INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 12-9-2025 – Forum Peduli Warga Rumah Susun Indonesia (FPWRSI) menyampaikan 5 pokok masukan kepada DPRD Provinsi DKI Jakarta dalam proses pembahasan Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang Rumah Susun.
Masukan tersebut disampaikan kepada Ketua dan jajaran Komisi D DPRD DKI Jakarta melalui surat tertanggal 13 September 2026. FPWRSI menyatakan partisipasi itu dilakukan menyusul dibukanya ruang masukan masyarakat dalam rangka pembahasan Raperda Rumah Susun oleh Badan Pembentukan Peraturan Daerah (Bapemperda) DPRD DKI Jakarta.
Bagi FPWRSI, penyusunan regulasi rumah susun tidak cukup hanya menghasilkan aturan baru. Regulasi tersebut dinilai perlu menjawab persoalan yang selama bertahun-tahun muncul dalam pengelolaan hunian vertikal, mulai dari mekanisme hak suara, relasi antara warga dan pelaku pembangunan, kualitas tindakan aparatur pemerintah, hingga efektivitas pengawasan dan pemberian sanksi.
Soroti Sistem NPP dan Potensi Dominasi Pemilik Besar
Salah satu persoalan yang disampaikan FPWRSI adalah mekanisme Nilai Perbandingan Proporsional (NPP), yakni angka yang menunjukkan perbandingan hak dan kewajiban setiap satuan rumah susun terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Dalam surat tersebut, FPWRSI mengangkat persoalan melalui materi bertajuk “Ketika Hak Suara Warga Ditimbang dengan Luas Properti : NPP dan Bayang-Bayang Dominasi Developer dalam PPPSRS.”
Persoalan ini penting karena tata kelola rumah susun bukan semata persoalan kepemilikan fisik bangunan. Di dalamnya terdapat proses pengambilan keputusan yang dapat menentukan besaran biaya pengelolaan, pemilihan pengurus, penggunaan bagian bersama, hingga kebijakan yang berdampak langsung terhadap kehidupan sehari-hari penghuni.
Karena itu, mekanisme hak suara perlu dirancang sedemikian rupa agar kepentingan pemilik maupun penghuni terlindungi, sekaligus mencegah terjadinya konsentrasi pengaruh yang terlalu besar pada pihak tertentu.
Dalam konteks penyusunan Raperda, pertanyaan mendasarnya kemudian adalah : apakah sistem pengambilan keputusan telah menciptakan keseimbangan antara hak kepemilikan dan prinsip tata kelola yang demokratis ?
AUPB dan Posisi Aparatur Pemerintah
Masukan kedua FPWRSI menyangkut kualitas penerapan Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik (AUPB), yaitu prinsip yang menjadi pedoman bagi pejabat pemerintahan dalam menggunakan kewenangannya secara patut, cermat, tidak sewenang-wenang, dan berorientasi pada kepastian hukum.
Dalam suratnya, FPWRSI meminta persoalan dugaan intimidasi terhadap warga serta kualitas penerapan AUPB oleh aparat negara menjadi perhatian DPRD DKI Jakarta. Organisasi tersebut juga mengaitkannya dengan Kepgub DKI Jakarta Nomor 846 Tahun 2025.
Persoalan ini menjadi penting karena pemerintah memiliki fungsi pembinaan dan pengawasan dalam penyelenggaraan rumah susun.
Ketika terjadi konflik antara warga, pengurus Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), pengelola, ataupun pelaku pembangunan, aparatur pemerintah seharusnya berada dalam posisi yang mampu menjamin proses administrasi berjalan objektif dan sesuai aturan.
Dengan demikian, kualitas tata kelola rumah susun tidak hanya ditentukan oleh hubungan warga dengan pengelola, tetapi juga oleh bagaimana pemerintah menggunakan kewenangan pengawasannya.
Surat FPWRSI bahkan ditembuskan kepada Komisi A DPRD DKI Jakarta secara khusus terkait persoalan kualitas AUPB aparatur negara.
Minta DPRD Mengkaji Relasi Developer dan Pengelola
Masukan ketiga menyangkut permintaan agar DPRD memperhatikan studi mengenai potensi pelanggaran aturan rumah susun yang dikaitkan dengan hubungan antara PT Prima Buana Internusa (PBI) dan PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN).
Dalam dokumen yang disampaikan, FPWRSI meminta adanya kesimpulan terhadap studi tersebut sebagai salah satu bahan pertimbangan pembahasan regulasi.
Namun, dokumen masukan FPWRSI yang diterima ini tidak memuat secara rinci kesimpulan maupun pembuktian atas dugaan pelanggaran tersebut. Karena itu, substansi studi tersebut perlu diuji dan diklarifikasi lebih lanjut kepada pihak-pihak terkait sebelum dapat ditarik kesimpulan hukum.
Meski demikian, isu hubungan antara pengembang, badan pengelola, dan PPPSRS merupakan salah satu persoalan penting dalam tata kelola hunian vertikal.
Sebab, persoalan pokoknya bukan semata siapa yang mengelola gedung, melainkan siapa yang sesungguhnya mengendalikan keputusan setelah satuan-satuan rumah susun telah dimiliki masyarakat.
https://inewsfakta.com/studi-potensi-pelanggaran-aturan-rumah-rusun-yang-relevan-akibathubungan-pt-prima-buana-internusa-pbi-dengan-pt-agung-podomoro-land-tbk-apln/
Persoalan Rumah Susun Disebut Berlangsung Puluhan Tahun
Pada poin keempat, FPWRSI meminta DPRD memberikan perhatian khusus terhadap persoalan rumah susun yang disebut telah berlangsung sekitar 20 tahun.
Forum tersebut mendorong adanya solusi yang lebih konkret, termasuk audit tata kelola, penegakan sanksi, dan perlindungan terhadap warga.
Permintaan tersebut memperlihatkan persoalan yang lebih mendasar dalam penyusunan kebijakan publik.
Sebuah regulasi dapat memiliki norma yang lengkap di atas kertas. Namun, efektivitasnya pada akhirnya bergantung pada kemampuan pemerintah melakukan pengawasan, menerima pengaduan, memeriksa dugaan pelanggaran, dan menjatuhkan konsekuensi apabila ditemukan pelanggaran.
Dengan kata lain, masalah rumah susun tidak selalu muncul karena ketiadaan aturan. Persoalan juga dapat terjadi karena adanya jarak antara norma, pengawasan, dan penegakan.
Jangan Sampai Perda Berakhir sebagai “Wacana”
Pesan paling tegas FPWRSI terdapat pada poin kelima.
Forum tersebut meminta DPRD tidak membuat peraturan yang sulit dilaksanakan, tidak jelas mekanisme penegakan sanksinya, atau pada akhirnya hanya berhenti sebagai wacana.
Kritik tersebut relevan dalam melihat fungsi sebuah peraturan daerah.
Perda seharusnya tidak hanya menjelaskan apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan. Regulasi juga membutuhkan mekanisme implementasi: siapa yang mengawasi, bagaimana warga mengadu, berapa lama pemerintah harus merespons, bagaimana pemeriksaan dilakukan, serta apa konsekuensi jika terjadi pelanggaran.
Tanpa instrumen tersebut, aturan berisiko menjadi normatif tetapi kehilangan daya guna ketika berhadapan dengan persoalan nyata.
https://inewsfakta.com/perda-baru-tak-menjawab-masalah-lama-fpwrsi-nilai-pemprovmasih-terjebak-pola-himbauan/
Momentum Membenahi Tata Kelola Hunian Vertikal
Pembahasan Raperda Rumah Susun DKI Jakarta karena itu dapat menjadi momentum untuk melihat persoalan hunian vertikal secara lebih luas.
Rumah susun dan apartemen bukan sekadar kumpulan unit properti dalam satu bangunan. Di dalamnya terdapat komunitas yang hidup bersama, membayar biaya pengelolaan, menggunakan fasilitas bersama, memilih atau berhubungan dengan pengurus, serta tunduk pada berbagai keputusan kolektif.
Ketika tata kelolanya tidak transparan atau mekanisme pengawasannya tidak berjalan efektif, konflik yang semula bersifat administratif dapat berkembang menjadi persoalan hukum dan sosial.
Partisipasi masyarakat dalam pembentukan Perda karena itu tidak seharusnya berhenti pada penerimaan surat atau penyampaian aspirasi.
Masukan masyarakat perlu diuji secara terbuka :
Mana persoalan yang bersumber dari kelemahan regulasi,
Mana yang terjadi akibat lemahnya implementasi, dan
Mana yang membutuhkan pengawasan atau penegakan hukum lebih serius.
Pada titik inilah 5 masukan FPWRSI dapat dibaca bukan hanya sebagai keluhan kelompok warga rumah susun, melainkan sebagai daftar persoalan yang perlu dijawab DPRD dan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sebelum melahirkan regulasi baru.
Sebab, ukuran keberhasilan Raperda Rumah Susun nantinya bukan terletak pada seberapa banyak pasal yang berhasil disusun, tetapi pada satu pertanyaan sederhana : apakah aturan tersebut benar-benar mampu bekerja ketika warga membutuhkannya ?
Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi support@onoini.id untuk perbaikan.
