Musyawarah PPPSRS Bukan Sekadar Pemungutan Suara : Pelajaran dari Kontroversi Apartemen The Elements

INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 1-7-2026 – Dugaan intimidasi terhadap jurnalis dan keberatan sejumlah pemilik unit menunjukkan satu persoalan mendasar : legitimasi pengurus rumah susun tidak hanya ditentukan oleh siapa yang memperoleh suara terbanyak, tetapi juga oleh apakah proses pemilihannya terbuka, adil, dapat diperiksa, dan sesuai hukum.

Musyawarah pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun atau PPPSRS di Apartemen The Elements, Kuningan, Jakarta Selatan, pada 4 April 2026, menyisakan kontroversi.

Berdasarkan siaran pers perwakilan pemilik unit tertanggal 10 April 2026, sejumlah jurnalis yang berada di lokasi diduga mengalami tekanan berupa intimidasi verbal dan perekaman tanpa persetujuan. Pada saat yang sama, beberapa pemilik mempertanyakan sosialisasi kegiatan, ketersediaan rancangan tata tertib, singkatnya waktu pengenalan calon, serta ketidakjelasan metode penghitungan suara. Hingga siaran pers tersebut diterbitkan, panitia musyawarah maupun pengelola disebut belum memberikan keterangan resmi.

Dua persoalan kemudian bertemu dalam satu forum : perlindungan terhadap kerja jurnalistik dan keabsahan prosedur pembentukan PPPSRS. Keduanya tidak boleh dinilai hanya berdasarkan emosi atau keberpihakan kelompok, tetapi harus diperiksa melalui dokumen, kronologi, aturan hukum, dan hak jawab seluruh pihak.

PPPSRS Bukan Sekadar Organisasi Sosial

PPPSRS adalah organisasi berbadan hukum yang beranggotakan para pemilik satuan rumah susun atau penghuni yang memperoleh kuasa dari pemilik. Organisasi ini bukan sekadar perkumpulan warga untuk mengadakan kegiatan sosial.

PPPSRS memiliki posisi strategis karena keputusan-keputusannya dapat menyangkut biaya pengelolaan, dana endapan atau sinking fund—yakni dana cadangan untuk perbaikan besar dan kebutuhan jangka panjang—pemeliharaan bagian bersama, tata tertib hunian, pengawasan pengelola, hingga penggunaan fasilitas bersama.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mewajibkan pemilik membentuk PPPSRS. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 selanjutnya mengatur PPPSRS sebagai bagian penting dalam penyelenggaraan dan pengelolaan rumah susun. Artinya, pembentukan PPPSRS menyangkut distribusi kewenangan dan pengendalian uang bersama, bukan sekadar pergantian pengurus komunitas.

Karena kewenangannya besar, proses pembentukannya harus memiliki tiga lapis legitimasi.

* Pertama, legitimasi hukum, yaitu kesesuaian dengan peraturan perundang-undangan. Kedua, legitimasi prosedural, yaitu proses yang memberikan kesempatan wajar kepada seluruh pemilik untuk mengetahui, berpartisipasi, mencalonkan diri, menyampaikan keberatan, dan menggunakan hak suara. Ketiga, legitimasi sosial, yaitu tingkat penerimaan dan kepercayaan warga terhadap hasil musyawarah.

Suatu pengurus mungkin tercatat secara administratif, tetapi tetap menghadapi krisis kepercayaan apabila proses pembentukannya dipandang tertutup atau tidak dapat diperiksa.

Apa yang Seharusnya Tersedia Sebelum Musyawarah ?

Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 mengatur cukup terperinci tahapan pembentukan PPPSRS.

Panitia musyawarah bertugas menyusun dan menginformasikan jadwal, menjaring bakal calon ketua pengurus dan ketua pengawas, menyiapkan undangan, menyusun agenda, membuat rancangan tata tertib musyawarah, menyiapkan daftar hadir, serta menyusun rancangan tata tertib penghunian. Panitia juga diwajibkan berkonsultasi dengan instansi teknis pemerintah daerah.

Undangan musyawarah pembentukan PPPSRS harus disampaikan kepada seluruh pemilik paling lambat 14 hari kalender sebelum pelaksanaan. Undangan tersebut bukan sekadar pemberitahuan tanggal dan tempat, tetapi harus dilengkapi dengan :

– rancangan tata tertib musyawarah;

– rancangan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga PPPSRS; serta

– rancangan tata tertib penghunian.

Salinan undangan yang dilengkapi daftar nama pemilik juga harus diinformasikan pada papan informasi di lokasi strategis rumah susun.

Ketentuan ini menunjukkan bahwa transparansi bukan pemberian sukarela dari panitia. Transparansi merupakan bagian dari prosedur resmi.

Pemilik tidak cukup hanya diberi tahu bahwa musyawarah akan berlangsung. Mereka harus memperoleh bahan yang akan dibahas agar dapat membaca, membandingkan, mengusulkan perubahan, dan mengambil keputusan secara sadar.

Apabila dokumen baru tersedia sesaat sebelum forum dimulai, peserta secara fisik memang hadir, tetapi secara substantif belum tentu memperoleh kesempatan yang bermakna untuk berpartisipasi.

Waktu Kampanye Singkat : Tidak Otomatis Melanggar, tetapi Patut Dievaluasi

Siaran pers pemilik unit mempersoalkan waktu kampanye calon pengurus yang disebut kurang dari 24 jam.

Keberatan ini perlu ditempatkan secara tepat. Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 tidak secara eksplisit menentukan berapa hari masa kampanye calon pengurus harus berlangsung. Karena itu, masa kampanye yang singkat tidak dapat langsung dinyatakan sebagai pelanggaran peraturan menteri tanpa memeriksa tata tertib musyawarah dan ketentuan lain yang berlaku.

Namun, persoalannya tidak berhenti pada kepatuhan formal.

Dalam proses demokratis, peserta membutuhkan waktu yang cukup untuk mengenali rekam jejak calon, memeriksa persyaratan, memahami program, dan membandingkan pilihan. Bila calon baru diumumkan menjelang pemungutan suara, pemilik mungkin hanya mengenal nama, bukan kapasitas dan potensi konflik kepentingannya.

Dengan demikian, masa pengenalan calon yang sangat singkat dapat menjadi persoalan keadilan prosedural, meskipun belum tentu dengan sendirinya membatalkan hasil musyawarah.

Satu Orang Satu Suara atau Berdasarkan NPP ?

Salah satu masalah yang paling sering menimbulkan konflik dalam pemilihan PPPSRS adalah anggapan bahwa semua rumah susun menggunakan sistem suara yang sama.

Padahal, Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 membedakan mekanisme berdasarkan jenis bukti kepemilikan.

Untuk rumah susun yang menggunakan SKBG Sarusun, yaitu Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara meskipun memiliki lebih dari satu unit.

Sementara itu, untuk rumah susun yang menggunakan SHM Sarusun, yaitu Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, suara pemilihan pengurus dan pengawas dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional atau NPP. NPP adalah angka yang menunjukkan perbandingan hak dan kewajiban setiap unit terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Kepemilikan NPP yang melebihi 20 persen dibatasi sehingga hak suaranya hanya dihitung maksimal 20 persen dari keseluruhan NPP.

Karena itu, pertanyaan pertama sebelum menilai metode pemungutan suara di Apartemen The Elements adalah : jenis bukti kepemilikan apa yang berlaku dan bagaimana daftar NPP disusun ?

Pemeriksaan tidak cukup hanya melihat jumlah orang yang hadir. Perlu dibuka daftar pemilik, bukti kepemilikan, surat kuasa, nilai NPP setiap unit, jumlah suara yang digunakan, serta berita acara penghitungan.

Tanpa dokumen tersebut, istilah “suara terbanyak” dapat menghasilkan tafsir berbeda antara panitia dan peserta.

Cacat Prosedur Tidak Boleh Hanya Menjadi Slogan

Istilah “cacat prosedur” memiliki konsekuensi serius. Karena itu, penggunaannya harus ditopang oleh bukti yang dapat diverifikasi.

Setidaknya terdapat empat pertanyaan yang perlu diuji :

1. Apakah seluruh pemilik telah menerima undangan resmi sekurang-kurangnya 14 hari sebelum musyawarah?

2. Apakah rancangan tata tertib, anggaran dasar, anggaran rumah tangga, dan tata tertib penghunian benar-benar dilampirkan?

3. Apakah daftar pemilik, surat kuasa, kuorum, jenis bukti kepemilikan, dan NPP telah diverifikasi?

4. Apakah berita acara mencatat keberatan peserta, jalannya pemilihan, jumlah suara, dan keputusan yang diambil?

Kuorum awal musyawarah pada prinsipnya dihitung berdasarkan kehadiran lebih dari 50 persen jumlah NPP para pemilik. Apabila kuorum tidak tercapai, peraturan juga mengatur tahapan penundaan dan penyelenggaraan kembali.

Dengan demikian, kesimpulan bahwa musyawarah sah atau tidak sah seharusnya lahir dari audit dokumen, bukan hanya perdebatan di media sosial atau klaim sepihak.

Pelanggaran kecil yang tidak mepengaruhi hak peserta tentu berbeda dari pelanggaran material, misalnya tidak mengundang sebagian pemilik, menyembunyikan dokumen pokok, menggunakan daftar suara yang tidak dapat diverifikasi, atau menerapkan sistem pemungutan suara yang bertentangan dengan bukti kepemilikan.

Intimidasi Jurnalis dan Batas Kritik terhadap Pers

Undang-Undang Nomor 40 Tahun 1999 tentang Pers menjamin hak pers nasional untuk mencari, memperoleh, dan menyebarluaskan gagasan serta informasi. Wartawan juga memperoleh perlindungan hukum ketika menjalankan profesinya. Tindakan yang secara melawan hukum dan sengaja menghambat atau menghalangi pelaksanaan kemerdekaan pers dapat memasuki wilayah Pasal 18 UU Pers.

Pedoman Dewan Pers memasukkan ancaman verbal, penghinaan, pelecehan, perusakan peralatan, serta tindakan yang merintangi wartawan dalam memproses pekerjaan jurnalistik sebagai bentuk kekerasan fisik atau nonfisik yang perlu ditangani dan diverifikasi.

Namun, penilaian hukum tetap harus dilakukan secara hati-hati.

Perekaman terhadap seseorang tidak otomatis dapat disebut tindak intimidasi hanya karena dilakukan tanpa persetujuan. Konteksnya harus diperiksa : apakah perekaman disertai ancaman, digunakan untuk menekan, menghalangi pengambilan gambar, memaksa wartawan menghentikan liputan, merampas alat, atau menimbulkan ketakutan nyata.

Sebaliknya, status sebagai wartawan juga tidak menghapus kewajiban untuk mentaati Kode Etik Jurnalistik, melakukan verifikasi, menjaga keberimbangan, menunjukkan identitas ketika diperlukan, serta memberikan hak jawab kepada pihak yang diberitakan.

Karena itu, dugaan intimidasi perlu diperiksa melalui kronologi, rekaman video, kesaksian, identitas wartawan, penugasan dari perusahaan pers, aturan akses forum, dan keterangan pihak yang dituduh melakukan intimidasi. Perlindungan pers dan prinsip praduga tidak bersalah harus berjalan bersamaan.

Pemerintah Tidak Cukup Hanya Hadir sebagai Penonton

Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 menempatkan wakil instansi teknis sebagai peninjau dalam musyawarah pembentukan PPPSRS. Peninjau dapat memberikan pendapat, tetapi tidak memiliki hak suara.

Posisi tanpa hak suara bukan berarti pemerintah daerah bebas dari tanggung jawab pengawasan.

Ketika muncul keberatan serius, instansi teknis seharusnya memeriksa kesesuaian undangan, dokumen musyawarah, susunan panitia, daftar pemilik, kuorum, mekanisme suara, berita acara, dan hasil musyawarah sebelum melakukan pencatatan administratif.

Pencatatan tidak seharusnya menjadi stempel otomatis. Pemerintah harus memastikan bahwa dokumen yang diajukan mencerminkan proses yang benar-benar terjadi.

Apabila ditemukan pelanggaran material, evaluasi atau penyelenggaraan ulang, bukan bentuk kekalahan salah satu kelompok. Langkah itu justru dapat menjadi mekanisme pemulihan kepercayaan dan pencegahan konflik berkepanjangan.

Membangun Tata Kelola yang Dapat Dipercaya

Kontroversi di Apartemen The Elements memberi pelajaran bahwa konflik rumah susun jarang muncul hanya karena perbedaan pribadi. Konflik biasanya tumbuh ketika informasi tidak merata, mekanisme keputusan tidak dipahami, dokumen sulit diakses, dan pihak-pihak yang berkepentingan merasa proses telah diarahkan.

Solusinya bukan sekadar meminta warga “menerima hasil”. Hasil hanya akan bertahan apabila prosedurnya dapat diuji.

Panitia perlu membuka dokumen dan kronologi. Pemilik yang mengajukan keberatan perlu menyampaikan bukti secara terstruktur. Jurnalis harus diberi ruang bekerja tanpa kekerasan sekaligus tetap menjalankan verifikasi dan keberimbangan. Pemerintah daerah perlu melakukan pemeriksaan substantif, bukan sekadar menerima laporan administratif.

Pihak panitia, pengelola, pelaku pembangunan, serta pihak-pihak yang disebut dalam dugaan intimidasi juga harus memperoleh ruang hak jawab yang proporsional. Tanpa hak jawab, tulisan mengenai transparansi justru berisiko mengulangi masalah yang sedang dikritiknya.

Pada akhirnya, PPPSRS yang kuat bukan PPPSRS yang berhasil menyingkirkan kritik, melainkan organisasi yang mampu menunjukkan bahwa kekuasaannya lahir dari prosedur yang terbuka, keputusan yang dapat diperiksa, serta kepercayaan pemilik dan penghuni.

Sumber literatur :

Siaran Pers “Jurnalis Diduga Diintimidasi, Musyawarah Apartemen The Elements Dianggap Cacat Prosedur dan Tidak Legitimit”, 10 April 2026 ; Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun ; Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun ; Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta PPPSRS ; Undang-Undang Nomor 40 Tahun 1999 tentang Pers ; serta Peraturan Dewan Pers Nomor 1/Peraturan-DP/III/2013 tentang Pedoman Penanganan Kasus Kekerasan terhadap Wartawan.

*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.

(Red/HB)