INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 24-1-2026 – Di banyak rumah susun, ketiadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) bukan sekadar masalah administratif, melainkan pintu masuk bagi kekacauan tata kelola yang berkepanjangan. Pengembang dan pengelola kerap berlindung di balik alasan “belum terbentuknya P3SRS” untuk terus memungut iuran dan mengendalikan pengelolaan secara sepihak. Namun, ketika P3SRS akhirnya dibentuk, persoalan tidak otomatis selesai. Dalam sejumlah kasus, perhimpunan itu justru berubah menjadi tameng kekuasaan—demokrasi prosedural yang dikondisikan, di mana keputusan kolektif hanya menjadi formalitas, sementara kendali tetap berada di tangan pihak yang sama.
Masalah Inti yang Sedang Terjadi
Di banyak rumah susun, ketiadaan P3SRS justru dipakai sebagai alibi permanen oleh :
* developer,
* pengelola,
* bahkan dinas,
untuk menghindari tanggung jawab.
Sementara itu, keberadaan P3SRS yang cacat sering berubah menjadi :
* tameng developer,
* alat legitimasi pungutan,
* demokrasi prosedural tanpa substansi.
Ini menciptakan jebakan struktural :
* Tidak ada P3SRS → warga disalahkan
* Ada P3SRS → warga tetap dikalahkan
Analisa Kondisi : BELUM ADA P3SRS
Kondisi Faktual
Pengelolaan dilakukan sepihak (developer/BPS). Pungutan berbasis :
* surat pernyataan lama,
* keputusan internal,
* klaim “demi operasional”
Tidak ada forum pengambil keputusan kolektif
Dampak Hukum
* Pengelolaan berada di wilayah abu-abu
* Sulit menentukan subjek hukum tunggal
* Developer & dinas saling lempar tanggung jawab
Konsekuensi Strategis
❌ Sulit menggugat karena :
* pelaku berlindung di balik “kekosongan kelembagaan”
* dinas berdalih “belum ada P3SRS”
Tanpa P3SRS, konflik melebar tapi tidak fokus. Sasarannya kabur.
📌 Opsi Strategis: “BENTUK SAJA DAHULU P3SRS”.
Ini bukan menyerah, tapi memasang target hukum. Logika Hukumnya
1. Negara mewajibkan P3SRS
2. Jika P3SRS :
* tidak dibentuk → pelanggaran
* dibentuk tapi menyimpang → pelanggaran
3. Maka :
membentuk P3SRS = memaksa sistem membuka wajah aslinya
📌 Ini strategi exposure, bukan kompromi.
Bagaimana Jika P3SRS Dijadikan Tameng?
Justru di situlah senjatanya, jika P3SRS :
* dibentuk secara manipulatif,
* dikondisikan developer,
* difasilitasi dinas tanpa pengawasan,
maka terjadi pelanggaran berlapis :
1. P3SRS melanggar asas demokrasi
2. Developer menyalahgunakan posisi
3. Dinas lalai atau bersekongkol
📌 Ini membuka 3 sasaran tembak sekaligus, dengan struktur jelas.
Membongkar “Demokrasi Semu” P3SRS
Ciri demokrasi semu :
* Sosialisasi formal tapi tidak substantif
* Undangan terbatas
* Calon pengurus dikondisikan
* Voting tanpa akses informasi
* Anggaran & kontrak tidak dibuka
📌 Secara hukum :
> Demokrasi tanpa kebebasan & transparansi = cacat kehendak kolektif
➡️ Keputusan P3SRS bisa dibatalkan ➡️ Dinas wajib bertanggung jawab
Pemetaan Sasaran (Clear Targeting)
Dengan P3SRS terbentuk :
1️⃣ P3SRS → Digugat atas :
* keputusan cacat,
* penyalahgunaan kewenangan,
* konflik kepentingan
2️⃣ Developer / Pengelola → Digugat atas :
* intervensi,
* pengendalian terselubung,
* keuntungan tidak sah
3️⃣ Dinas → Digugat atas:
* pembiaran,
* fasilitasi cacat,
* kelalaian pengawasan
📌 Tanpa P3SRS, semua ini sulit ditarget.
Faktor Strategis
1. Membentuk P3SRS bukan tujuan akhir, tapi alat uji sistem
2. P3SRS yang menyimpang justru memperjelas pelanggaran
3. Demokrasi semu adalah bukti, bukan hambatan
4. Dengan P3SRS, sasaran hukum menjadi fokus dan terukur
Lebih baik menghadapi satu lembaga yang salah , daripada melawan sistem tanpa wajah.
Kerangka Dugaan Pelanggaran Pidana & Administratif dalam Pengelolaan Rumah Susun
A. DUGAAN PELANGGARAN PIDANA
1. Manipulasi Administrasi & Penipuan
Pasal 378 KUHP (Penipuan)
Unsur Pasal:
* Rangkaian kebohongan atau rekayasa
* Menggerakkan orang untuk menyerahkan uang
* Untuk menguntungkan diri sendiri atau pihak lain
Fakta Investigasi :
* Penggunaan surat pernyataan lama (pra-P3SRS) seolah masih sah
* Dokumen sepihak diposisikan sebagai kehendak warga
* Digunakan untuk menekan pembayaran IPL
📌 Indikasi:
Manipulasi administrasi yang berfungsi sebagai penipuan struktural, bukan kesalahan teknis.
2. Pemerasan / Pemaksaan Terselubung
* Pasal 368 KUHP (Pemerasan)
atau Pasal 335 KUHP (Perbuatan Tidak Menyenangkan)
Unsur Pasal:
* Paksaan atau ancaman (tidak selalu fisik)
* Menguntungkan pelaku
* Menimbulkan ketakutan atau tekanan
Fakta Investigasi:
* Ancaman administratif (pembatasan layanan, stigmatisasi)
* Tekanan verbal berulang
* Intimidasi non-fisik melalui prosedur internal
📌 Indikasi :
Bentuk pemerasan ekonomi terselubung dalam relasi pengelolaan hunian.
3. Penggelapan Dana
Pasal 372 KUHP (Penggelapan)
Unsur Pasal :
* Menguasai dana yang bukan miliknya
* Secara melawan hukum
Fakta Investigasi :
* Dana IPL & sinking fund dikendalikan pengelola
* Tidak ada laporan transparan
* Rekening dan pertanggungjawaban tidak dibuka ke anggota P3SRS
📌 Indikasi:
Penguasaan dana kolektif warga tanpa dasar mandat yang sah.
4. Penyalahgunaan Keadaan (Undue Influence)
Doktrin hukum & yurisprudensi
Fakta Investigasi :
* Warga dalam posisi lemah (akses hunian, layanan)
* Pengelola memanfaatkan ketergantungan struktural
* Keputusan “disetujui” dalam kondisi tekanan
📌 Indikasi:
Persetujuan cacat kehendak → berpotensi batal demi hukum.
B. DUGAAN PELANGGARAN ADMINISTRATIF
1. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Prinsip pokok :
* Pengelolaan rumah susun oleh P3SRS
* Dana pengelolaan milik kolektif pemilik
* Transparansi & akuntabilitas wajib
Dugaan Pelanggaran :
* Pengelola bertindak tanpa mandat sah
* P3SRS tidak menjalankan fungsi pengawasan
* Keputusan diambil tanpa partisipasi bermakna
2. PP No. 13 Tahun 2021
Prinsip :
* P3SRS wajib independen
* Tidak boleh dikendalikan pengembang/pengelola
Dugaan Pelanggaran :
* Pengelola terafiliasi dengan developer
* P3SRS mempertahankan pengelola bermasalah
* Evaluasi kinerja tidak transparan
📌 Indikasi:
Konflik kepentingan struktural.
3. Peraturan Daerah / Pergub Rumah Susun (DK Jakarta dan daerah lain)
Prinsip Umum :
* Pengawasan aktif oleh dinas
* Sanksi administratif bila terjadi pelanggaran
Dugaan Pelanggaran :
* Dinas tidak melakukan koreksi
* Pembiaran terhadap laporan warga
* Legitimasi prosedural tanpa pengujian substansi
📌 Indikasi:
Kelalaian pengawasan → pembiaran sistemik.
C. TANGGUNG JAWAB BERLAPIS (MULTI-LAYER LIABILITY)
AktorDugaan PeranPerusahaan PengelolaPelaksana langsung manipulasi & intimidasiPerusahaan Induk PengembangPengendali relasi & kepentinganP3SRSPemberi legitimasi formalDinas TerkaitPembiaran & kegagalan pengawasan
📌 Struktur ini menunjukkan bukan pelanggaran individual, melainkan masalah tata kelola sistemik.
Berdasarkan temuan investigasi, terdapat indikasi kuat pelanggaran pidana dan administratif yang saling terkait. Praktik manipulasi administrasi, intimidasi, serta pengelolaan tanpa dasar hukum tidak berdiri sendiri, melainkan berlangsung dalam relasi kuasa yang melibatkan pengelola, P3SRS, dan pembiaran oleh negara. Tanpa audit dan penegakan hukum yang serius, pola ini berpotensi terus direproduksi dan ada indikasi diterapkan dalam perumahan tapak.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
