INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 20-12-2025 – Forum Peduli Warga Rumah Susun Indonesia (FPWRSi) juga menerima aduan pemilik unit Condotel. Permasalahan Condotel (Condominium Hotel) yang memiliki SHMASRS (Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), yang didalamnya dinyatakan sebagai rumah susun hunian dan bukan hunian yang disahkan oleh Bupati dan kantor BPN (kabupaten), hingga akhir tahun 2025 para pembeli atau pemilik Condotel masih menanti solusi yang adil dari pemerintah.
Para pemilik kondotel dirugikan pelaku usaha (developer) & anak usahanya yang bergerak di bidang pengelolaan hotel :
1. Dijanjikan bagi hasil 1% dari harga beli per bulan nyatanya hanya 0,1 ~ 0,2%
2. Tidak diikutsertakan proses audit.
3. Tidak boleh buat perkumpulan semacam P3SRS
4. Pakai unit sendiri dengan voucher dipersulit alasan hotel fullbocked. Tapi bagi hasil yang sesuai.
5. Mau minta keadilan/melawan malah dikriminalisasi
6. Mau lepas dari pengelolaan mereka (mengelola sendiri) ada perjanjian yang mempersulit pemilik. Bayar IPL per meter 57.000 iuran cadangan 25.000. Lebih mahal dari Apartemen premium setingkat Pakubuwono Residence. Unit tidak boleh dipakai/ditinggali hanya untuk disewakan, penyewa maksimal 2 orang tidak boleh lebih sewa dari 7 hari. Tidak boleh buang sampah ditaruh koridor, sampah harus dibuang keluar sendiri.
7. Mau di jual nggak laku
8. Minta di buyback hanya ditawar 50% dari harga beli.
9. Di luar pengelola mengaku hotel adalah milik mereka, dan para pemilik nanya 30%, ini dihitung dari NPP yang sudah di di modif sehingga benda/bagian bersama adalah milik mereka.
10. Pemilik unit hanya punya unit saja, koridor, loby, ballroom, patkir, masjid yang merupakan fasilitas (kalau di UU Sarusun adalah Benda/Bagian bersama) adalah milik mereka.
11. Tidak ada tanah bersama (sudah dipecah) dengan bantuan oknum bpn.
12. Yang tidak nurut pengelola, tidak dibayarkan bagi hasil.
13. Sudah lapor polisi tapi zonk selalu kalah melawan mereka baik pasal penipuan dan penggelapan. Belum sampai sidang sudah SP3 di polisi.
Demikian ungkap pemegang SHMASRS Condotel berinisial JH.
Condotel hanya istilah marketing. Tidak dapat mengalahkan SHMASRS.
Istilah “ condotel “(condominium hotel) sama sekali tidak dapat mematahkan, mengalahkan, atau meniadakan fungsi administrasi dan kekuatan hukum SHMASRS.
Mengapa istilah “condotel” bermasalah secara bahasa ? Kata condotel adalah :
* gabungan condominium + hotel
* bukan istilah asli bahasa
* bukan istilah hukum
* istilah pemasaran modern
Secara etimologi:
* Condominium → kepemilikan bersama
* Hotel → usaha penginapan
👉 Digabungkan, tetapi secara konsep saling bertentangan :
* Hunian privat ❌
* Usaha komersial ❌
Inilah sebabnya condotel sering menimbulkan konflik hukum, terutama jika :
* sertifikatnya SHMASRS
* tapi diperlakukan sebagai hotel
Berikut penjelasan hukumnya secara tegas, berlapis, dan berbasis peraturan :
1️⃣ SHMASRS adalah kekuatan hukum, bukan istilah pemasaran.
SHMASRS (Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) adalah :
* Produk hukum administrasi negara
* Diterbitkan oleh BPN
Berdasarkan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Mengikat semua pihak, termasuk :
* developer
* pengelola hotel
* pemda
* aparat penegak hukum
👉 Nama komersial bangunan (apartemen / condotel) hanyalah label pemasaran, tidak punya kekuatan hukum untuk mengubah fungsi sertifikat.
📌 Prinsip hukum
> Substansi hukum mengalahkan istilah komersial.
2️⃣ Fungsi bangunan ditentukan oleh izin & sertifikat, bukan nama.
Yang menentukan fungsi hukum bangunan adalah :
* IMB / PBG
* SLF
* Peruntukan dalam SHMASRS
* Akta pemisahan
* NPP (Nilai Perbandingan Proporsional)
Jika di SHMASRS tertulis :
“Satuan Rumah Susun Hunian”
➡️ maka secara hukum:
* Bukan hotel
* Bukan aset tunggal pengelola
* Bukan properti komersial murni
❌ Penyebutan “condotel” tidak bisa mengubahnya secara sepihak
3️⃣ UU Rumah Susun secara eksplisit menolak manipulasi fungsi
🔹 UU No. 20 Tahun 2011
* Pasal 1 & Pasal 46
Pemilik SHMASRS berhak penuh menggunakan satuannya
* Pasal 74–75
Wajib ada P3SRS
* Pasal 25 & 26
Ada tanah bersama, benda bersama, bagian bersama
❌ Tidak boleh diklaim sepihak oleh pengelola
📌 Artinya:
Setiap klaim “ini hotel milik pengelola” bertentangan langsung dengan UU bila SHMASRS adalah hunian.
4️⃣ “Condotel” bukan klasifikasi hukum dalam UU Rumah Susun
Penting dipahami :
* UU Rumah Susun TIDAK mengenal istilah “condotel”
“Condotel” hanyalah:
* istilah marketing
* skema bisnis
* bukan kategori hukum
👉 Maka:
Istilah condotel tidak bisa dijadikan dasar membatasi hak pemilik SHMASRS
5️⃣ Dampak hukum bila pengelola tetap memakai istilah “condotel”
Jika pengelola :
* melarang P3SRS
* membatasi pemakaian unit
* mengklaim fasilitas bersama
* memodifikasi NPP
* menghilangkan tanah bersama
* memaksa skema hotel
👉 Maka berpotensi terjadi:
* Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 KUHPerdata)
* Pelanggaran UU Rumah Susun
* Pelanggaran UU Perlindungan Konsumen
* Cacat administrasi pertanahan
* Penyalahgunaan wewenang (jika ada oknum pejabat)
6️⃣ Kesimpulan hukum (sangat tegas)
✔️ SHMASRS tidak bisa dipatahkan oleh istilah apartemen atau condotel
✔️ Nama bangunan ≠ fungsi hukum
✔️ Hak pemilik SHMASRS bersifat absolut dan dilindungi undang-undang
✔️ Jika praktik di lapangan berbeda → yang salah adalah pengelola, bukan sertifikatnya
🔴 Mengalahkan SHMASRS dengan istilah “condotel” adalah manipulasi hukum administratif.
🔴 Menggunakan istilah “condotel” untuk meniadakan hak apartemen adalah penyimpangan makna bahasa sekaligus penyimpangan hukum.
🎯 Salah 1 solusi (problem pemilik condotel ber-SHMASRS) adalah :
1. Gugat pemakaian nama condotel.
2. Gugat pemberi ijin fungsi bangunan.
*** Kecuali ada surat perjanjian khusus (yang terpisah sejak proses awal jual beli) , maka surat perjanjian tersebut perlu dibatalkan dahulu.
Berita ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
