INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 3-4-2026 – Di banyak apartemen dan rumah susun di Indonesia, fasilitas umum (fasum) seperti lapangan tenis, balai warga, atau ruang serbaguna pada awalnya dirancang sebagai ruang bersama—tempat interaksi sosial, olahraga, dan penguatan komunitas penghuni. Namun dalam praktiknya, muncul fenomena yang patut dikritisi: pengkomersialan fasilitas umum oleh oknum warga maupun pengelola, yang justru membatasi akses bagi penghuni itu sendiri.
Aturan yang perlu dipertimbangkan :
* Warga diperbolehkan membawa pelatih dari luar, tetapi.
* Pelatih internal (warga rusun) tidak boleh membawa murid dari luar, karena fasilitas umum (fasum) milik warga rusun ,
bukan fasumnya pelatih.
Di sisi lain, fasilitas yang sejatinya milik bersama warga justru diperlakukan seolah-olah menjadi “aset privat” kelompok tertentu. Situasi ini mencerminkan adanya ketidakkonsistenan aturan, sekaligus potensi konflik kepentingan.
Fasum Bukan Komoditas : Perspektif Hukum
Dalam kerangka hukum Indonesia, pengelolaan rumah susun diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang menegaskan bahwa :
* Fasilitas umum dan fasilitas sosial merupakan bagian yang dimiliki bersama oleh seluruh pemilik dan penghuni satuan rumah susun.
* Pengelolaannya harus dilakukan untuk kepentingan bersama, bukan untuk keuntungan sepihak.
Selain itu, prinsip tata kelola yang baik dalam hunian vertikal juga diperkuat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, yang menekankan transparansi, akuntabilitas, dan partisipasi penghuni.
Dengan demikian, praktik komersialisasi fasum—terlebih jika :
* tidak transparan,
* tidak melalui persetujuan warga,
* atau menghambat akses penghuni,
dapat dikategorikan sebagai mal-administrasi dan berpotensi melanggar prinsip pengelolaan rumah susun.
“Politik Ruang Gelap” : Analisis Sosial dan Kekuasaan
Fenomena ini tidak berdiri sendiri. Dalam perspektif ilmu sosial, praktik semacam ini dapat dipahami sebagai bentuk “privatisasi ruang publik secara informal”—di mana akses terhadap ruang bersama dikendalikan oleh kelompok tertentu melalui aturan tidak tertulis atau kebijakan diskriminatif.
Konsep ini sejalan dengan teori “spatial control” dalam sosiologi perkotaan, yang menjelaskan bahwa :
* ruang fisik sering kali menjadi alat kekuasaan,
* akses terhadap ruang menentukan posisi sosial,
* dan kontrol atas ruang dapat menghasilkan keuntungan ekonomi.
Ketika keputusan dilakukan secara tertutup—tanpa transparansi kepada warga—maka terbentuk apa yang dapat disebut sebagai “politik ruang gelap” :
* kebijakan tidak berbasis musyawarah,
* aturan berubah-ubah sesuai kepentingan,
* dan akuntabilitas menjadi kabur.
Dalam jangka panjang, kondisi ini akan memicu :
* konflik horizontal antarwarga,
* hilangnya kepercayaan terhadap pengelola,
* serta degradasi kualitas hidup komunitas hunian.
Dampak Nyata bagi Warga
Praktik pengkomersialan fasum yang tidak adil membawa dampak langsung :
1. Eksklusi Sosial
Warga merasa “terasing” di tempat tinggalnya sendiri.
2. Distorsi Fungsi Fasum
Dari ruang publik menjadi ruang bisnis terselubung.
3. Ketimpangan Akses
Sebagian pihak diuntungkan, sementara warga lain dibatasi.
4. Potensi Pelanggaran Hukum
Termasuk mal-administrasi dan penyalahgunaan wewenang.
Solusi: Mengembalikan Fasum ke Hakikatnya
Untuk mencegah pengulangan praktik serupa, diperlukan langkah sistematis :
* Transparansi penuh
Semua penggunaan fasum (termasuk jika berbayar) harus diumumkan terbuka.
* Persetujuan kolektif warga (PPPSRS)
Kebijakan strategis wajib melalui mekanisme resmi penghuni.
* Standarisasi aturan penggunaan
Tidak boleh ada diskriminasi antara pelatih internal dan eksternal.
* Audit dan pengawasan
Baik internal (warga) maupun eksternal (pemerintah daerah).
* Penegakan hukum administratif
Jika terbukti merugikan warga.
Hak Kolektif Tidak Boleh Dikuasai Segelintir
Fasilitas umum dalam rumah susun bukanlah komoditas yang dapat diperdagangkan secara bebas oleh individu atau kelompok tertentu. Ia adalah hak kolektif yang melekat pada seluruh penghuni.
Selama praktik “politik ruang gelap” masih berlangsung—di mana keputusan diambil tanpa transparansi dan akuntabilitas—maka maladministrasi akan terus berulang. Pada akhirnya, yang dirugikan bukan hanya individu, tetapi seluruh ekosistem kehidupan bersama di dalam rumah susun itu sendiri.
Sumber Literatur :
1. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
2. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
3. Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2008 tentang Keterbukaan Informasi Publik
4. Harvey, David — Social Justice and the City (1973)
5. Lefebvre, Henri — The Production of Space (1991)
6. Ostrom, Elinor — Governing the Commons (1990)
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
