INEWSFAKTA.COM | Jakarta – Rumah susun dibangun untuk memenuhi kebutuhan dasar masyarakat atas tempat tinggal yang layak dan terjangkau. Namun, ketika pajak, tarif air, iuran pengelolaan, dan berbagai pungutan terus bertambah tanpa pengawasan yang sebanding, hunian dapat berubah menjadi ruang penarikan dana yang menekan warga.
Pada 30-6-2026 Forum Peduli Warga Rumah Susun Indonesia (FPWRSI) mengadakan pertemuan dengan aktivis nasional di Jakarta. Pertemuan tersebut membahas berbagai persoalan pengelolaan rumah susun yang dinilai telah berlangsung bertahun-tahun tanpa penyelesaian mendasar.
Dalam rapat itu, H.Bataya sebagai Koordinator FPWRSI menyoroti kondisi apartemen (nama lain dari rumah susun), terutama hunian bagi kelompok masyarakat kelas ekonomi menengah dan menengah ke bawah,
” Rumah Susun Adalah Kebutuhan Dasar, Bukan Mesin Penarik Dana “, demikian katanya.
FPWRSI juga menyampaikan dugaan adanya praktik manipulasi administrasi selama hampir 20 tahun oleh pihak-pihak yang memiliki hubungan kepentingan dengan pengembang. Dugaan tersebut antara lain berkaitan dengan pengelolaan dokumen, pembentukan organisasi penghuni, penguasaan keuangan, penunjukan badan pengelola, dan penyampaian informasi kepada pemilik unit.
Pernyataan itu merupakan kritik serius. Karena itu, istilah seperti “manipulasi” atau “perbuatan melawan hukum” tidak boleh berhenti sebagai slogan. Setiap dugaan harus diterjemahkan menjadi kronologi, dokumen, aliran dana, keputusan, pihak yang bertanggung jawab, dan aturan yang diduga dilanggar.
Rumah Susun Adalah Kebutuhan Dasar, Bukan Mesin Penarik Dana
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menempatkan penyelenggaraan rumah susun sebagai instrumen untuk mewujudkan hunian yang layak dan terjangkau. Rumah susun bukan semata-mata komoditas properti, melainkan bagian dari kebijakan sosial untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal masyarakat.
Masalah muncul ketika rumah susun hanya dilihat melalui sudut pandang pendapatan : sebagai objek pajak, pelanggan air, pasar jasa pengelolaan, sumber iuran, lahan parkir, lokasi pemasangan iklan, penyewaan ruang bersama, dan sumber berbagai pendapatan komersial.
Dalam ilmu sosial-politik, keadaan semacam ini dapat disebut sebagai ekstraksi ekonomi, yaitu proses ketika suatu institusi lebih banyak mengambil nilai ekonomi dari masyarakat daripada memberikan perlindungan, pelayanan, dan manfaat yang setara.
Pajak dan iuran pada dasarnya tidak salah. Gedung bertingkat membutuhkan biaya untuk keamanan, kebersihan, lift, pompa air, pemadam kebakaran, listrik area bersama, perawatan struktur, dan penggantian peralatan. Persoalannya adalah apakah pungutan itu :
1. mempunyai dasar hukum atau dasar keputusan yang sah;
2. dihitung secara terbuka;
3. masuk ke rekening yang benar;
4. dipakai untuk kepentingan rumah susun;
5. dilaporkan dan diaudit;
6. dapat dipertanggungjawabkan kepada pemilik dan penghuni.
Apabila warga diwajibkan membayar tetapi tidak dapat memeriksa dasar perhitungan, kontrak pengelolaan, laporan keuangan, pendapatan komersial, atau penggunaan dana endapan, persoalannya bukan lagi sekadar mahal atau murah. Persoalannya telah bergeser menjadi ketimpangan kekuasaan atas informasi dan uang bersama.
Permen Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 mengatur bahwa pengelolaan rumah susun milik harus dilaksanakan secara transparan, akuntabel, efektif, dan efisien. Peraturan itu juga mengatur rekening, pembukuan, biaya pengelolaan, dana endapan atau sinking fund—dana cadangan untuk perbaikan besar—serta pendapatan dari pemanfaatan bagian, benda, dan tanah bersama. Penunjukan pengelola setelah terbentuknya PPPSRS juga harus dilakukan melalui proses seleksi yang terbuka dan transparan.
Hampir 20 Tahun : Ketika Masa Transisi Berubah Menjadi Kekuasaan Permanen
Salah satu akar konflik rumah susun adalah berlangsungnya dominasi pengembang atau badan pengelola yang berafiliasi dengan pengembang dalam jangka sangat panjang.
Pada tahap awal, pengembang memang mempunyai peran dalam pengelolaan karena organisasi pemilik belum terbentuk. Namun, masa transisi tidak boleh berubah menjadi alasan untuk mempertahankan penguasaan atas pengelolaan, dokumen, rekening, dan aset bersama tanpa batas waktu.
Ketika PPPSRS telah terbentuk, pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama pada prinsipnya harus diserahkan kepada organisasi pemilik. Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 bahkan merinci dokumen yang harus diserahkan, antara lain laporan keuangan, rekening IPL, dana endapan, pendapatan pemanfaatan aset bersama, Sertifikat Laik Fungsi, gambar bangunan, pertelaan, akta pemisahan, kontrak, perizinan, dan dokumen asuransi.
Apabila selama hampir dua dekade dokumen-dokumen tersebut tidak pernah diserahkan, tidak dapat diperiksa, atau hanya dikuasai pihak tertentu, maka pemerintah tidak cukup hanya meminta para pihak “bermusyawarah”.
Pemerintah harus melakukan audit kepatuhan dengan pertanyaan konkret :
* Siapa yang menguasai rekening pengelolaan ?
* Atas nama siapa rekening tersebut dibuka ?
* Siapa yang memilih perusahaan pengelola?
* Apakah terdapat hubungan kepemilikan atau kepentingan dengan pengembang?
* Berapa dana endapan yang terkumpul dan digunakan ?
* Apakah pendapatan dari parkir, iklan, penyewaan ruang, mesin ATM, antena telekomunikasi, dan fasilitas lainnya masuk dalam laporan ?* Apakah laporan tahunan telah diaudit akuntan publik ?
* Apakah serah terima aset, dokumen, dan keuangan pernah dilakukan ?
“pengawasan pemerintah” berisiko hanya menjadi kegiatan administratif berupa rapat, surat imbauan, dan mediasi yang tidak menghasilkan koreksi nyata.
Mal-administrasi Bukan Sekadar Pelayanan yang Lambat
Istilah mal-administrasi sering disalahartikan hanya sebagai surat yang terlambat dijawab atau pelayanan yang tidak ramah.
Menurut Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2008 tentang Ombudsman Republik Indonesia, mal-administrasi mencakup perbuatan melawan hukum, tindakan melampaui wewenang, penggunaan wewenang untuk tujuan lain, kelalaian, serta pengabaian kewajiban hukum dalam pelayanan publik yang menimbulkan kerugian bagi masyarakat.
Dalam persoalan rumah susun, mal-administrasi dapat muncul apabila instansi pemerintah, misalnya :
* membiarkan pengelolaan yang diduga tidak sesuai peraturan;
* tidak memeriksa dokumen sebelum mencatat kepengurusan;
* mengabaikan laporan warga tanpa alasan yang jelas;
* memperlakukan pengembang dan warga secara tidak seimbang;
* berulang kali mengadakan mediasi tanpa keputusan atau tindak lanjut;
* mengetahui adanya pelanggaran tetapi tidak menggunakan kewenangan pengawasan;
* hanya menerbitkan imbauan ketika peraturan sebenarnya menyediakan instrumen sanksi.
Namun, tidak semua kesalahan pengelola swasta otomatis menjadi mal-administrasi. Mal-administrasi berhubungan dengan tindakan atau pengabaian dalam penyelenggaraan pelayanan publik. Apabila pelanggaran dilakukan oleh pengembang atau pengelola, pemerintah harus dilihat apakah telah menjalankan fungsi pembinaan, pengawasan, pemeriksaan, dan penegakan sanksinya.
Di sinilah pembiaran dapat menjadi persoalan hukum tersendiri. Pemerintah mungkin tidak melakukan pungutan secara langsung, tetapi kelalaian pemerintah dapat memberikan ruang agar praktik bermasalah terus berlangsung.
“ Uang Pajak Dipakai Melawan Rakyat ” : Kritik yang Harus Diletakkan Secara Tepat
Dalam rapat tersebut muncul kritik bahwa masyarakat telah membayar berbagai pajak dan berusaha menegakkan peraturan resmi, tetapi dana publik justru digunakan pemerintah untuk menghadapi gugatan atau perlawanan hukum warga.
Secara hukum, pemerintah menggunakan anggaran untuk menjalankan fungsi pemerintahan, termasuk menghadapi gugatan di pengadilan. Penggunaan anggaran untuk membela keputusan pemerintah tidak otomatis melanggar hukum.
Masalah politik dan etikanya muncul apabila pemerintah :
* mempertahankan keputusan yang sejak awal tidak diperiksa secara layak;
* menolak membuka dokumen kepada masyarakat;
* tidak menindaklanjuti hasil pengawasan;
* lebih aktif membela pejabat daripada memperbaiki pelayanan;
* menghabiskan anggaran untuk berperkara, padahal sengketa dapat dicegah melalui koreksi administratif.
Dengan demikian, masalah utamanya bukan semata-mata pemerintah membayar pengacara atau menghadapi gugatan. Masalahnya adalah apakah negara lebih cepat membela keputusan birokrasi daripada melindungi hak warga.
Dalam teori keadilan prosedural Tom R. Tyler, masyarakat cenderung mematuhi hukum dan menerima keputusan yang tidak menguntungkan apabila prosesnya dianggap transparan, netral, memberikan kesempatan berbicara, serta memperlakukan mereka dengan hormat. Sebaliknya, keputusan yang benar secara formal pun dapat kehilangan legitimasi apabila prosesnya dipandang tertutup dan berpihak.
Keadaan tersebut juga mempengaruhi moral pajak, yaitu kemauan intrinsik masyarakat untuk membayar pajak. OECD mencatat bahwa kepercayaan kepada pemerintah, persepsi keadilan, dan kualitas pelayanan publik berperan dalam membangun kepatuhan pajak secara sukarela.
Keluhan Kenaikan PBB Harus Diuji melalui SPPT
FPWRSI dan para aktivis turut menyoroti kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atau PBB-P2 apartemen, yang menurut pengalaman sejumlah warga pernah meningkat secara bertahap hingga sekitar 100 persen dan kembali mengalami kenaikan.
Keluhan tersebut harus diperiksa berdasarkan rangkaian Surat Pemberitahuan Pajak Terutang atau SPPT setiap unit. Tidak tepat menyimpulkan adanya kenaikan umum tanpa membandingkan NJOP, dasar pengenaan, pengurangan, pembebasan, dan jumlah yang benar-benar harus dibayar dari tahun ke tahun.
Kebijakan PBB-P2 Jakarta tahun 2026 justru memuat beberapa skema perlindungan. Keputusan Gubernur Jakarta Nomor 339 Tahun 2026 memberikan pembebasan untuk satu objek rumah susun dengan NJOP sampai Rp650 juta bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan. Kebijakan tersebut juga menyediakan pengurangan 50 persen untuk objek tertentu dan, pada kondisi tertentu, membatasi kenaikan PBB-P2 tahun 2026 agar tidak melebihi 5 persen dibandingkan jumlah yang harus dibayar pada 2025.
Karena itu, pernyataan kenaikan 100 persen atau tambahan 50 persen perlu diposisikan sebagai keluhan faktual yang harus diverifikasi per objek, bukan sebagai angka yang otomatis berlaku bagi seluruh apartemen.
Namun, adanya pembebasan dan pengurangan bukan berarti kebijakan PBB bebas dari persoalan. Pemerintah tetap perlu menjelaskan :
* bagaimana NJOP unit apartemen ditetapkan;
* apakah penghuni dapat memeriksa komponen penilaiannya;
* bagaimana perlakuan atas tanah bersama;
* apakah kenaikan nilai objek sejalan dengan kondisi fisik bangunan;
* apakah tersedia prosedur keberatan yang mudah dan cepat.
Pajak yang besar tetapi tidak disertai pelayanan, kepastian hukum, keselamatan gedung, dan perlindungan hak penghuni akan dipersepsikan sebagai beban tanpa imbal balik sosial.
Air Bersih di Apartemen : Kebutuhan Dasar yang Dikenai Tarif Tinggi
Permasalahan lain adalah penggolongan pelanggan air untuk apartemen. Berdasarkan Keputusan Gubernur Jakarta Nomor 730 Tahun 2024, gedung bertingkat, apartemen, dan kondominium masuk dalam kelompok pelanggan K III.
Pada fakfanya rumah susun berfungsi hunian dimasukkan dalam kategori harga usaha komersial.
Tarif resminya ditetapkan berdasarkan volume pemakaian, yaitu Rp12.550 per meter kubik untuk pemakaian 0–10 meter kubik, Rp17.500 untuk pemakaian 11–20 meter kubik, dan Rp21.500 untuk pemakaian di atas 20 meter kubik. Angka tersebut lebih tinggi dibandingkan sejumlah kelompok rumah tangga dan rumah susun sederhana.
Masalah apartemen tidak berhenti pada tarif PAM. Air umumnya masuk melalui meter induk, kemudian didistribusikan oleh pengelola kepada setiap unit. Pada lapisan berikutnya dapat muncul biaya pompa, listrik, pemeliharaan tangki, pencatatan meter, kebocoran jaringan, dan biaya administrasi.
Akibatnya, terdapat dua tingkat yang harus diperiksa :
* Kebijakan pemerintah
Apakah klasifikasi apartemen sebagai kelompok usaha komersial adil bagi hunian kelas menengah ?
* Distribusi internal
Apakah harga dari meter induk sampai ke setiap unit dihitung secara transparan tanpa margin tersembunyi ?
Menggolongkan seluruh apartemen sebagai hunian berkemampuan ekonomi tinggi atau dimasukkan dalam kategori usaha komersial, berisiko menghasilkan kebijakan yang tidak sesuai kenyataan. Banyak apartemen lama dihuni pensiunan, pekerja, keluarga kecil, dan pemilik dengan penghasilan terbatas. Status bangunan bertingkat tidak otomatis menggambarkan kemampuan ekonomi seluruh penghuninya.
Kebijakan tarif seharusnya mempertimbangkan fungsi hunian, nilai unit, luas unit, pola konsumsi, dan karakter sosial penghuninya—bukan hanya bentuk bangunannya.
Pungutan Tidak Sah, Perbuatan Melawan Hukum, dan Pemerasan Bukan Istilah yang Sama
Dari sisi hukum, diperlukan disiplin dalam menggunakan istilah.
Pungutan tidak transparan adalah biaya yang dasar dan perhitungannya tidak dibuka. Pungutan tanpa dasar adalah penarikan dana yang tidak mempunyai landasan peraturan, kontrak, atau keputusan organisasi yang sah. Perbuatan melawan hukum merupakan konsep perdata apabila suatu tindakan melanggar hukum, menimbulkan kerugian, terdapat kesalahan, dan ada hubungan sebab-akibat. Sementara itu, pemerasan merupakan tuduhan pidana yang memerlukan unsur paksaan atau ancaman untuk memperoleh keuntungan secara melawan hukum.
Karena itu, mahalnya IPL atau tarif air tidak otomatis merupakan pemerasan. Akan tetapi, praktik tersebut dapat berkembang menjadi persoalan hukum apabila disertai ancaman, manipulasi data, penguasaan dana tanpa hak, pemutusan kebutuhan dasar secara sewenang-wenang, atau pemaksaan pembayaran yang tidak mempunyai dasar.
Kerangka pembuktiannya harus dipisahkan antara Jenis masalah dan Jalur pemeriksaan
* Kebijakan PBB atau tarif pemerintah
* Keberatan administratif, pengawasan legislatif, atau pengujian kebijakan.
* Kelalaian atau penyalahgunaan kewenangan pejabat Inspektorat, Ombudsman, PTUN, atau lembaga pengawasan
* Perselisihan biaya dan kontrak pengelolaan Audit, mediasi, gugatan perdata
* Manipulasi dokumen atau penguasaan dana Pemeriksaan aparat penegak hukum berdasarkan bukti
* Pelanggaran tata kelola PPPSRS Instansi teknis perumahan dan mekanisme internal organisasi.
Pemisahan ini penting agar tuntutan warga tidak mudah dipatahkan karena mencampur persoalan administrasi, perdata, dan pidana dalam satu tuduhan umum.
Risiko Penguasaan Regulasi
Secara politik, pembiaran yang berlangsung lama dapat menimbulkan dugaan penguasaan regulasi atau regulatory capture. Istilah ini berarti keadaan ketika lembaga yang seharusnya mengawasi justru lebih responsif terhadap kepentingan pihak yang diawasi daripada kepentingan masyarakat.
Penguasaan regulasi tidak selalu berbentuk suap. Ia dapat terjadi melalui kedekatan kelembagaan, ketergantungan informasi, rutinitas pertemuan, konflik kepentingan, atau budaya birokrasi yang lebih mempercayai dokumen pengembang daripada laporan warga.
Gejalanya antara lain :
* laporan warga terus dikembalikan ke pengelola;
* pemerintah hanya mengeluarkan imbauan;
* tidak ada batas waktu penyelesaian;
* dokumen tidak pernah diaudit secara independen;
* tidak ada sanksi meskipun pelanggaran berulang;
* pejabat menyamakan netralitas dengan tidak mengambil tindakan.
Netralitas pemerintah bukan berarti berdiri diam di antara pihak yang kuat dan pihak yang lemah. Pemerintah harus berpihak kepada peraturan, bukti, keselamatan, dan hak masyarakat.
Tuntutan Bersama : Dari Mediasi menuju Penegakan
FPWRSI dan para aktivis nasional dalam pertemuan tersebut mendesak pemerintah memperbaiki pengawasan dan menegakkan peraturan rumah susun secara nyata.
Tuntutan itu seharusnya diterjemahkan menjadi agenda terukur :
1. Audit kepatuhan rumah susun lama, khususnya yang masa transisinya berlangsung bertahun-tahun.
2. Audit dana IPL, dana endapan, dan pendapatan komersial oleh auditor independen.
3. Kewajiban membuka dokumen pokok, termasuk pertelaan, akta pemisahan, SLF, kontrak pengelolaan, laporan keuangan, dan berita acara serah terima.
4. Pemeriksaan hubungan afiliasi antara pengembang, pengurus PPPSRS, dan badan pengelola.
5. Evaluasi klasifikasi tarif air apartemen berdasarkan fungsi dan kemampuan ekonomi penghuni.
6. Sistem pengaduan dengan batas waktu, penanggung jawab, hasil pemeriksaan, dan tindak lanjut yang dapat dipantau.
7. Penerapan sanksi administratif, bukan sekadar surat imbauan, apabila pelanggaran telah terbukti.
8. Pengawasan legislatif dan Ombudsman terhadap instansi yang mengabaikan laporan warga.
Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik memberikan hak kepada masyarakat untuk mengadukan penyelenggaraan pelayanan publik kepada penyelenggara, Ombudsman, dan lembaga perwakilan rakyat. Artinya, pengaduan warga bukan gangguan terhadap birokrasi, melainkan bagian resmi dari sistem pengawasan negara.
Negara Harus Hadir Sebelum Konflik Masuk Pengadilan
Pertemuan FPWRSI dengan aktivis nasional memperlihatkan bahwa persoalan rumah susun bukan lagi sekadar perselisihan antara penghuni dan pengelola. Ia telah berkembang menjadi persoalan sosial tentang akses terhadap hunian, persoalan politik tentang keberpihakan pemerintah, dan persoalan hukum tentang kepastian hak serta kewajiban.
Negara tidak dapat menganggap tugasnya selesai setelah menerbitkan peraturan. Keberhasilan hukum diukur dari apakah aturan tersebut bekerja di gedung-gedung tempat masyarakat benar-benar tinggal.
Pemerintah yang hanya aktif memungut pajak tetapi lemah mengawasi pengelolaan akan kehilangan legitimasi. Pemerintah yang terus mengadakan mediasi tanpa keputusan akan menghasilkan kelelahan administratif. Sementara pemerintah yang membiarkan dokumen dan uang bersama dikuasai secara tertutup berisiko mengubah rumah susun menjadi wilayah kekuasaan privat yang minim kontrol publik.
Rumah susun seharusnya menjadi solusi keterbatasan lahan perkotaan. Ia tidak boleh berubah menjadi sistem yang membuat warga membeli unit sekali, tetapi membayar ketidakpastian seumur hidup.
Sumber literatur :
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, khususnya Pasal 28H ayat (1) dan Pasal 28D ayat (1); Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun; Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik dan PPPSRS ; Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik ; Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2008 tentang Ombudsman Republik Indonesia ; Keputusan Gubernur Jakarta Nomor 339 Tahun 2026 tentang Kebijakan PBB-P2 Tahun 2026 ; Keputusan Gubernur Jakarta Nomor 730 Tahun 2024 tentang Tarif Air Minum PAM JAYA ; Tom R. Tyler, Why People Obey the Law dan literatur mengenai keadilan prosedural ; Elinor Ostrom, Governing the Commons ; serta OECD, Tax Morale mengenai hubungan kepercayaan, kualitas pelayanan publik, persepsi keadilan, dan kemauan masyarakat membayar pajak; Penderitaan rakyat bukan muncul secara tiba-tiba, melainkan hasil dari akumulasi berbagai kegagalan tata kelola yang berlangsung bertahun-tahun. https://onoini.id/berita/f9950g4lugcbf4y
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
