Ketika Urusan Administrasi Berubah Menjadi Potensi Tindak Pidana pasal 448 & 34 KUHP 2023

INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 19- Oktober, 2026 – FPWRSI (Forum Peduli Warga Rumah Susun Indonesia) hingga September 2026 ini masih mendengar dan menerima keluhan² warga rusun atau apartemen yang diduga kuat masih dikuasai oleh developer (dengan istilah perusahaan ber-relasi atau afiliasi atau istilah lain²) dan terindikasi memakai dasar itikat buruk (manipulasi dan mal-administrasi, tidak transparan, intimidasi, pelecehan intelektual, memelihara kebodohan warga/tidak ada upaya mengedukasi warga perihal tatakelola rusun yang baik & benar, mengkooptasi fungsi RT-RW & P3SRS, memakai perangkap eskalasi) dalam pelayanan publik (warga).

Kualitas fungsi DPRD dan aparat Ombudsman masih dipertanyakan bahkan diragukan oleh warga rusun di Jakarta dan di wilayah² lainnya terutama di kota² besar.

Pada 18-20-2026 barusan masuk keluhan dari warga apartemen di wilayah Jakarta Barat, dengan informasi adanya intimidasi kepada warga sehingga menjual rugi unit rusunnya dan ada yang bertahan karena kesulitan menjual unit kios. P3SRS tidak boleh ambil keuntungan dari warga. Namun pada faktanya diduga kuat terjadi beberapa kasus penarikan dana warga yang tidak wajar. Sebagai contoh dugaan proses yang tidak wajar dalam pengadaan CCTV dan pengadaan air bersih yang berkaitan dengan PDAM. Ditambah problem tarif PDAM menjadi 25.000/m³, dari semula 12.000/m³.

Ada 1 contoh lain pada September 2026, pengkondisian yang diduga kuat bertujuan melecehkan intelektual dan diduga menjebak (administrasi atau hukum) atau dugaan praktek perangkap eskalasi kepada warga Apartemen Mediterania Garden Residences 2 (MGR 2), Podomoro City, Jakarta Barat, yang dikelola (hampir 20 tahun) oleh pt.Prima Buana Internusa, yang dikenal melalui pengelolaan Inner City Management (ICM) yang ber-relasi dengan pt.APL tbk

Selembar surat seharusnya cukup diserahkan oleh seorang (atau 2) petugas. Sebuah imbauan dapat disampaikan secara tertulis. Denda dapat ditagihkan melalui dokumen resmi. Sengketa dapat dibawa ke meja perundingan. Dapat pula janjian atau memberi kabar dahulu, sebelum kunjungan.

Tetapi dalam berbagai konflik pengelolaan rumah susun, warga menceritakan pengalaman yang berbeda : persoalan administratif justru dihadapi dengan pengerahan banyak orang. Dalam kasus yang lebih ekstrem, muncul pula tudingan warga mengenai penggunaan orang-orang di luar fungsi administratif atau keamanan resmi.

Fenomena semacam ini perlu diperiksa dengan kepala dingin.

Sebab ketika sebuah urusan administrasi sengaja atau tidak sengaja diubah menjadi demonstrasi kekuatan fisik, risikonya bukan hanya intimidasi :

Warga dapat terpancing bereaksi.

Dorong-mendorong dapat terjadi.

Perkelahian dapat pecah.

Dan dalam hitungan menit, warga yang awalnya sedang mempertahankan hak administratifnya justru dapat berubah menjadi pihak yang dilaporkan dalam perkara pidana. Di sinilah tata kelola rumah susun bertemu dengan hukum pidana.

Pertanyaannya Sederhana : Mengapa Perlu Banyak Orang ?

Mari mulai dari prinsip paling elementer.

Jika tugasnya adalah menyerahkan surat, mengapa dibutuhkan enam orang ?

Jika tugasnya memberikan imbauan, mengapa harus dilakukan secara bergerombol ?

Jika persoalannya meminta klarifikasi, mengapa tidak mengirim undangan ?

Jika persoalannya menagih denda, mengapa tidak diterbitkan surat tagihan resmi ?

Dan jika terjadi sengketa, mengapa tidak digunakan mekanisme keberatan, mediasi, atau forum PPPSRS ?

Pertanyaan-pertanyaan tersebut merupakan pertanyaan tentang proporsionalitas tindakan.

Jumlah orang seharusnya mempunyai hubungan rasional dengan pekerjaan yang dilakukan.

Petugas administrasi mempunyai fungsi administratif.

Petugas keamanan mempunyai fungsi keamanan.

Jika jumlah dan jenis personel yang dikerahkan tidak lagi berkorelasi dengan kebutuhan pekerjaan, pengelola semestinya dapat menjelaskan, untuk tujuan apa kekuatan tersebut dikerahkan ?

Dugaan proses administrasi yang disertai pelecehan intelektual dan jumlah petugas yang tidak wajar.

Di Apartemen Mediterania Garden Residences 2 (MGR 2), Podomoro City, Jakarta Barat, yang dikelola (hampir 20 tahun) oleh pt.Prima Buana Internusa, yang dikenal melalui pengelolaan Inner City Management (ICM) yang ber-relasi dengan pt.APL tbk, seorang warga menceritakan bahwa enam petugas pernah mendatangi unitnya terkait persoalan denda (anabul) memakai formulir surat pernyataan. Yang dibawa bukan surat pengenaan denda individual, melainkan formulir “Surat Pernyataan”.

Formulir itu meminta warga menyatakan dirinya “telah melanggar aturan”, bersedia membayar denda, bersedia membayar kembali apabila mengulangi pelanggaran, dan akhirnya menyatakan dokumen tersebut dibuat secara sadar “tanpa ada paksaan dari pihak manapun.”

Warga menolak dan meminta (sekitar 3x disaat itu) surat denda resmi yang berstempel pengelola. Peristiwa tersebut memberikan pertanyaan tata kelola yang relevan untuk kasus-kasus rusun lainnya :

Mengapa persoalan yang bersifat administratif membutuhkan pengerahan personel dalam jumlah seperti itu ?

Dari 8 September hingga 19 Oktober 2026 (41 hari) warga tersebut belum menerima surat denda resmi, padahal sudah diminta berulang kali. Ada praktek apa ini ? pt.Prima Buana Internusa, yang dikenal melalui pengelolaan Inner City Management (ICM) yang ber-relasi dengan pt.APL tbk. Warga tersebut juga sudah meminta edukasi dan penjelasan atau klarifikasi dari pihak terkait, namun hingga kini belum ada respon resmi.

“Saya sebagai warga MGR 2 sudah beritikad baik, meminta surat denda resmi, sudah meminta edukasi dan klarifikasi; bahkan pada 8 September lalu hadir 6 petugas di koridor unit apartemen, biasanya mereka hadir di pintu taman, mungkin (diduga) mereka tau ada CCTV di sisi itu, bila di pintu koridor saya tidak pasang CCTV. Petugas yang hadir di waktu itu Junaidi Abdulah dan M.Rifky Rosyadi dan 4 lainnya lagi pernah ditanyakan nama mereka kepada Junaidi, tetapi tidak dijawab. Saya sungguh heran kepada pt.Prima Buana Internusa yang sudah hampir 20 tahun mengelola banyak apartemen yang didominasi developer pt.APL tbk dan anak perusahaannya, namun sekarang sudah 2026 kok kualitasnya seperti ini ??? Belum lagi bila kita mendapatkan informasi negatif dari apartemen lain yang sama pengelolanya, pt.PBi juga “, demikian heran dan pertanyaan dari warga terkait. “ Hal macam ini juga tanggung jawab dari Fitria Rahmawati sebagai kepala CS dan Hendrik sebagai manager apartemen MGR 2, mohon dikoreksi bila ada kesalahan, karna tidak ada publikasi struktur organisasi kepada warga MGR 2 sejak RUTA terakhir. Informasi mengenai siapa saja RT dan RW di sini, harus didapatkan informasinya dari pihak luar “.

Studi Hukum atas “Surat Pernyataan” di Mediterania Garden Residences 2

Pada Kasus Lain, Persoalannya Bisa Lebih Berat : Dugaan Premanisme

Spektrumnya menjadi jauh berbeda apabila orang yang dikerahkan bukan lagi petugas resmi yang menjalankan fungsi profesionalnya.

Dalam berbagai konflik properti, istilah “preman” sering digunakan warga untuk menggambarkan orang luar, kelompok informal, atau pihak yang diduga didatangkan untuk memberikan tekanan.

Namun secara jurnalistik, label tersebut harus diverifikasi.

Yang harus dicari bukan label “preman”, melainkan faktanya :

Siapa orang-orang tersebut ?

Siapa yang memerintahkan mereka datang ? Apakah mereka karyawan ?

Apakah perusahaan keamanan resmi ? Apakah mempunyai surat tugas ?

Apa fungsi mereka ?

Siapa yang membayar ?

Apa yang mereka lakukan ?

Apakah terdapat ancaman ?

Apakah mereka menghalangi warga ? Apakah terdapat kekerasan ?

Jika pertanyaan tersebut dapat dijawab melalui CCTV, rekaman, saksi, surat tugas, kontrak jasa, bukti pembayaran atau dokumen lain, barulah posisi hukumnya dapat dianalisis. Sebab hukum pidana tidak menghukum seseorang hanya karena ia disebut “preman”. Hukum menilai perbuatannya.

Pasal 448 KUHP Baru : Garis Merah Pemaksaan

Sejak 2 Januari 2026, KUHP nasional berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2023 telah berlaku.

Pasal 448 memberikan batas yang penting.

Pasal tersebut mengancam pidana terhadap setiap orang yang secara melawan hukum memaksa orang lain untuk melakukan, tidak melakukan, atau membiarkan sesuatu dengan kekerasan atau ancaman kekerasan. Pasal yang sama juga mengatur pemaksaan melalui ancaman pencemaran atau pencemaran tertulis, dengan ketentuan pengaduan korban untuk bentuk tersebut.

Jika pengerahan orang tersebut disertai kekerasan atau ancaman kekerasan dengan tujuan memaksa warga melakukan, tidak melakukan, atau membiarkan sesuatu, Pasal 448 menjadi salah satu ketentuan yang relevan untuk diperiksa.

Bukan Jumlah Orangnya, Melainkan Tujuan dan Perbuatannya

Ini perbedaan yang sangat penting.

Bayangkan enam petugas datang karena terjadi kebakaran.

Tidak ada persoalan.

Enam petugas datang karena harus mengevakuasi penghuni.

Wajar.

Enam petugas datang karena terdapat ancaman keamanan yang nyata.

Dapat dipahami.

Tetapi jika enam orang datang

hanya untuk membuat satu warga menandatangani surat pernyataan, maka proporsionalitasnya patut dipertanyakan.

Lebih serius lagi apabila pengerahan banyak orang dimaksudkan agar warga merasa takut, sehingga bersedia melakukan sesuatu.

Di titik itu persoalannya bergeser dari sekadar “ berapa orang yang datang ?” menjadi : “ Untuk apa kekuatan jumlah itu digunakan ?”

Polanya Bisa Berubah Menjadi “Coercive Administration”

Dalam kajian tata kelola, pola seperti ini dapat dijelaskan sebagai coercive administration, yakni administrasi yang bergeser dari penggunaan prosedur menuju penggunaan tekanan untuk memperoleh kepatuhan.

Istilah tersebut bukan nama tindak pidana dalam KUHP.Tetapi berguna untuk menjelaskan sebuah pola.

Administrasi normal bekerja melalui :

aturan → pemberitahuan → bukti → keputusan → hak keberatan → pelaksanaan.

Administrasi koersif cenderung berubah menjadi :

keputusan → pengerahan orang → tekanan → kepatuhan.

Perbedaannya fundamental.

Yang pertama mengandalkan legitimasi aturan.

Yang kedua berisiko mengandalkan ketimpangan kekuatan.

Penggunaan Preman, Jika Terbukti, Bukan Sekadar Masalah Etika

Apabila dalam suatu kasus benar-benar dapat dibuktikan bahwa pengelola atau pihak lain sengaja menggunakan orang luar untuk melakukan kekerasan atau ancaman kekerasan agar warga menuruti kehendak tertentu, persoalannya dapat memasuki hukum pidana.

Pasal yang relevan akan bergantung pada perbuatan konkret.

Pasal 448 dapat relevan terhadap pemaksaan.

Jika terdapat ancaman kekerasan tertentu secara terang-terangan dengan tenaga bersama, Pasal 449 KUHP juga mempunyai pengaturan tersendiri mengenai ancaman.

Jika terjadi kekerasan fisik, penganiayaan, perusakan, memasuki ruang tertentu secara melawan hukum, atau perbuatan lain, analisis pasalnya akan berbeda lagi.

Karena itu tidak tepat mengatakan :

“pakai preman = otomatis Pasal 448.”

Yang benar :

identifikasi dahulu perbuatannya, kemudian cocokkan unsur deliknya.

Yang Menyuruh Juga Tidak Otomatis Bebas

Ada aspek lain yang sering luput.

Jika orang yang melakukan tindakan di lapangan ternyata hanya menjalankan perintah, penyelidikan hukum tidak semestinya berhenti pada orang yang berdiri di depan pintu warga.

Pertanyaannya harus naik ke atas :

Siapa yang menyuruh ?

Siapa yang mengorganisasi ?

Siapa yang menyediakan biaya ?

Siapa yang menentukan target ?

Apa instruksinya ?

KUHP mengenal konsep penyertaan, yaitu pertanggungjawaban terhadap keterlibatan lebih dari satu orang dalam tindak pidana. Karena itu, jika suatu tindak pidana benar-benar terbukti, posisi orang yang menyuruh, turut melakukan atau membantu harus dinilai berdasarkan peran konkret masing-masing.

Dengan kata lain, dalam investigasi dugaan pengerahan kelompok untuk menekan warga, jangan hanya memotret “otot di lapangan”.

Telusuri rantai komandonya.

Bahaya Terbesar Justru Ketika Warga Terpancing

Di sinilah strategi semacam itu—baik disengaja maupun sekadar akibat buruknya manajemen konflik—dapat menghasilkan akibat yang sangat merugikan warga.

Seorang warga mempunyai sengketa administratif.

Ia mungkin mempunyai argumentasi hukum yang kuat.

Kemudian banyak orang datang ke depan unitnya.

Terjadi adu mulut.

Seseorang mendekat.

Warga emosi.

Terjadi dorongan.

Warga memukul.

CCTV merekam.

Laporan polisi dibuat.

Dalam beberapa menit, fokus persoalan berpindah.

Bukan lagi :

“Apakah denda ini sah ?”

melainkan :

“ Siapa yang melakukan kekerasan ?”

Inilah yang dapat disebut perangkap eskalasi—bukan sebagai kesimpulan bahwa pengelola sengaja memasang perangkap, tetapi sebagai kondisi ketika cara penanganan konflik menciptakan risiko warga melakukan tindakan yang kemudian dapat dipidana.

Pasal 34 Tidak Boleh Disalahgunakan Warga

Warga juga perlu memahami batas pembelaan diri.

Pasal 34 KUHP baru mengenai pembelaan terpaksa tidak berarti seseorang bebas melakukan kekerasan hanya karena merasa dikerumuni.

Harus terdapat serangan atau ancaman serangan yang seketika dan melawan hukum, dan tindakan pembelaannya harus memenuhi syarat yang ditentukan hukum. Label seseorang tidak menentukan hak pembelaan. Perbuatannya yang menentukan. Karena Itu Warga Harus Mengubah Cara Menghadapi Situasi Seperti Ini

Jika sekelompok petugas atau orang yang tidak dikenal datang untuk persoalan administratif, tindakan paling aman justru bukan konfrontasi :

Dokumentasikan keadaan.

Tanyakan identitas.

Tanyakan perusahaan atau organisasi tempat mereka bekerja.

Tanyakan siapa pemberi tugas.

Minta surat tugas apabila mereka mengaku bertugas resmi.

Tanyakan tujuan kedatangan.

Minta dokumen diserahkan tanpa perlu perdebatan panjang.

Jangan menandatangani pengakuan yang belum dipahami.

Dan bila terdapat ancaman nyata, utamakan keselamatan serta hubungi aparat yang berwenang.

Tujuannya satu :

jangan memberikan kesempatan sengketa administratif berubah menjadi perkara pidana terhadap warga.

Apa SOP nya ? Tanyakan ke pengelola.

Sebaliknya, badan pengelola harus mampu mempertanggungjawabkan pengerahan personelnya.

PP Nomor 13 Tahun 2021 menempatkan pengelola dalam kerangka hukum pengelolaan rumah susun; pengelola yang dibentuk atau ditunjuk PPPSRS dapat bekerja sama dengan orang perseorangan maupun badan hukum dalam melaksanakan pengelolaan. Tetapi kemampuan bekerja sama dengan pihak lain tentu bukan cek kosong untuk melakukan tindakan yang bertentangan dengan hukum.

UU Rumah Susun sendiri menempatkan tahap pengelolaan sebagai objek pengendalian dan pengawasan, termasuk pengawasan terhadap pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Maka pertanyaan auditnya menjadi konkret :

Apakah ada SOP penagihan dan penyampaian teguran ?

Berapa jumlah personel yang diperbolehkan ?

Kapan security boleh dilibatkan ?

Apakah orang luar boleh dilibatkan ?

Siapa yang memberikan persetujuan ?

Apakah seluruh personel tercatat ?

Apakah tindakan direkam CCTV ?

Itulah cara membedakan pengamanan profesional dari pengerahan kekuatan yang tidak proporsional.

Dari Kasus Per Kasus Menuju Pola

Jika organisasi warga hendak membuktikan bahwa fenomena ini terjadi di berbagai rumah susun, pendekatan paling kuat adalah membangun database kejadian.

Catat apartemennya, tanggal, masalah awal, jumlah orang yang datang, identitas petugas, perusahaan tempat mereka bekerja, surat tugas, apa yang dikatakan, apakah terdapat ancaman, apakah terjadi kekerasan, CCTV, saksi, laporan polisi, serta bagaimana respons PPPSRS dan pengelola setelah kejadian.

Jika kemudian muncul pola yang sama pada banyak tempat, masyarakat tidak lagi hanya mempunyai cerita. Mereka mempunyai evidance pattern—pola bukti.

Negara Tidak Boleh Membiarkan Tata Kelola Rusun Berubah Menjadi Hukum Siapa yang Lebih Kuat

UU Nomor 20 Tahun 2011 menempatkan pengelolaan rumah susun dalam sistem hukum yang diawasi pemerintah. Pengendalian bahkan secara eksplisit mencakup tahap pengelolaan.

Karena itu konflik rumah susun tidak boleh berkembang menjadi wilayah abu-abu tempat pihak yang mempunyai lebih banyak petugas, lebih banyak security, atau lebih banyak orang dianggap mempunyai hak yang lebih besar.

Kekuatan fisik bukan sumber kewenangan hukum.

Pengelola memperoleh kewenangan dari aturan dan hubungan pengelolaan.

PPPSRS memperoleh kewenangan dari undang-undang, peraturan pelaksana, serta AD/ART yang sah.

Warga memperoleh hak dari kepemilikan, keanggotaan, kontrak, dan peraturan perundang-undangan.

Semua pihak tunduk kepada hukum pidana yang sama.

Jangan Ubah Surat Menjadi Barisan Orang

Pelajaran dari berbagai konflik rusun sebenarnya sederhana.

Jika persoalannya administrasi, selesaikan secara administratif.

Jika warga melanggar, keluarkan surat resmi dan tunjukkan buktinya.

Jika warga menolak, gunakan mekanisme keberatan dan penyelesaian sengketa.

Jika ada persoalan keamanan nyata, gunakan petugas keamanan profesional sesuai fungsi.

Tetapi ketika sebuah surat mulai digantikan oleh pengerahan orang, ketika imbauan berubah menjadi pengepungan psikologis, atau ketika orang luar yang tidak jelas kewenangannya mulai digunakan untuk menekan penghuni, negara dan aparat pengawas seharusnya mulai bertanya :

Apakah yang sedang dijalankan masih pengelolaan rumah susun, atau sudah berubah menjadi penggunaan kekuatan untuk memperoleh kepatuhan ?

Warga pun harus memahami satu hal.

Jangan terpancing.

Sebab siapa pun yang menciptakan eskalasi, hukum pidana pada akhirnya akan memeriksa perbuatan konkret setiap orang.

Dokumentasikan.

Identifikasi.

Laporkan.

Uji dasar hukumnya.

Karena jika persoalan awalnya hanya sebuah surat, jangan biarkan akhirnya warga yang harus menjelaskan sebuah pukulan di kantor polisi.

*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.

Sumber literasi :

tulisan ini merujuk pada UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP, khususnya Pasal 448 mengenai pemaksaan dan Pasal 449 mengenai bentuk ancaman tertentu; teks resmi Pasal 448 mensyaratkan unsur pemaksaan serta kekerasan/ancaman kekerasan atau ancaman pencemaran sesuai konstruksi pasalnya. Kerangka tata kelola rumah susun merujuk UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang memasukkan tahap pengelolaan ke dalam pengendalian penyelenggaraan rumah susun dan pengawasan pengelolaan bagian, benda, serta tanah bersama. PP Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun mengatur kedudukan serta kegiatan pengelola dan kemungkinan kerja sama pengelola dengan orang perseorangan maupun badan hukum. Untuk hubungan yang memenuhi unsur konsumen dan pelaku usaha, UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen tetap berlaku sebagai lapisan perlindungan tambahan. Denda yang Tak Kunjung Datang, “Surat Pernyataan” yang Justru Disodorkan : Studi Hukum, Somasi no.MA5/KPW-MGR2/9-26