/HB)