INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 5-11-2026 – Dari Jakarta, Depok, Surabaya, Yogyakarta, Medan hingga berbagai daerah di luar Pulau Jawa, persoalan rumah susun menunjukkan kemiripan yang mengkhawatirkan : ketidakpastian kepemilikan, sengketa kelembagaan, dana pengelolaan yang dipersoalkan, ancaman keselamatan, dan pengaduan warga yang belum menemukan penyelesaian memadai. Forum Peduli Warga Rumah Susun Indonesia (FPWRSI) mendorong investigasi nasional serta mengupayakan kerja sama dengan lembaga negara dan akademisi untuk membongkar akar persoalan tersebut.
Persoalan rumah susun di Indonesia tidak lagi cukup dipandang sebagai perselisihan lokal antara penghuni apartemen dan perusahaan pengelola. Sejumlah dokumen, pengaduan masyarakat, pemberitaan, serta catatan lembaga negara menunjukkan adanya persoalan yang melintasi batas kota, provinsi, jenis kepemilikan, dan kewenangan pemerintahan.
Di Jakarta, warga sejumlah apartemen mempersoalkan legitimasi organisasi pengelola, transparansi iuran, dan hak kepemilikan.
Di Depok, pemilik apartemen yang telah melunasi pembayaran dilaporkan masih menghadapi kesulitan memperoleh Akta Jual Beli (AJB) dan sertifikat kepemilikan, sementara pembentukan organisasi perhimpunan warga dinilai belum berjalan sebagaimana diharapkan.
Di Surabaya, persoalan pengelolaan keuangan bahkan bersinggungan dengan keluhan pemutusan fasilitas dasar berupa listrik dan air.
Di Yogyakarta, pemilik apartemen menghadapi persoalan legalitas kepemilikan yang melibatkan pengembang, lembaga keuangan, dan berbagai instansi pemerintahan.
Di Medan, konsumen menempuh jalur pengadilan untuk memperjuangkan dokumen kepemilikan dan mempertanyakan dana pajak yang telah dibayarkan.
Sementara itu, pada sejumlah rumah susun sederhana sewa milik pemerintah, persoalan muncul dalam bentuk kerusakan bangunan, ketidaklayakan fasilitas, rendahnya tingkat penghunian, dan ketidakefektifan pemanfaatan aset.
Rangkaian persoalan tersebut memperlihatkan bahwa masalah rumah susun tidak dapat direduksi menjadi persoalan tarif Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) ataupun pertikaian antarwarga.
Yang sedang dipertanyakan adalah efektivitas sistem nasional penyelenggaraan rumah susun, mulai dari pembangunan dan kepemilikan hingga pengelolaan, pengawasan, dan perlindungan masyarakat.
64 Kasus dalam Matriks : Indikasi Persoalan yang Melintasi Indonesia
Dokumen Matrix Contoh Permasalahan Rumah Susun di Indonesia, dengan posisi data 1 November 2026, menghimpun 64 contoh kasus dan persoalan berdasarkan penelusuran pemberitaan terbuka serta dokumen warga. Pendekatan pengumpulan data tersebut dikenal sebagai Open-Source Intelligence (OSINT), yaitu pengumpulan serta analisis informasi dari sumber yang tersedia secara terbuka.
Matriks tersebut mencatat 31 entri di DKI Jakarta, tujuh di Jawa Barat, enam di Jawa Timur, masing-masing tiga di DI Yogyakarta, Bali, dan Sulawesi Selatan, serta dua entri masing-masing di Banten dan Sumatera Utara.
Entri lainnya tersebar di Nusa Tenggara Barat, Riau, Kepulauan Riau, Kalimantan Barat, Kalimantan Selatan, dan Sulawesi Utara, disertai satu entri yang mencakup persoalan lintas provinsi.
Secara keseluruhan, dokumen itu memuat 44 entri yang diklasifikasikan sebagai rumah susun komersial, 13 rumah susun sederhana sewa (rusunawa), enam rumah susun sederhana milik (rusunami), serta satu entri dengan klasifikasi lintas.
Angka tersebut penting sebagai peta awal persoalan. Namun, 64 entri itu bukan hasil sensus nasional, bukan jumlah seluruh rumah susun bermasalah di Indonesia, dan bukan bukti bahwa semua pihak yang disebut telah melakukan pelanggaran.
Sebagian informasi masih memerlukan pemeriksaan dokumen asli, penelusuran perkembangan kasus, serta konfirmasi kepada pengembang, pengelola, dan instansi pemerintah yang bersangkutan.
Meski demikian, penyebaran geografis dan kemiripan jenis persoalannya memberikan alasan kuat untuk melakukan kajian nasional yang lebih sistematis.
Permasalahan yang muncul berulang pada berbagai daerah dan jenis hunian merupakan sinyal bahwa pemerintah perlu memeriksa kemungkinan kelemahan sistemik, bukan hanya menyelesaikan pengaduan secara terpisah.
Dari Jakarta hingga Medan : Pola Persoalan yang Berulang
Di DKI Jakarta, matriks tersebut mengidentifikasi berbagai persoalan pada apartemen komersial maupun rumah susun yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Sejumlah entri, antara lain Kalibata City, Gading Nias Residences, Mediterania Garden Residences 2, Gardenia Boulevard, Puri Park View, dan Bassura City, memuat keluhan atau sengketa terkait kelembagaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), biaya pengelolaan, akses informasi, serta pengawasan pemerintah.
Permasalahan di masing-masing lokasi berbeda dan harus dinilai berdasarkan bukti tersendiri. Namun, kesamaan pokok pengaduan menunjukkan bahwa legitimasi organisasi, keterbukaan keuangan, serta efektivitas pengawasan adalah isu yang layak diperiksa lintas lokasi.
Persoalan keselamatan juga muncul dalam kasus Rusunawa Marunda, Jakarta Utara.
Pada 2023, bagian atap Blok C5 Rusunawa Marunda roboh. Pemerintah DKI Jakarta menyampaikan hasil penelitian Badan Riset dan Inovasi Nasional (BRIN) yang menyatakan bangunan tersebut tidak layak huni. Relokasi penghuni kemudian dilakukan menuju rumah susun lain.
Kasus ini memperlihatkan bahwa kegagalan menjaga kelayakan fisik hunian tidak semata-mata merupakan persoalan pemeliharaan rutin. Dampaknya dapat menyangkut keselamatan jiwa dan kewajiban pemerintah dalam mengelola aset hunian publik.
Di Jawa Barat, permasalahan kepemilikan dan kelembagaan muncul dalam matriks pada sejumlah lokasi, termasuk Margonda Residence, Cinere Resort Apartment, dan proyek Meikarta.
Di DI Yogyakarta, persoalan Apartemen Malioboro City menjadi contoh bagaimana masalah sertifikasi kepemilikan dapat melibatkan beberapa sektor sekaligus.
Pemerintah Kabupaten Sleman pada Februari 2025 mengakui masih adanya dokumen perizinan yang belum terselesaikan dan menyampaikan telah melakukan koordinasi dengan sejumlah instansi, termasuk lembaga yang berkaitan dengan keuangan, pertanahan, serta perumahan.
Kasus tersebut menunjukkan bahwa sengketa kepemilikan rumah susun tidak selalu dapat diselesaikan oleh satu instansi.
Di Surabaya, pemberitaan mengenai Apartemen Bale Hinggil mencatat keluhan penghuni akibat pemutusan layanan listrik dan air. Dalam rapat yang difasilitasi DPRD Kota Surabaya pada April 2025, turut dipersoalkan transparansi dana pengelolaan dan tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang disebut mencapai Rp.7 miliar.
Pernyataan mengenai dana pajak tersebut merupakan temuan dan keterangan yang disampaikan dalam proses pengawasan DPRD; pertanggungjawaban akhirnya tetap memerlukan pemeriksaan keuangan dan hukum yang berwenang.
Di Medan, gugatan 13 pembeli Apartemen Podomoro City Deli terhadap PT Sinar Menara Deli, yang diberitakan pada November 2025, kembali menyoroti persoalan belum terselesaikannya AJB serta sertifikat kepemilikan. Pada April 2026, sejumlah pembeli kembali menggelar aksi menuntut kepastian dokumen dan mempertanyakan dana Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Sementara itu, matriks juga mencatat persoalan kelayakan dan pemanfaatan rusunawa di sejumlah daerah, termasuk Pontianak, Makassar, Manado, dan Lombok Timur.
Rangkaian contoh tersebut memperlihatkan dua sisi persoalan nasional.
Pada rumah susun komersial, perdebatan banyak berkaitan dengan hubungan kontraktual, kepemilikan, keuangan, dan kelembagaan.
Pada rumah susun sewa yang dikelola pemerintah, perhatian juga tertuju pada kelayakan bangunan, kualitas layanan publik, pemeliharaan aset, dan ketepatan pemanfaatannya.
Keduanya mempunyai dasar pengaturan dan karakter berbeda, tetapi sama-sama membutuhkan pengawasan yang efektif.
FOPAD Depok : Ketika Pembeli Telah Melunasi Unit tetapi Kepastian Kepemilikannya Dipertanyakan
Gambaran persoalan yang lebih terfokus muncul dari Forum Pemilik Apartemen Depok (FOPAD).
Dalam dokumen pemberitaan yang menjadi bahan kajian, Koordinator FOPAD, Benny H. Armad, menyampaikan berbagai persoalan kepemilikan dan pengelolaan apartemen di Kota Depok.
FOPAD melakukan audiensi dengan Kepala Dinas Perumahan dan Permukiman Kota Depok pada 29 Oktober 2026, bertepatan dengan pembahasan rancangan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun.
Menurut keterangan FOPAD, terdapat sekitar 26 apartemen di Depok. Forum tersebut menyatakan belum terbentuk PPPSRS pada apartemen-apartemen tersebut, suatu klaim yang masih perlu dicocokkan dengan catatan resmi pemerintah daerah.
FOPAD juga menyampaikan hasil kuesioner terhadap 50 pemilik unit dari 10 apartemen. Sekitar 65 persen responden dilaporkan menghuni unitnya, sedangkan baru sekitar 25 persen responden menyatakan memperoleh sosialisasi mengenai pembentukan PPPSRS.
Karena jumlah responden terbatas dan metode pemilihan sampelnya tidak dijelaskan secara rinci, angka tersebut tidak dapat langsung digeneralisasi untuk seluruh pemilik apartemen di Depok.
Namun, hasilnya dapat menjadi petunjuk awal mengenai kebutuhan pemeriksaan lebih lanjut.
Salah satu persoalan utama yang disampaikan FOPAD adalah keadaan ketika pembeli telah melunasi kewajiban pembayaran, tetapi belum memperoleh AJB dan sertifikat kepemilikan.
Sebagian pembeli disebut hanya memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), yaitu perjanjian pendahuluan sebelum penyelesaian jual beli dan pemenuhan proses peralihan hak.
Kondisi tersebut dapat menimbulkan ketidakpastian, terutama apabila pengembang menghadapi kesulitan keuangan, proses Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU), atau kepailitan.
Risiko hukum yang timbul bergantung pada status tanah, bangunan, dokumen transaksi, serta kedudukan masing-masing pihak dalam proses hukum.
FOPAD juga menyoroti keterbukaan informasi mengenai Sertifikat Laik Fungsi (SLF), yaitu dokumen yang menyatakan bangunan memenuhi persyaratan kelayakan fungsi, dan pertelaan, yaitu dokumen yang menggambarkan batas satuan rumah susun serta bagian, benda, dan tanah bersama.
Selain itu, mekanisme perhitungan IPL dan pertanggungjawaban keuangan pengelola dinilai belum cukup transparan.
Persoalan Depok memperlihatkan suatu paradoks : pembeli dapat menyelesaikan kewajiban ekonominya, tetapi masih harus berjuang memperoleh kepastian administratif dan hukum.
Apabila keadaan serupa ditemukan di berbagai daerah, pertanyaan mengenai efektivitas pengaturan dan pengawasan nasional menjadi semakin relevan.
Ketika Kekuasaan Modal Berpotensi Mendominasi Kehidupan Warga
Dimensi lain yang tidak boleh diabaikan adalah hubungan antara kekuatan ekonomi, kelembagaan PPPSRS, dan hak demokratis masyarakat.
Dokumen kajian berjudul Ketika Kapitalisme dan Feodalisme Memasuki Rumah Susun : Demokrasi Warga di Bawah Bayang-Bayang Kekuasaan Modal menyoroti kemungkinan ketimpangan kekuasaan ketika kepentingan ekonomi memperoleh pengaruh terlalu besar terhadap pengambilan keputusan organisasi.
Kapitalisme merupakan sistem ekonomi yang menempatkan kepemilikan modal dan kegiatan usaha sebagai unsur penting kegiatan ekonomi.
Sementara itu, feodalisme adalah pola hubungan kekuasaan yang bertingkat, dengan ketergantungan dan perbedaan kedudukan yang kuat. Dalam konteks modern, istilah neo-feodalisme dapat digunakan secara analitis untuk menggambarkan hubungan organisasi yang menuntut kepatuhan tanpa menyediakan ruang partisipasi dan pertanggungjawaban yang memadai.
Kedua konsep tersebut tidak otomatis membuktikan korupsi, penindasan, ataupun pelanggaran hukum.
Investasi swasta sendiri mempunyai peran penting dalam pembangunan perumahan.
Masalah muncul apabila kekuatan modal, struktur organisasi, atau hubungan kepentingan digunakan untuk mengurangi hak warga, menghalangi transparansi, atau memengaruhi keputusan publik secara tidak patut.
Dalam tata kelola rumah susun, perdebatan tersebut terlihat pada mekanisme Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
NPP merupakan angka yang menunjukkan perbandingan nilai suatu satuan rumah susun terhadap keseluruhan rumah susun, yang berkaitan dengan hak atas bagian, benda, dan tanah bersama.
Secara hukum, penggunaan NPP dalam keputusan terkait kepemilikan dan pengelolaan mempunyai dasar yang jelas.
Namun, perdebatan muncul ketika bobot kepemilikan juga mempengaruhi pemilihan orang-orang yang akan memimpin organisasi komunal.
Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025, khususnya Pasal 52, mengatur pembedaan mekanisme hak suara pada pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS berdasarkan jenis bukti kepemilikan satuan rumah susun.
Untuk rumah susun dengan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun), hak suara pemilihan mengikuti NPP, dengan pembatasan perhitungan hak suara paling tinggi 20 persen bagi pemilik yang mempunyai NPP melebihi batas tersebut.
Mekanisme tersebut mempunyai dasar peraturan yang berlaku. Namun, keberadaannya tetap dapat menjadi objek evaluasi kebijakan mengenai keseimbangan hak ekonomi dan prinsip demokrasi komunal.
Pertanyaan utamanya adalah apakah mekanisme yang berlaku telah cukup mencegah konsentrasi pengaruh, menjaga kesempatan berpartisipasi, dan melindungi pemilik yang mempunyai bagian kepemilikan lebih kecil.
Sebab PPPSRS bukan perusahaan yang dibentuk untuk membagikan keuntungan kepada pemegang saham.
PPPSRS merupakan badan hukum yang mengurus kepentingan bersama pemilik dan penghuni. Peraturan Menteri PKP Nomor 4 Tahun 2025 juga menegaskan sifat sosial, mandiri, nirlaba, dan demokratis organisasi tersebut.
Karena itu, profesionalisme pengelolaan harus berjalan bersama akuntabilitas dan keterbukaan.
Kepemilikan modal yang lebih besar tidak boleh dijadikan alasan untuk menghilangkan hak warga lain memperoleh informasi, mengajukan keberatan, dan menikmati perlindungan hukum yang setara.
Negara Sudah Diberi Kewenangan : Mengapa Pengawasan Masih Dipersoalkan ?
Perdebatan mengenai tanggung jawab negara sesungguhnya telah mempunyai landasan hukum yang jelas.
Pasal 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menegaskan tanggung jawab negara atas penyelenggaraan rumah susun.
Pasal 6 mengatur bahwa pembinaan meliputi perencanaan, pengaturan, pengendalian, dan pengawasan.
Pasal 10 selanjutnya memasukkan pemantauan, evaluasi, serta tindakan koreksi sebagai bagian dari fungsi pengawasan.
Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa tanggung jawab pemerintah tidak berhenti pada penerbitan izin, pencatatan organisasi, atau penyelenggaraan pertemuan mediasi.
Pemerintah mempunyai kewajiban melaksanakan fungsi pembinaan dan pengawasan sesuai kewenangan hukum masing-masing.
Peraturan Menteri PKP Nomor 4 Tahun 2025 juga mengatur pembinaan serta pengawasan pengelolaan rumah susun milik dan penyelenggaraan PPPSRS.
Pengawasan tersebut mencakup pemeriksaan kepatuhan dan pengumpulan data atau bukti sebagai dasar tindakan administratif.
Meskipun demikian, setiap dugaan mal-administrasi harus diperiksa secara objektif.
Tidak semua laporan yang belum terselesaikan membuktikan adanya pembiaran. Tidak setiap keputusan instansi yang tidak memuaskan warga berarti bertentangan dengan hukum.
Untuk menyimpulkan adanya pengabaian kewajiban, perlu diketahui kewenangan spesifik instansi, bentuk kewajiban hukumnya, laporan yang diterima, tindakan yang telah dilakukan, dan akibat yang timbul.
Justru karena persoalan tersebut membutuhkan pemeriksaan yang cermat, penyelesaiannya tidak cukup diserahkan kepada perdebatan antara warga dan pengelola.
Diperlukan pemeriksaan kelembagaan oleh pihak yang memiliki kewenangan resmi.
Ombudsman Pernah Melakukan Kajian pada 2020 : Apa yang Berubah Enam Tahun Kemudian ?
Salah satu fakta penting dalam penelusuran ini adalah bahwa persoalan pengelolaan rumah susun telah menjadi perhatian Ombudsman Republik Indonesia sejak beberapa tahun sebelumnya.
Pada 5 Agustus 2020, Ombudsman mengumumkan hasil kajian sistemik mengenai pengendalian dan pengawasan pemerintah terhadap pengelolaan rumah susun milik oleh PPPSRS.
Ketika itu, Ombudsman menyebut telah menerima 46 laporan mengenai konflik penghunian dan tata kelola rumah susun hingga 2019.
Persoalan yang diidentifikasi mencakup kepemilikan dan sertifikasi unit, biaya pengelolaan, tarif listrik, pemanfaatan benda bersama, serta ketidakseimbangan perjanjian antara pembeli dan pengembang.
Ombudsman juga menyoroti potensi mal-administrasi akibat ketidakhadiran pemerintah dalam pembinaan dan pengawasan pembentukan PPPSRS.
Kajian tersebut menghasilkan saran perbaikan regulasi dan penguatan pengawasan pemerintah.
Enam tahun kemudian, dokumen matriks per 1 November 2026 masih mencatat persoalan serupa di berbagai wilayah.
Jumlah 46 laporan Ombudsman dan 64 entri matriks tidak dapat dibandingkan sebagai bukti peningkatan jumlah kasus, sebab sumber, periode, dan metode pendataannya berbeda.
Namun, kemiripan substansi kedua kumpulan informasi tersebut menimbulkan pertanyaan penting.
Sejauh mana rekomendasi Ombudsman tahun 2020 telah dilaksanakan ?
Apakah perubahan peraturan setelah 2020 telah memperbaiki kualitas pengawasan ?
Apakah pemerintah daerah memiliki mekanisme pemeriksaan, mediasi, dan penerapan sanksi yang lebih efektif ?
Apakah masyarakat sekarang lebih mudah memperoleh dokumen dan laporan yang menjadi haknya ?
Pertanyaan tersebut layak menjadi bagian dari evaluasi nasional, dengan memperhatikan bahwa kerangka regulasi telah berkembang, termasuk terbitnya PP Nomor 13 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri PKP Nomor 4 Tahun 2025.
Ukuran keberhasilan reformasi bukan hanya terbitnya peraturan baru, tetapi apakah perubahan tersebut benar-benar memperbaiki keadaan di lapangan.
FPWRSI Mengupayakan Kerja Sama dengan Lembaga Negara dan Akademisi
Di tengah persoalan yang kompleks tersebut, Forum Peduli Warga Rumah Susun Indonesia (FPWRSI) menyatakan telah mengupayakan kerja sama dan penjajakan kajian dengan lembaga negara serta kalangan akademisi.
Langkah ini merupakan upaya membawa persoalan yang dialami warga ke dalam ruang pemeriksaan yang lebih terstruktur, ilmiah, dan dapat dipertanggungjawabkan.
FPWRSI telah mengupayakan permohonan kerja sama kajian, meminta kajian sistemik nasional, investigasi dugaan mal-administrasi, dan koordinasi audit forensik lintas sektor dalam penyelenggaraan rumah susun. Arah pendekatannya menunjukkan kebutuhan penting : persoalan rumah susun harus dibahas melalui sinergi berbagai disiplin ilmu dan kewenangan.
Kajian hukum diperlukan untuk menilai kepastian kepemilikan, kontrak, kewenangan pengawasan, dan kelembagaan PPPSRS.
Kajian akuntansi diperlukan untuk menilai penggunaan dana, transparansi pengeluaran, dan pertanggungjawaban pengelolaan.
Kajian teknik diperlukan untuk memastikan keselamatan struktur, sistem kebakaran, instalasi bangunan, serta pemeliharaan sarana bersama.
Kajian administrasi publik diperlukan untuk menilai proses pengaduan, pengambilan keputusan pejabat, tindakan pengawasan, dan efektivitas sanksi.
Kajian ekonomi-politik diperlukan untuk memeriksa kemungkinan benturan kepentingan serta pengaruh kekuatan ekonomi terhadap penyelenggaraan kebijakan.
Pendekatan multidisipliner tersebut menjadi penting karena satu persoalan rumah susun dapat melibatkan sekaligus urusan pertanahan, perlindungan konsumen, keuangan, perusahaan, keselamatan bangunan, dan administrasi pemerintahan.
Tidak semua persoalan dapat dijawab hanya dengan mengganti pengurus PPPSRS, mengadakan rapat warga, atau membawa satu sengketa ke pengadilan.
Mengapa Investigasi Nasional dan Audit Forensik Diperlukan ?
Permohonan FPWRSI kepada Ombudsman menggarisbawahi adanya ketimpangan antara kapasitas negara dan kemampuan masyarakat.
Warga dapat mengumpulkan bukti pembayaran serta menyampaikan keberatan. Namun, warga tidak mempunyai kewenangan pemeriksaan seperti lembaga negara.
Masyarakat pada umumnya tidak dapat secara sepihak mewajibkan perusahaan menyerahkan seluruh catatan transaksi, mengakses rekening pihak terkait, atau melakukan pemeriksaan atas dokumen pemerintahan yang tidak terbuka.
Karena itu, permintaan agar warga membuktikan sendiri seluruh dugaan penyimpangan tanpa dukungan pemeriksaan resmi dapat menjadi beban yang tidak proporsional.
Pemeriksaan yang diperlukan setidaknya mencakup legalitas kepemilikan dan pengelolaan, legitimasi kelembagaan, transaksi keuangan, kontrak pengadaan, keselamatan bangunan, serta pelaksanaan kewajiban pengawasan instansi pemerintah.
Untuk persoalan keuangan, audit forensik merupakan metode pemeriksaan mendalam yang bertujuan menelusuri transaksi, dokumen pendukung, hubungan antarpihak, dan indikasi penyimpangan tertentu.
Audit tersebut berbeda dari audit umum atas kewajaran penyajian laporan keuangan.
Namun, tidak semua laporan keuangan rumah susun otomatis dapat diaudit oleh Badan Pemeriksa Keuangan atau Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan. Kewenangan pemeriksaan bergantung pada status dana, subjek hukum, dan ketentuan yang berlaku.
Ombudsman sendiri bukan lembaga audit forensik universal. Perannya terutama berkaitan dengan pengawasan pelayanan publik dan dugaan maladministrasi.
Karena itu, koordinasi dengan instansi pemeriksa, auditor profesional, atau aparat penegak hukum perlu dilakukan melalui mekanisme yang sah.
Tujuan investigasi bukan mencari pihak yang harus disalahkan sebelum pemeriksaan dilakukan.
Tujuannya adalah mengetahui fakta, menemukan akar persoalan, menentukan tanggung jawab berdasarkan hukum, dan menyusun langkah perbaikan.
Mengapa Permasalahan Rumah Susun Harus Diangkat Menjadi Agenda Nasional ?
Berdasarkan bahan yang tersedia, terdapat empat alasan kuat untuk membawa persoalan rumah susun ke tingkat kajian nasional.
Pertama, penyebaran geografis. Contoh persoalan ditemukan di berbagai provinsi, bukan hanya dalam satu wilayah administratif.
Kedua, keragaman sektor yang terlibat. Permasalahan dapat mencakup hukum pertanahan, perlindungan konsumen, kelembagaan, pajak, keuangan, keselamatan bangunan, dan kualitas pelayanan publik.
Ketiga, kemiripan substansi persoalan. Isu kepastian kepemilikan, pembentukan PPPSRS, transparansi dana, dan efektivitas pengawasan muncul berulang pada berbagai lokasi.
Keempat, dimensi kebijakan nasional. Berbagai persoalan tersebut berkaitan dengan undang-undang dan peraturan pusat yang penerapannya melibatkan pemerintah daerah.
Keempat hal tersebut tidak otomatis membuktikan bahwa semua rumah susun di Indonesia mengalami kegagalan tata kelola.
Akan tetapi, semuanya merupakan alasan yang cukup kuat untuk melakukan pemeriksaan sistemik dan evaluasi nasional secara objektif.
Pemeriksaan semacam itu juga penting bagi pengembang, pengelola, dan PPPSRS yang telah menjalankan kewajibannya dengan baik.
Sebab kajian yang independen dapat membedakan :
* praktik yang sesuai ketentuan,
* persoalan yang timbul karena kelemahan regulasi, dan
* penyimpangan yang benar-benar dapat dibuktikan.
Dari Penanganan Kasus Menuju Pembenahan Sistem Nasional
Persoalan rumah susun membutuhkan lebih dari sekadar peningkatan jumlah audiensi atau penerbitan surat rekomendasi.
Pemerintah pusat dan daerah perlu mempunyai data yang memadai mengenai status legalitas rumah susun, pembentukan PPPSRS, masa transisi pengelolaan, kondisi bangunan, pengaduan masyarakat, hasil pemeriksaan, dan tindak lanjut pengawasan.
Data tersebut seharusnya dapat digunakan untuk mengidentifikasi lokasi berisiko tinggi, mempercepat pemeriksaan, serta mencegah persoalan serupa muncul di tempat lain.
Kementerian yang membidangi perumahan perlu memimpin koordinasi sesuai kewenangannya, sedangkan pemerintah daerah bertanggung jawab melaksanakan fungsi yang dibebankan kepadanya.
Instansi pertanahan, lembaga pengawasan, akademisi, dan auditor profesional dapat dilibatkan sesuai jenis persoalan.
Di sisi lain, pengembang, pengurus PPPSRS, dan perusahaan pengelola juga harus memenuhi kewajiban hukum masing-masing.
Transparansi keuangan, kejelasan kontrak, keterbukaan informasi, serta pemeliharaan fasilitas bersama tidak semestinya baru menjadi perhatian ketika konflik membesar.
Masyarakat pun perlu memperoleh informasi yang memadai agar dapat menjalankan hak vdan kewajibannya secara bertanggung jawab.
Yang dibutuhkan adalah sistem yang mampu mendeteksi dan menangani persoalan sebelum berubah menjadi sengketa berkepanjangan.
Rumah Susun Adalah Urusan Nasional karena Menyangkut Kehidupan dan Hak Rakyat
Permasalahan rumah susun pada akhirnya bukan sekadar pertanyaan mengenai siapa pemilik unit, siapa pengembangnya, atau berapa besar iuran yang harus dibayarkan setiap bulan.
Di dalam setiap rumah susun terdapat manusia yang bekerja, membesarkan keluarga, membayar pajak, menanggung biaya kehidupan, dan berharap memperoleh tempat tinggal yang aman.
Ketika kepastian kepemilikan tidak kunjung diperoleh, ketika biaya pengelolaan dipersoalkan karena kurangnya keterbukaan, ketika fasilitas dasar menjadi sumber konflik, atau ketika keselamatan bangunan terancam, dampaknya tidak berhenti pada nilai ekonomi properti.
Dampaknya menyentuh ketenteraman, kesehatan, perlindungan hukum, dan martabat warga negara.
Karena itu, upaya FPW RSI menjangkau lembaga negara dan kalangan akademisi patut ditempatkan dalam konteks kebutuhan pembenahan tata kelola yang lebih luas.
Persoalan rumah susun perlu dikaji secara ilmiah, diperiksa secara profesional, dan ditangani melalui kewenangan hukum yang benar.
Negara tidak harus mengambil alih seluruh tanggung jawab pengembang, pengelola, atau warga. Namun, negara harus menjalankan kewajiban pengawasan dan perlindungan publik yang telah diberikan oleh peraturan perundang-undangan.
Rakyat tidak boleh dipaksa menggantikan pekerjaan negara hanya karena mereka berani mengadukan persoalan yang dialaminya.
Jika indikasi kelemahan sistem ditemukan pada berbagai jenis hunian, dalam banyak daerah, dan selama rentang waktu yang panjang, maka penyelesaiannya tidak boleh berhenti pada kasus per kasus.
* Pemerintah harus berani menguji pelaksanaan kebijakannya sendiri.
* Lembaga pengawas harus menjalankan kewenangannya.
* Akademisi dapat membantu menghadirkan penilaian yang independen.
* Pelaku usaha dan organisasi pengelola harus mempertanggungjawabkan kewajibannya.
* Dan masyarakat harus memperoleh akses perlindungan yang nyata.
Permasalahan rumah susun di Indonesia layak ditempatkan sebagai masalah nasional yang membutuhkan pemeriksaan nasional, koordinasi nasional, dan agenda perbaikan nasional.
Sebab ukuran keberhasilan pembangunan perumahan bukan hanya berapa banyak gedung yang berhasil dibangun, melainkan seberapa baik kehidupan manusia di dalamnya dilindungi.
Negara tidak boleh hanya hadir ketika izin pembangunan diterbitkan dan bangunan diresmikan. Negara juga harus hadir ketika hak, keselamatan, dan kepastian hukum penghuninya dipertaruhkan.
Sumber dan landasan literasi :
Karya ini dikembangkan dari dokumen Matrix Contoh Permasalahan Rumah Susun di Indonesia (OSINT per 1 November 2026, 64 entri kasus), bahan Forum Pemilik Apartemen Depok (FOPAD) mengenai persoalan AJB, PPPSRS, SLF, dan IPL pada Oktober 2026, kajian Ketika Kapitalisme dan Feodalisme Memasuki Rumah Susun: Demokrasi Warga di Bawah Bayang-Bayang Kekuasaan Modal. Rujukan hukum meliputi UUD 1945, UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagaimana diubah, UU Nomor 37 Tahun 2008 tentang Ombudsman RI, UU Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik, UU Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan, PP Nomor 13 Tahun 2021, serta Peraturan Menteri PKP Nomor 4 Tahun 2025. Verifikasi tambahan menggunakan siaran pers Ombudsman RI tanggal 5 Agustus 2020, pemberitaan ANTARA mengenai Rusunawa Marunda dan Bale Hinggil Surabaya, informasi resmi Pemerintah Kabupaten Sleman, serta pemberitaan sengketa konsumen apartemen di Medan. Kajian ekonomi-politik merujuk pada gagasan pengelolaan kepentingan bersama Elinor Ostrom dan literatur tata kelola serta integritas kebijakan publik. Seluruh dugaan pelanggaran dalam tulisan ini tetap memerlukan verifikasi bukti, pemeriksaan berwenang, dan kesempatan hak jawab dari pihak terkait.
Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
