INEWSFAKTA.COM | Jakarta , 17-1-2026 – Dalam praktik perkreditan perbankan, kelayakan suatu properti sebagai agunan tidak semata-mata ditentukan oleh ada atau tidaknya sertifikat, melainkan melalui penilaian internal bank yang dikenal sebagai Collateral Suitability Index (CSi). CSi merupakan instrumen manajemen risiko yang digunakan bank untuk menakar seberapa aman sebuah properti dijadikan jaminan apabila debitur gagal bayar. Meski bukan istilah hukum dan tidak tercantum secara eksplisit dalam peraturan perundang-undangan, CSi memiliki dampak nyata bagi debitur—mulai dari disetujui atau tidaknya kredit, besaran plafon, rasio Loan to Value (LTV), hingga suku bunga. Melalui CSi, bank menilai aspek legalitas, kemudahan dijual, kondisi fisik, status penguasaan, hingga risiko spesifik properti, yang dalam konteks rumah susun atau apartemen kerap menempatkan unit-unit tertentu pada kategori berisiko tinggi, meskipun secara formal tampak sah di atas kertas.
Komponen yang Dinilai dalam CSi
Walaupun tiap bank bisa memiliki formula berbeda, umumnya CSi mempertimbangkan :
1. Legalitas Properti
* Sertifikat: SHM, HGB, HGB di atas SHM, strata title
* Status sengketa (bersih atau tidak)
* Kesesuaian peruntukan (zonasi, IMB/PBG)
2. Marketability (Kemudahan Dijual)
* Lokasi (akses, kawasan, demand)
* Jenis properti (rumah tapak, apartemen, ruko)
* Segmentasi pasar (umum atau sangat terbatas)
3. Kondisi Fisik
* Usia bangunan
* Kualitas konstruksi
* Risiko lingkungan (banjir, longsor, kawasan rawan)
4. Status Penguasaan
* Dihuni sendiri
* Disewakan
* Kosong / mangkrak
5. Risiko Spesifik Properti
* Rumah susun dengan konflik pengelolaan
* Apartemen tanpa P3SRS definitif
* Aset eks-APL, eks sitaan, atau kawasan bermasalah
Skala Penilaian (Ilustrasi Umum)
Catatan: ini contoh ilustratif, bukan standar nasional.
* CSi 1–2 → Sangat layak (agunan kuat)
* CSi 3 → Layak bersyarat
* CSi 4–5 → Risiko tinggi / ditolak sebagai agunan
Semakin tinggi angka CSi, semakin berisiko bagi bank.
Dampak CSi bagi Debitur
CSi mempengaruhi :
* Disetujui atau tidaknya kredit
* Besaran plafon pinjaman
* Loan to Value (LTV) → makin tinggi CSi, makin kecil LTV
* Suku bunga & syarat tambahan
Contoh:
Rumah tapak SHM di kawasan matang → CSi rendah → LTV tinggi
Apartemen strata title tapi pengelolaan bermasalah → CSi tinggi → LTV kecil atau ditolak
Penting untuk Diketahui :
* CSi bukan hak mutlak debitur, melainkan penilaian sepihak bank
* Debitur berhak meminta penjelasan alasan penolakan.
Namun bank tidak wajib membuka formula detail CSi
Relevansi dengan Rumah Susun / Apartemen
Dalam praktik, banyak unit apartemen mendapat CSi tinggi karena :
* Konflik P3SRS
* Sertifikat belum jelas / pecah
* Pengelolaan tidak transparan
* Sengketa antara warga dan pengembang
Ini menjelaskan mengapa banyak unit sah secara hukum tetap sulit diagunkan.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
