INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 5-12-2925 — Investasi kondominium hotel (kondotel) yang selama ini dipasarkan sebagai sumber passive income justru berujung petaka bagi banyak pemilik unit. Alih-alih menerima bagi hasil, tak sedikit investor yang justru kehilangan kepastian hukum atas kepemilikan unit, tak memperoleh pengembalian dana, bahkan menghadapi intimidasi ketika mempertanyakan transparansi pengelolaan.
Keluhan itu muncul dari berbagai daerah, mulai dari Jakarta, Bandung, Malang, Bali, hingga Puncak, Cianjur. Modus yang dikeluhkan relatif seragam : developer menawarkan iming-iming keuntungan—mulai dari bagi hasil bulanan, hak menginap gratis, hingga kenaikan nilai properti—namun realisasinya tidak sesuai.
Dalam praktiknya, para pembeli diwajibkan menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Perjanjian Pengelolaan dan Pengoperasian Unit. Masalah muncul ketika isi kontrak ternyata berbeda dari materi promosi. Investor mengaku tak diberi waktu cukup untuk membaca detail perjanjian. Bahkan, sejumlah klausul disebut memberi kewenangan sepihak kepada pengembang untuk menunjuk pengelola, operator hotel, dan auditor, termasuk mewakili pemilik dalam rapat perhimpunan pemilik dan penghuni (P3SRS).
Akibatnya, ketika kemudian timbul sengketa, posisi pembeli yang lemah semakin terdesak. Ada pemilik yang telah melunasi pembayaran, tetapi tak menerima sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHMSRS). Ada pula kasus proyek mangkrak dan developer dinyatakan pailit, namun uang investor tak kembali.
Beberapa perkara bahkan telah berproses hukum. Salah satu kasus menonjol adalah perkara kondotel ” EK ” , Bali, yang menyeret direktur utama perusahaan pengelola sebagai tersangka dugaan penipuan dan pelanggaran Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Sementara di Pekanbaru, puluhan investor menyegel kamar kondotel karena tidak menerima profit sharing sesuai perjanjian.
Di kawasan Puncak, Cianjur, sengketa pengelolaan kondotel Le Eminence juga memunculkan konflik terbuka antara pemilik dan pengembang. Selain soal bagi hasil yang tak sesuai, ditemukan dugaan ketidaksesuaian data luas tanah antara Sertifikat Hak Milik, IMB, dan Pajak Bumi Bangunan. Investor menduga terjadi pengurangan tanah bersama yang merugikan pemilik unit.
Dokumen yang dihimpun menunjukkan persoalan sistemik dalam bisnis kondotel. Banyak pengembang menggunakan dana konsumen sebagai modal pembangunan (pre-project selling), tanpa kesiapan finansial memadai. Dalam kondisi demikian, risiko pembeli menjadi sangat besar. Ketika proyek gagal, konsumen menanggung kerugian penuh.
Minimnya perlindungan negara turut memperparah situasi. Hingga kini, belum ada regulasi khusus yang mengatur skema investasi kondotel secara komprehensif. Developer berlindung di balik tafsir bahwa kondotel termasuk bangunan nonhunian, sehingga tidak tunduk pada ketentuan P3SRS dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
“Pengembang membangun berdasarkan UU Rumah Susun, tetapi saat pengelolaan mereka menolak penerapan P3SRS dengan alasan kondotel adalah nonhunian. Ini inkonsisten,” ujar salah satu perwakilan pemilik unit Le Eminence.
Padahal, dalam banyak kontrak justru tercantum istilah dan mekanisme P3SRS. Hal ini menimbulkan kekosongan perlindungan hukum yang membuka ruang praktik manipulatif.
Para investor mendesak pemerintah segera menyusun regulasi tegas sektor kondotel—mulai dari kewajiban dana perlindungan konsumen, audit yang dipilih pemilik, transparansi laporan keuangan, hingga larangan klausul sepihak dalam perjanjian baku.
Jika situasi ini terus dibiarkan, para korban khawatir kepercayaan publik terhadap investasi properti akan runtuh. “Orang bisa memilih menanam modal di luar negeri yang aturannya jelas daripada di Indonesia yang penuh ketidakpastian,” ujar seorang investor yang enggan disebutkan namanya.
Sumber : pemilik sertifikat unit Le Eminence.
Bila ada sanggahan , koreksi dan klarifikasi , silahkan hubungi redaksi untuk perbaikan . Semoga bermanfaat bagi edukasi masyarakat 🙏
(RED/HB)
