INEWSFAKTA.COM | Jakarta , 9-1-2026 – Dalam sistem ketatanegaraan Indonesia, Undang-Undang Dasar 1945 menempati posisi paling puncak : hukum tertinggi, sumber dari segala sumber hukum, sekaligus pembatas kekuasaan negara. Dari konstitusi inilah lahir legitimasi seluruh kebijakan publik dan, pada saat yang sama, jaminan perlindungan hak warga negara. Salah satu fungsi paling mendasar tertulis tegas dalam Pasal 28H UUD 1945 : setiap warga negara berhak atas kehidupan yang layak, tempat tinggal yang layak, dan kesehatan yang layak. Janji tersebut bukan retorika politik atau slogan kebijakan, melainkan amanat konstitusi yang mengikat negara—dan dapat ditagih oleh warga.
Karena amanat itulah negara membentuk kementerian, menyusun kebijakan perumahan, serta melahirkan Undang-Undang tentang Rumah Susun beserta seluruh peraturan turunannya. Namun di titik inilah persoalan bermula. Di lapangan, janji konstitusi kerap berhenti sebagai teks hukum—tanpa daya paksa.
Perlu diluruskan sejak awal : yang diatur oleh undang-undang bukan “apartemen” atau “kondominium”. Istilah-istilah itu hanya produk pemasaran. Subjek hukum yang diakui negara adalah rumah susun. Dan dalam ranah hukum rumah susun, penyelenggara bukanlah swasta.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 menegaskan bahwa penyelenggaraan rumah susun adalah tanggung jawab negara, yang dilaksanakan oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah dengan pelibatan masyarakat. Rumusan ini menutup ruang tafsir bahwa hunian vertikal dapat dikelola secara absolut oleh pihak swasta.
Peran developer pun dibatasi secara tegas. Mereka adalah pelaku pembangunan, bukan pemegang kedaulatan. Kewenangan pengelolaan yang diberikan kepada developer bersifat sementara—paling lama satu tahun sejak penyerahan unit pertama. Setelah itu, pengelolaan wajib diserahkan kepada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (PPPSRS). Ketentuan ini bukan opini, melainkan perintah eksplisit yang tercantum dalam Undang-Undang Rumah Susun, diperkuat oleh Peraturan Pemerintah dan Peraturan Menteri PUPR.
PPPSRS, dalam konstruksi hukum, adalah pemegang kedaulatan pengelolaan. PPPSRS membentuk badan pengelola, dan badan pengelola itu bertanggung jawab kepada pemilik dan penghuni—bukan kepada developer. Konsekuensinya jelas: setiap kenaikan iuran pengelolaan lingkungan (IPL), setiap denda, dan setiap sanksi harus dibahas dalam rapat pemilik dan penghuni, disetujui bersama, dituangkan dalam AD/ART, dan dilaporkan kepada pemerintah daerah.
Di sinilah peran pemerintah daerah menjadi krusial. Negara menempatkan pemerintah daerah sebagai penanggung jawab penyelenggaraan rumah susun. Rumah susun bukan pusat perbelanjaan, bukan hotel. Ia adalah wilayah hunian rakyat. Secara fungsional, ia setara dengan kelurahan atau kecamatan—hanya saja berdiri secara vertikal. Karena itu, tanggung jawab akhirnya tidak bisa dilempar ke pasar.
Ketika warga mentok berhadapan dengan developer atau badan pengelola, sesungguhnya mereka tidak sedang melawan swasta. Mereka sedang menuntut negara untuk hadir menjalankan mandat konstitusinya.
Persoalan menjadi lebih serius ketika menyentuh fasilitas dasar. Air, listrik, dan akses hidup bukan instrumen penagihan. Ia menyangkut hajat hidup orang banyak. Konstitusi sudah menetapkan: bumi, air, dan segala isinya dikuasai oleh negara. Bukan oleh developer, bukan oleh badan pengelola, dan bukan oleh siapa pun yang merasa memiliki kuasa administratif.
Sejumlah daerah telah memahami prinsip ini. Di Surabaya, misalnya, kepala daerah menerbitkan aturan yang secara tegas melarang pemutusan fasilitas dasar dalam kondisi apa pun. Jika warga menunggak IPL, akses hidup tidak boleh disandera. Pembatasan administratif mungkin dilakukan, tetapi akses alternatif tetap harus disediakan. Ini bukan kemurahan hati, melainkan standar kemanusiaan.
Masalahnya, Indonesia tidak kekurangan aturan. Undang-undangnya lengkap. Pasal-pasalnya jelas. Yang bermasalah adalah persepsi yang keliru—bahkan di kalangan pejabat publik—yang memandang pengelolaan rumah susun sebagai urusan privat semata.
Padahal prinsip dasarnya sederhana : pengelolaan rumah susun adalah dari pemilik, oleh pemilik, untuk pemilik. Ia bukan alat kekuasaan kecil, bukan ladang bisnis berkepanjangan, dan bukan sarana menekan warga. Ia adalah mekanisme pemenuhan hak konstitusional.
Faktanya, pelanggaran masih terjadi di banyak tempat. Developer tetap mengelola rumah susun melampaui satu tahun. PPPSRS tidak diberi kewenangan. Pemerintah daerah memilih diam. Dalam konfigurasi seperti ini, penyelenggaraan rumah susun menjadi cacat sejak awal. Pembiaran tersebut bukan lagi kelalaian administratif, melainkan pembiaran konstitusional. Setiap keputusan yang lahir—termasuk IPL dan denda—berdiri di atas dasar yang rapuh dan karenanya rawan batal demi hukum.
Aturan sudah ada. Batas waktunya jelas. Pelanggarannya pun terang. Jika semua ini masih dianggap normal, persoalannya bukan terletak pada rumah susun, melainkan pada cara negara memandang warganya sendiri.
Rumah susun bukan eksperimen kekuasaan. Ia adalah tempat hidup manusia. Dan setiap kali hukum diabaikan di sana, yang runtuh bukan hanya bangunan—melainkan kepercayaan warga kepada negara.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
