INEWSFAKTA.COM | Jakarta , 9-1-2026 – Selama ini, pengelolaan rumah susun kerap dipersempit seolah-olah semata urusan teknis antara penghuni, pengelola, dan developer. Padahal, sejak awal undang-undang telah meletakkan fondasi yang jauh lebih tegas: penyelenggara rumah susun adalah negara. Prinsip ini bukan tafsir bebas, bukan pula wacana normatif, melainkan mandat eksplisit Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011. Dengan menempatkan negara sebagai penanggung jawab utama penyelenggaraan rumah susun—mulai dari perencanaan hingga pengendalian—hukum secara sadar menolak pengelolaan hunian vertikal yang diserahkan sepenuhnya kepada mekanisme privat. Di titik inilah setiap persoalan rumah susun berhenti menjadi konflik individual dan berubah menjadi persoalan publik yang menuntut kehadiran negara.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Pasal 1 angka 1
“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional … yang dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah.”
➡️ Ini definisi objeknya.
Pasal 1 angka 16
“Penyelenggaraan rumah susun adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, penguasaan, pemilikan, penghunian, pengelolaan, dan pengendalian rumah susun.”
➡️ Ini definisi penyelenggaraan.
Pasal 5 ayat (1) — KUNCI
“Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun.”
⬅️ Ini pasal inti. Tidak multitafsir.
Artinya:
Negara = penanggung jawab utama
Penyelenggaraan = termasuk pengelolaan
Bukan diserahkan ke swasta secara absolut
Pasal 5 ayat (2)
“Tanggung jawab negara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan oleh Pemerintah dan/atau pemerintah daerah.”
➡️ Negara hadir secara operasional melalui :
Pemerintah pusat
Pemerintah daerah (gubernur/bupati/wali kota)
Implikasi Hukum Langsung (tidak bisa dibantah)
1. Developer bukan penyelenggara
Developer hanya pelaku pembangunan
Tugasnya berakhir setelah masa transisi
2. Badan pengelola bukan pemegang kedaulatan
Ia hanya alat operasional
Bertanggung jawab ke PPPSRS
PPPSRS berada dalam sistem pembinaan negara.
3. Pemerintah daerah tidak bisa cuci tangan
Karena undang-undang menyebutkan :
“Negara bertanggung jawab”
4. Setiap konflik rumah susun adalah urusan publik
Bukan semata hubungan privat
Bukan sekadar wanprestasi
Tapi masalah penyelenggaraan hunian rakyat
Penyelenggaraan rumah susun adalah kewajiban negara yang dilaksanakan oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah, dengan pelibatan masyarakat; sehingga tidak pernah ada ruang hukum bagi pengelolaan rumah susun secara absolut oleh pihak swasta.
Kalimat ini sepenuhnya bersumber dari UU No. 20 Tahun 2011 Pasal 5 ayat (1) dan (2).
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
