INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 17-1-2026 – Di balik menjulangnya gedung-gedung apartemen di kota-kota besar Indonesia, tersimpan persoalan mendasar yang kerap luput dari perhatian publik : legalitas. Polanya nyaris seragam. Banyak pengembang menjual unit apartemen ketika bangunan belum berdiri utuh—bahkan ketika dokumen kepemilikan belum ada. Yang dipasarkan bukan unit siap huni, melainkan gambar, janji, dan prospektus.
Dalam praktiknya, sejumlah proyek apartemen sudah lebih dulu dijaminkan ke bank. Sertifikat induk—umumnya Hak Guna Bangunan (HGB) atau bahkan Hak Milik (SHM)—digadaikan sebagai agunan pembiayaan. Ironisnya, penjualan unit tetap berjalan, meski dasar legalitasnya belum tuntas. Konsumen membeli unit yang secara hukum belum tentu menjadi haknya.
Secara normatif, apartemen dinyatakan relatif aman bila status tanah jelas, HGB aktif dan sah, izin-izin terpenuhi, serta proses pemecahan sertifikat satuan rumah susun (SHMSRS) dapat dilakukan setelah bangunan selesai. Dalam kondisi itu, pembeli memiliki pijakan hukum. Namun realitas di lapangan sering kali berbeda. Ada unit yang dijual tanpa sertifikat, tanpa izin lengkap, bahkan ketika proyek masih dalam tahap pengerjaan awal. Dalam situasi seperti ini, posisi konsumen sangat lemah—nyaris tanpa daya ketika sengketa muncul.
Masalahnya tidak berhenti di situ. Fakta di lapangan menunjukkan, HGB atau SHM kerap dijaminkan ke bank hanya dengan bukti progres minimal proyek—misalnya baru selesai satu lantai atau sebagian kecil bangunan. Secara administratif mungkin dianggap cukup untuk pembiayaan, tetapi secara substantif, praktik ini menyimpan risiko besar bagi pembeli yang datang belakangan. Ketika terjadi gagal bayar atau konflik hukum, konsumen berhadapan dengan bank, pengembang, dan tumpukan dokumen yang tidak berpihak.
Di sinilah peran negara seharusnya hadir. Pemerintah kota dan DPRD memiliki mandat untuk memastikan produk hukum—mulai dari perizinan, pengawasan pembangunan, hingga tata kelola rumah susun—disusun dan ditegakkan secara benar. Produk hukum yang cacat sejak awal bukan sekadar kesalahan administratif; dampaknya sistemik dan merugikan masyarakat luas. Konsumen menjadi korban dari kelalaian struktural.
Kasus Apartemen Bale Hinggil di Surabaya kerap disebut sebagai contoh bagaimana konflik legalitas apartemen berujung panjang. Persoalan kepemilikan, pengelolaan, hingga hak-hak penghuni menunjukkan bahwa masalah rumah susun bukan insiden terpisah, melainkan pola berulang. Selama pengawasan longgar dan konsumen tidak dibekali edukasi hukum yang memadai, cerita serupa akan terus terulang.
Maka, kehati-hatian menjadi kunci. Sebelum membeli apartemen, konsumen perlu bertanya—dan berani menunda: apa dasar hukumnya, bagaimana status tanahnya, apakah sertifikat induk aman, dan kapan pemecahan unit bisa dilakukan. Tanpa itu, apartemen bisa berubah dari hunian vertikal menjadi jebakan hukum horizontal, di mana risiko ditanggung sepenuhnya oleh pembeli, sementara janji tinggal janji.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
