INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 26-12-2025 – Di banyak rumah susun, konflik antara warga dan pengelola kerap berulang dengan pola yang sama : pengurus Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) dipilih secara administratif sah, tetapi gagal menjalankan fungsi dasarnya. Masalahnya bukan semata pada aturan, melainkan pada kualitas orang-orang yang memegang kewenangan.
Padahal, pengurus PPPSRS bukan jabatan sosial biasa. Ia menjalankan fungsi quasi-publik karena mengelola uang bersama, pelayanan dasar, hak milik bersama, serta kepentingan hukum ratusan hingga ribuan warga. Dalam konteks ini, kualitas personal dan kapasitas pengurus serta pengawas menjadi faktor penentu apakah rumah susun dikelola sebagai komunitas yang sehat atau justru berubah menjadi sumber konflik berkepanjangan.
I. Syarat Kualitas Pengurus PPPSRS
Pengurus PPPSRS bukan sekadar jabatan sosial, melainkan fungsi quasi-publik karena mengelola :
* uang bersama,
* pelayanan dasar,
* hak milik bersama,
* dan kepentingan hukum ratusan hingga ribuan warga.
1. Integritas & Itikad Baik
Pengurus wajib :
jujur,
tidak menyalahgunakan jabatan,
tidak memelihara konflik kepentingan.
❌ Tidak layak menjadi pengurus jika :
* berafiliasi dengan pengembang/pengelola lama,
* memiliki konflik bisnis dengan pengelolaan,
* terbukti menghindari transparansi.
➡️ Tanpa integritas, seluruh kewenangan PPPSRS berubah menjadi alat penyalahgunaan.
2. Kemampuan Administrasi & Tata Kelola
Pengurus harus mampu secara nyata :
* membaca dan memahami AD/ART,
* mengelola surat-menyurat resmi,
* menyusun laporan,
* menjawab pertanyaan warga secara tertulis dan patut.
➡️ Tidak menjawab surat warga = gagal fungsi administratif, bukan sekadar “kurang komunikasi”.
3. Pemahaman Dasar Hukum Rumah Susun
Minimal memahami :
* struktur kewenangan PPPSRS,
* hak dan kewajiban pemilik/penghuni,
* prinsip akuntabilitas,
* batas kewenangan pengurus.
❌ Pengurus yang “tidak paham hukum” tetapi memegang kekuasaan adalah risiko sistemik bagi warga.
4. Kemampuan Komunikasi & Penyelesaian Konflik
Pengurus wajib :
* membuka ruang dialog,
* menjawab keberatan warga,
* tidak defensif,
* tidak mematikan kritik.
➡️ Diam, menghindar, atau mengalihkan masalah adalah bentuk kelalaian pengelolaan.
5. Komitmen Transparansi Keuangan
Pengurus harus :
* menyusun laporan keuangan periodik,
* membuka akses informasi keuangan,
* siap diaudit.
❌ Ketertutupan keuangan = alarm merah penyimpangan.
II. Syarat Kualitas Pengawas PPPSRS
Pengawas bukan aksesoris organisasi, melainkan rem pengaman kekuasaan pengurus.
1. Independensi Mutlak
Pengawas tidak boleh :
* berada di bawah pengaruh pengurus,
* memiliki hubungan kepentingan,
* menjadi “stempel formalitas”.
➡️ Pengawas yang tidak independen = pengawas palsu.
2. Keberanian Moral
Pengawas wajib :
* menegur pengurus,
* membuka pelanggaran,
* melaporkan ke RUA jika perlu.
❌ Pengawas yang diam atas pelanggaran adalah bagian dari pelanggaran itu sendiri.
3. Kemampuan Audit & Evaluasi
Minimal mampu :
* membaca laporan keuangan,
* memeriksa prosedur,
* menilai kepatuhan AD/ART,
* mengidentifikasi penyimpangan.
➡️ Tanpa kapasitas ini, fungsi pengawasan runtuh.
4. Kesetiaan pada Anggota, Bukan Jabatan
Pengawas bertanggung jawab kepada anggota PPPSRS, bukan kepada :
ketua,
pengurus inti,
pihak eksternal.
III. Standar Etika Bersama (Pengurus & Pengawas)
Keduanya wajib tunduk pada standar etika berikut :
* melayani, bukan berkuasa,
* terbuka, bukan defensif,
* patuh aturan, bukan manipulatif,
* bertindak, bukan menghindar.
➡️ Rumah susun bukan kerajaan kecil.
➡️ PPPSRS bukan alat dominasi.
➡️ Jabatan adalah amanah, bukan privilese.
Pengurus atau Pengawas PPPSRS yang :
* tidak menjawab surat warga,
* tidak transparan,
* tidak paham hukum,
* tidak independen,
* atau takut bertindak
SECARA KUALITAS TIDAK LAYAK, meskipun secara administratif terpilih.
Dan dalam konteks hukum organisasi :
Ketidaklayakan kualitas adalah dasar sah untuk koreksi, evaluasi, mosi tidak percaya, hingga penggantian.
Etika Bersama dan Konsekuensi Organisasi
Baik pengurus maupun pengawas terikat pada standar etika yang sama: melayani, bukan berkuasa; terbuka, bukan defensif; patuh aturan, bukan manipulatif; serta bertindak, bukan menghindar. Rumah susun bukan kerajaan kecil, dan PPPSRS bukan alat dominasi. Jabatan adalah amanah, bukan privilese.
Dalam konteks ini, pengurus atau pengawas PPPSRS yang tidak menjawab surat warga, tidak transparan, tidak memahami hukum, tidak independen, atau takut bertindak, secara kualitas tidak layak, meskipun secara administratif terpilih. Secara organisasi dan hukum internal, ketidaklayakan kualitas tersebut dapat menjadi dasar sah untuk koreksi, evaluasi, mosi tidak percaya, hingga penggantian pengurus.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
