INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 24-11-2025 – Kasus munculnya dua versi tagihan berbeda untuk satu unit apartemen kembali mencuat dan menimbulkan pertanyaan besar soal transparansi pengelolaan. 2 sumber menerima informasi tagihan yang berbeda untuk 1 (pemilik) unit apartemen, adanya dua angka (total) tagihan yang tidak konsisten : satu versi yang disampaikan kepada pihak luar bernilai lebih tinggi, sementara versi yang diberikan langsung kepada pemilik justru lebih kecil. Selisihnya bahkan mencapai sekitar Rp30 juta. Hal ini terjadi di apartemen Mediterania Marina Residences (Jakarta Utara) data tersebut berasal dari badan pengelola (melalui pelayanan customer service).
Pemilik menjadi terkejut ketika meminta penjelasan rincian tagihan yang terdapat biaya² tidak wajar :
* Setelah terjadi dugaan tindak pidana (berkaitan dengan meteran listrik & air) kepada warga, kemudian biaya pemulihannya dibebankan kepada korban (warga).
* Biaya pencatatan perpanjangan SHMSRS (SHGB induk sudah diperpanjang) hingga sekitar Rp.11 juta . Padahal di apartemen lain (sama perusahaan pengelolanya, beban biaya iPL nya juga sama sekitar Rp.18.000,-/m²) hanya Rp.100.000,- saja bila diurus mandiri ke kantor BPN.
* Beban bunga/denda yang diduga melanggar UU/Peraturan resmi negara. Hal ini biasanya bisa mendapatkan kewajaran (bunga/denda) melalui gugatan di pengadilan.
Fenomena ini memicu dugaan bahwa persoalan tersebut bukan sekadar kesalahan input, melainkan berpotensi menjadi pelanggaran perdata hingga pidana.
Perdata: Dugaan Pelanggaran Kuat
Secara hukum perdata, dua versi tagihan untuk objek yang sama dapat jatuh ke dalam kategori Perbuatan Melawan Hukum (PMH) sesuai Pasal 1365 KUHPerdata, terutama jika tindakan tersebut menimbulkan kerugian bagi pemilik unit.
Selain itu, kondisi ini juga dapat dikaitkan dengan wanprestasi, khususnya apabila :
* Hitungan iuran tidak konsisten.
* Pengelola tidak memberikan transparansi laporan keuangan.
* Perhitungan tidak sejalan dengan PPJB, AD/ART, atau peraturan pengelolaan rumah susun.
Jika angka yang lebih besar justru diberikan kepada pihak luar, hal ini juga dapat diklasifikasikan sebagai penyalahgunaan wewenang dalam pengelolaan keuangan. Dalam konteks hukum perdata, temuan ini sudah memiliki potensi pelanggaran yang cukup signifikan.
Pidana : Bisa Terjadi, Jika Ada Unsur Kesengajaan
Meski belum otomatis masuk tindak pidana, dua versi dokumen tagihan yang berbeda dapat mengarah kepada unsur kejahatan jika ditemukan bukti adanya motif dan kesengajaan.
Beberapa pasal pidana yang relevan antara lain :
1. Penipuan – Pasal 378 KUHP
Jika tagihan ganda dibuat untuk :
* mengelabui pemilik,
* mengelabui pihak luar,
* atau memberikan keuntungan tidak sah bagi pengelola.
2. Penggelapan – Pasal 372 KUHP
Terjadi bila selisih angka tagihan masuk ke rekening yang tidak tercatat secara resmi atau digunakan tanpa laporan akuntabel.
3. Pemalsuan Surat – Pasal 263 KUHP
Pasal ini dapat diterapkan ketika :
1. terdapat dua dokumen tagihan yang sama-sama dicap resmi,
2. namun isinya berbeda,
dan digunakan untuk tujuan tertentu.
Dalam banyak kasus apartemen, pemalsuan dokumen menjadi salah satu delik yang paling sering muncul ketika terdapat dua laporan keuangan berbeda.
Indikasi Pelanggaran: Bukan Sekadar Kesalahan Input
Dari uraian kasus, terdapat sejumlah indikator yang memperkuat dugaan pelanggaran :
1. Selisih jumlah mencapai puluhan juta rupiah.
2. Dokumen menyasar penerima berbeda tetapi untuk unit yang sama.
3. Pengelola tidak memberikan dasar perhitungan yang transparan.
Laporan yang diberikan kepada pihak luar justru berjumlah lebih besar.
Kondisi tersebut memperlihatkan kemungkinan adanya manipulasi administrasi atau keuangan.
Kerangka Hukum Rumah Susun
Dalam Undang-Undang Rumah Susun, pengelola diwajibkan menjalankan prinsip transparansi dan akuntabilitas dalam pengelolaan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL). Memberikan laporan yang tidak konsisten atau berbeda untuk tujuan tertentu dapat dianggap sebagai bentuk kecurangan administrasi.
Ada Potensi Ganda—Perdata dan Pidana
Pelanggaran Perdata:
➡️ Sangat kuat, karena melibatkan ketidaksesuaian perhitungan dan potensi pelanggaran transparansi.
Pelanggaran Pidana:
➡️ Bisa terjadi, bergantung pada bukti dan motif.
Kasus seperti ini sering kali mengarah pada :
1. pemalsuan surat,
2.penipuan,
3. atau penggelapan.
Jika dua dokumen resmi dengan angka berbeda benar-benar diterbitkan, maka unsur pidana dapat terpenuhi.
P3SRS TIDAK BERWENANG MEMUTUSKAN LISTRIK & MENAIKKAN TARIF LISTRIK DI APARTEMEN.
Sesuai keputusan MA No: 2379K/PID.SUS/2010 dan hasil rapat yang dihadiri oleh perwakilan dari Ditjen ketenagalistrikan, PT. PLN Disjaya dan Tangerang, Dinas Perumahan dan Gedung Pemda, Biro perekonomian, UPRS wilayah I dan UPRS wilayah II pada tanggal 26 Juni 2014.
Pengelola apartemen TIDAK BOLEH MEMUTUS hubungan listrik ke tiap unit dan TIDAK BOLEH MENAIKKAN TARIF LISTRIK.
Dalam perjanjian jual beli listrik antara PLN dengan pihak Pengelola apartemen sudah terdapat klausul bahwa Pengelola DILARANG MELAKUKAN JUAL BELI LISTRIK tanpa seijin PT. PLN.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 2012 dan Permen ESDM No. 28 Tahun 2012, jual beli listrik HANYA BOLEH bila pengelola apartemen memenuhi syarat :
* Merupakan Badan Usaha yang bergerak di dalam bidang usaha ketenagalistrikan.
* Mempunyai wilayah usaha ketenagalistrikan yang dikeluarkan oleh Kementrian ESDM.
* Mempunyai izin usaha ketenagalistrikan yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah sesuai wilayah usahanya.
* Penetapan tarif harus mendapatkan persetujuan pemerintah daerah dan DPRD.
Surat PLN (Persero) kepada Direktur Pembinaan Pengusahaan Ketenagalistrikan tanggal 14 November 2014 perihal penyaluran listrik pada rumah susun/apartemen.
Apabila perhimpunan penghuni apartemen melakukan usaha penjualan tenaga listrik yang diperoleh dari PLN kepada penghuni apartemen, maka mekanisme pengaturan penetapan tarif listrik kepada penghuni apartemen merupakan kewenangan pemerintah daerah.
