INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 26-8-2026 – Rapat Umum Tahunan Anggota seharusnya menjadi forum tertinggi bagi pemilik dan penghuni rumah susun untuk meminta pertanggungjawaban pengurus. Namun, bagaimana jika ruang rapat, waktu, peserta, agenda, bahkan notulen telah dikondisikan sedemikian rupa sehingga rapat hanya menjadi seremoni legitimasi atas keputusan yang sebenarnya telah ditentukan sebelumnya ?
Persoalan inilah yang patut dikaji ketika muncul keluhan warga mengenai apa yang dalam bahasa sehari-hari kerap disebut sebagai “PPPSRS boneka”—yakni keadaan ketika Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun secara formal memang berdiri sebagai organisasi warga, tetapi secara substantif diduga tidak lagi bekerja secara independen untuk kepentingan anggotanya.
Istilah “boneka” tentu bukan terminologi dalam Undang-Undang Rumah Susun. Oleh karena itu, penggunaannya tidak boleh serta-merta diperlakukan sebagai kesimpulan hukum.
Namun, fenomena yang hendak digambarkan oleh istilah tersebut dapat diuji secara objektif.
Pertanyaannya sederhana :
Siapa sebenarnya yang mengendalikan informasi, menentukan agenda, menguasai forum, memilih siapa yang dapat berbicara, menyusun notulen, dan pada akhirnya mengendalikan keputusan ?
Jika jawabannya bukan anggota PPPSRS secara demokratis sesuai dengan ketentuan hukum dan AD/ART, maka persoalannya tidak lagi sekadar menyangkut tata cara rapat. Persoalan tersebut menyentuh legitimasi tata kelola rumah susun.
RUTA Bukan Acara Seremonial
UU Nomor 20 Tahun 2011 menempatkan PPPSRS sebagai badan hukum yang beranggotakan pemilik atau penghuni yang memperoleh kuasa dari pemilik. Lebih penting lagi, Pasal 75 ayat (3) menyatakan bahwa PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan penghunian. PPPSRS bahkan memiliki kewenangan untuk membentuk atau menunjuk pengelola.
Konstruksi ini penting.
Pengelola bertugas menjalankan pengelolaan. PPPSRS justru mewakili kepentingan para pemilik dan penghuni.
Dengan demikian, secara normatif hubungan tersebut tidak seharusnya berbalik menjadi pengelola yang secara faktual mengendalikan PPPSRS.
Pasal 77 UU Rumah Susun juga memberikan hak suara kepada anggota dalam pengambilan keputusan PPPSRS: untuk persoalan kepemilikan dan pengelolaan berlaku hak suara berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP), sedangkan untuk kepentingan penghunian setiap anggota berhak memberikan satu suara.
Oleh karena itu, RUTA tidak selayaknya dipandang sebagai rapat tahunan yang sekadar diselenggarakan untuk memenuhi kewajiban administratif.
RUTA merupakan mekanisme akuntabilitas organisasi.
Di dalam forum tersebut, pengurus semestinya menjelaskan apa yang telah dilakukan, bagaimana dana anggota digunakan, persoalan pengelolaan yang terjadi, serta arah organisasi ke depan.
Jika fungsi tersebut sengaja dibuat tidak efektif, RUTA berisiko berubah dari forum pertanggungjawaban menjadi forum pembenaran.
Tujuh Modus Pengondisian yang Patut Diwaspadai
1. “Jangan Ada Pertanyaan Sulit”
Pengondisian dapat dimulai bahkan sebelum peserta memasuki ruang rapat.
Misalnya, beberapa orang terlebih dahulu “dibisikkan” agar tidak mengajukan protes, tidak memperpanjang pembahasan, tidak mengangkat persoalan operasional tertentu, atau membantu agar rapat berlangsung “kondusif”.
Kata kondusif terdengar positif.
Namun, secara sosiologis, terdapat perbedaan besar antara menjaga ketertiban dan mengendalikan dissent, yaitu membatasi munculnya pendapat yang berbeda.
Rapat yang demokratis tidak ditandai oleh ketiadaan kritik.
Justru, kualitas rapat dapat dinilai dari kemampuan pimpinan forum mengelola kritik tanpa membungkam pihak yang menyampaikannya.
Apabila peserta tertentu diperbolehkan berbicara panjang sementara warga kritis dipotong, pertanyaan sensitif selalu ditunda, jawaban dialihkan, atau mikrofon hanya diberikan kepada kelompok tertentu, maka perlu dipertanyakan apakah forum tersebut masih merupakan musyawarah anggota atau telah berubah menjadi managed participation—partisipasi yang dikendalikan.
2. Pemilik Puluhan Tahun Tidak Pernah Mendapat Undangan
Ini merupakan persoalan yang jauh lebih serius.
Jika terdapat pemilik sah yang selama bertahun-tahun tidak pernah memperoleh undangan RUTA, pertanyaan pertama bukanlah apakah mereka pada akhirnya hadir atau tidak.
Pertanyaannya adalah :
Apakah mereka pernah diberikan kesempatan yang wajar untuk mengetahui dan menghadiri forum tersebut ?
Hak untuk berpartisipasi berbeda dengan kewajiban untuk hadir.
Seorang pemilik boleh memilih untuk tidak datang. Namun, kesempatan untuk mengetahui adanya rapat tidak semestinya dihilangkan secara selektif.
Karena PPPSRS menurut UU 20/2011 beranggotakan pemilik atau penghuni yang memperoleh kuasa, dan keputusan tertentu membawa konsekuensi terhadap kepentingan mereka, proses pemberitahuan rapat menjadi elemen penting dalam legitimasi organisasi.
Oleh karena itu, perlu dilakukan audit terhadap beberapa hal : jumlah anggota sebenarnya, jumlah undangan yang diterbitkan, pihak yang menerima undangan, media yang digunakan, waktu pengiriman, jumlah undangan yang gagal terkirim, serta kemungkinan adanya pola bahwa warga kritis justru tidak memperoleh undangan.
Jika terdapat pola selektif, masalahnya bukan lagi sekadar persoalan administrasi.
Hal tersebut dapat menjadi mekanisme penyaringan partisipasi.
3. Peserta dan Kandidat Tidak Diumumkan Secara Terbuka
Dalam forum yang melibatkan pemilihan atau pengesahan kepengurusan, transparansi mengenai peserta dan kandidat menjadi penting.
* Siapa yang berhak hadir ?
* Siapa yang memiliki hak suara ?
* Siapa yang memberikan kuasa ?
* Siapa kandidat pengurus dan pengawas ?
* Apakah anggota memiliki waktu yang memadai untuk mengetahui latar belakang calon sebelum menentukan pilihan ?
Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025—peraturan nasional terbaru mengenai pengelolaan rumah susun milik dan PPPSRS—bahkan mengatur secara rinci peserta dalam musyawarah pembentukan PPPSRS serta agenda pemilihan dan penetapan ketua pengurus dan ketua pengawas. Peraturan tersebut berlaku sejak diundangkan pada 22 April 2025.
Walaupun musyawarah pembentukan PPPSRS tidak identik dengan RUTA PPPSRS yang telah berjalan, prinsip yang dapat ditarik tetap jelas: legitimasi organisasi tidak dapat dipisahkan dari kejelasan mengenai siapa saja peserta yang berhak mengambil keputusan.
Jika kandidat baru diketahui beberapa menit sebelum pemungutan suara, calon alternatif tidak memperoleh kesempatan yang setara, atau informasi hanya beredar dalam lingkaran tertentu, demokrasi organisasi kehilangan substansinya.
Pemilihan mungkin tetap berlangsung.
Namun, pemilihan belum tentu menghasilkan proses yang demokratis hanya karena terdapat kotak suara atau penghitungan suara.
4. Surat Warga Tidak Dijawab
Persoalan berikutnya justru terjadi sepanjang tahun, bukan hanya ketika RUTA berlangsung.
Warga mengirim surat permohonan audiensi dan edukasi ART & AD
* Tidak dijawab.
Meminta penjelasan mengenai perawatan gedung, SLF terbaru, lapiran audit struktur.
* Tidak dijawab.
Meminta dokumen teknis perbaikan dan SOP penanganan komplain warga.
* Tidak dijawab.
Mengajukan keberatan terhadap pelayanan.
* Tidak dijawab.
Lalu, ketika RUTA berlangsung, pengurus menyatakan bahwa tidak ada persoalan berarti.
Di sinilah muncul masalah institutional silence, yakni sikap diam organisasi secara sistematis terhadap pertanyaan yang sebenarnya memerlukan pertanggungjawaban.
UU 20/2011 memberikan kewajiban kepada PPPSRS untuk mengurus kepentingan pemilik dan penghuni.
Oleh karena itu, budaya mengabaikan surat anggota sulit dipandang sebagai tata kelola organisasi yang sehat.
Persoalan menjadi lebih serius apabila surat yang tidak pernah dijawab tersebut kemudian tidak dicatat sebagai persoalan dalam laporan tahunan maupun RUTA.
Akibatnya, terjadi distorsi informasi.
Pengurus dapat menyatakan :
“ Tidak ada masalah yang signifikan. ”
Padahal masalah tersebut ada.
Yang tidak ada hanyalah jawaban atas masalah tersebut.
5. Budaya “Nanti Kami Tindak Lanjuti”
Tidak semua pengabaian dilakukan melalui sikap diam.
Ada bentuk yang lebih halus, yaitu memberikan harapan secara terus-menerus tanpa penyelesaian.
“Nanti kami cek.”
“Sedang diproses.”
“Akan kami koordinasikan.”
“Nanti kami informasikan.”
“Sudah kami teruskan ke bagian terkait.”
Kalimat-kalimat tersebut secara administratif tidak selalu salah.
Namun, jika jawaban yang sama diberikan selama berbulan-bulan atau bertahun-tahun tanpa nomor tindak lanjut, pejabat penanggung jawab, tenggat waktu, ataupun hasil penyelesaian, maka respons tersebut berubah menjadi pseudo-responsiveness—respons semu.
Secara sosial, respons semu memiliki fungsi tertentu : meredam konflik tanpa menyelesaikan sumber konflik.
Warga dibuat merasa bahwa persoalannya sedang diproses, padahal secara substantif tidak terjadi perubahan.
Jika praktik seperti ini menjadi budaya organisasi, kepercayaan sosial akan rusak.
Warga akhirnya tidak lagi bertanya :
“ Kapan masalah ini selesai ?”
Melainkan :
“ Apakah jawaban mereka masih dapat dipercaya ?”
Itulah titik ketika persoalan administratif berubah menjadi krisis legitimasi.
6. Audit Struktur dan SLF : Mengapa Warga Tidak Boleh Hanya Disuruh Percaya ?
Persoalan menjadi lebih sensitif ketika informasi yang dipertanyakan berkaitan dengan keselamatan bangunan.
Misalnya, laporan pemeriksaan struktur, rekomendasi teknis, status perbaikan, atau Sertifikat Laik Fungsi (SLF)—dokumen yang menyatakan bahwa bangunan gedung laik digunakan sesuai dengan fungsinya setelah memenuhi persyaratan administratif dan teknis yang ditentukan.
Warga yang setiap hari tinggal di bangunan bertingkat memiliki kepentingan langsung terhadap informasi mengenai keselamatan bangunan tersebut.
Oleh karena itu, apabila muncul permintaan :
“ Tunjukkan SLF terbaru. ”
atau
“ Apakah pernah dilakukan pemeriksaan atau audit struktur, dan apa hasilnya ?”
jawaban yang sehat bukan sekadar :
“Sudah aman.”
Sebaliknya, perlu dijelaskan dokumen apa yang tersedia, siapa yang menerbitkan atau melakukan pemeriksaan, kapan pemeriksaan dilakukan, apa kesimpulan dan rekomendasinya, serta apakah rekomendasi tersebut telah ditindaklanjuti.
Perlu dibedakan secara hukum antara SLF dan laporan audit atau pemeriksaan struktur, karena keduanya bukan dokumen yang identik. Dasar akses terhadap masing-masing dokumen juga perlu diuji berdasarkan status dan penguasaan dokumen tersebut.
Namun, dari perspektif tata kelola, menyembunyikan informasi material mengenai keselamatan gedung dari komunitas yang tinggal di dalamnya jelas menimbulkan persoalan kepercayaan.
Keselamatan tidak seharusnya dibangun berdasarkan “percaya saja kepada pengelola”.
Keselamatan harus dapat diverifikasi.
7. Ketika Notulen Berubah Menjadi Alat Kekuasaan
Bagian paling krusial justru dapat terjadi setelah RUTA selesai.
Notulen.
Dalam organisasi yang sehat, notulen berfungsi sebagai rekaman institusional mengenai apa yang benar-benar terjadi dalam rapat.
Namun, bayangkan apabila dalam rapat seorang warga mempertanyakan laporan keuangan selama 20 menit.
Dalam notulen hanya ditulis :
“Peserta memberikan masukan mengenai laporan keuangan.”
Warga mempertanyakan SLF.
Tidak dicatat.
Peserta meminta audit.
Tidak dicatat.
Terjadi keberatan terhadap keputusan.
Ditulis:
“Peserta menyetujui keputusan secara musyawarah.”
Ada peserta walkout.
Tidak dicatat.
Ada keberatan agar keputusan tidak diambil sebelum dokumen dibuka.
Tidak dicatat.
Jika terbukti terjadi, ini bukan lagi persoalan redaksional sederhana.
Notulen dapat berubah dari record of deliberation—rekaman proses pembahasan—menjadi instrument of legitimization, alat untuk membangun legitimasi setelah kejadian.
Inilah sebabnya manipulasi notulen harus dipandang serius.
Notulen akan dibaca oleh warga yang tidak hadir, pengurus berikutnya, pemerintah, auditor, pengacara, bahkan hakim apabila kemudian muncul sengketa.
Dengan kata lain :
pihak yang menguasai notulen berpotensi menguasai memori institusional sebuah organisasi.
RUTA Bisa Sah Secara Formal, Tetapi Cacat Secara Substantif
Di sinilah ilmu hukum perlu dipertemukan dengan ilmu politik dan sosiologi.
Kita tidak cukup hanya bertanya :
“ Apakah RUTA dilaksanakan ?”
Pertanyaan berikutnya justru lebih penting:
Bagaimana RUTA dilaksanakan ?
Sebuah rapat dapat memiliki undangan, meja registrasi, pimpinan rapat, daftar hadir, pemungutan suara, berita acara, bahkan dokumentasi foto.
Secara visual, semuanya tampak demokratis.
Namun, kualitas proses harus diperiksa lebih jauh :
Yang terlihat > Yang harus diperiksa
Ada undangan > Apakah seluruh pihak yang berhak benar-benar diberi kesempatan menerima undangan ?
Ada peserta > Siapa yang boleh dan tidak boleh masuk ?
Ada agenda > Siapa yang menentukan agenda ?
Ada tanya jawab > Apakah pertanyaan kritis boleh disampaikan ?
Ada pemilihan > Apakah kandidat dan hak suara transparan ?
Ada voting > Apakah daftar pemilih dan kuasa dapat diverifikasi ?
Ada laporan > Apakah dokumen pendukung dapat diperiksa ?
Ada notulen > Apakah notulen menggambarkan kejadian sebenarnya ?
Ada keputusan > Apakah proses menuju keputusan berlangsung secara adil ?
Dengan demikian, legitimasi tidak lahir hanya dari keberadaan prosedur. Legitimasi lahir dari integritas prosedur.
“PPPSRS Boneka” sebagai Pola
Yang perlu dicari adalah pola ketergantungan atau pengendalian. Misalnya :
siapa yang menyediakan anggaran organisasi;
siapa yang menguasai basis data pemilik; siapa yang mencetak dan mendistribusikan undangan;
siapa yang menentukan lokasi dan waktu rapat;
siapa yang menyusun daftar peserta;
siapa yang memverifikasi surat kuasa;
siapa yang menguasai mikrofon dan keamanan forum;
siapa yang menyiapkan materi presentasi;
siapa yang menyusun draf keputusan;
siapa yang membuat notulen;
siapa yang menyimpan dokumen;
dan siapa yang memperoleh keuntungan dari keputusan yang diambil.
Jika hampir seluruh simpul tersebut dikuasai oleh pihak yang seharusnya justru diawasi oleh PPPSRS, maka muncul persoalan conflict of interest—konflik kepentingan.
Apabila pengurus secara formal mewakili warga, tetapi secara faktual bergantung pada pihak yang diawasinya, kita memasuki wilayah yang dalam ilmu politik dapat dianalisis melalui konsep regulatory capture atau penangkapan institusi :
keadaan ketika lembaga yang seharusnya mengawasi atau mewakili kepentingan publik justru secara dominan dipengaruhi oleh kepentingan pihak yang seharusnya diawasi.
Regulatory capture pada mulanya dikembangkan untuk menjelaskan hubungan regulator dengan industri. Dalam konteks PPPSRS, istilah itu lebih tepat digunakan sebagai analogi analitis, bukan sebagai kesimpulan hukum secara otomatis.
Jangan Hanya Audit Keuangan, Audit Juga Demokrasi RUTA
Oleh karena itu, setiap RUTA seharusnya meninggalkan audit trail, yakni jejak dokumentasi yang memungkinkan prosesnya diperiksa kembali.
Setidaknya, hal-hal berikut harus dapat ditelusuri :
data anggota → distribusi undangan → agenda → daftar peserta → surat kuasa → daftar hak suara → materi rapat → pertanyaan dan keberatan → keputusan → penghitungan suara → berita acara/notulen → dokumen pertanggungjawaban.
Jika salah satu mata rantai hilang, perlu diberikan penjelasan.
Jika hampir seluruhnya tertutup, transparansi organisasi patut dipertanyakan.
Bahkan, salah satu indikator sederhana tata kelola PPPSRS dapat dirumuskan sebagai berikut :
semakin sulit anggota memperoleh dokumen mengenai organisasi yang dibentuk untuk mewakili mereka sendiri, semakin besar alasan untuk mempertanyakan kualitas akuntabilitas organisasi tersebut.
Tidak Semua Persoalan PPPSRS Merupakan “Pelayanan Publik”
Ada satu koreksi hukum yang penting.
Tidak tepat apabila setiap tindakan PPPSRS langsung dinilai berdasarkan UU Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik, seolah-olah PPPSRS secara otomatis merupakan penyelenggara pelayanan publik sebagaimana instansi pemerintahan.
PPPSRS adalah badan hukum yang kedudukan, keanggotaan, dan kewajibannya secara khusus berasal dari UU Rumah Susun.
Oleh karena itu, perlu dibedakan antara kewajiban PPPSRS terhadap anggotanya, kewajiban badan pengelola, dan kewajiban pemerintah daerah sebagai pembina, pengawas, atau penyelenggara pelayanan publik.
Pemisahan tersebut justru penting.
Jika warga telah berkali-kali mengadukan persoalan kepada instansi pemerintah yang berwenang, tetapi laporan tidak diperiksa secara layak, tidak diberikan kepastian proses, atau pengawasan berhenti pada imbauan tanpa pemeriksaan substantif, barulah dimensi administrasi pemerintahan, pelayanan publik, good governance, dan potensi maladministrasi menjadi sangat relevan.
Artinya, terdapat dua lapis akuntabilitas :
1. PPPSRS harus bertanggung jawab kepada anggotanya, dan
2. Pemerintah harus bertanggung jawab atas kualitas pembinaan, pengawasan, dan pelayanan administratif yang menjadi kewenangannya.
Contoh Bahan Studi :
Kualitas Tata Kelola
Studi hukum perkara PTUN
Demokrasi Rumah Susun Tidak Boleh Berakhir di Dalam Ballroom
Pada akhirnya, persoalan RUTA jauh lebih besar daripada urusan siapa yang menjadi ketua PPPSRS.
Di dalam satu kompleks rumah susun dapat tinggal ribuan orang dan beredar dana pengelolaan dalam jumlah yang sangat besar. Keputusan PPPSRS dapat menyangkut biaya yang harus dibayar warga, kualitas pemeliharaan, keamanan, fasilitas bersama, kontrak pengelolaan, hingga keselamatan bangunan.
Oleh karena itu, demokrasi rumah susun tidak boleh direduksi menjadi satu hari rapat dalam setahun.
Demokrasi PPPSRS dimulai jauh sebelum RUTA dan terus berlangsung setelah RUTA selesai.
Demokrasi tersebut dimulai dari
* apakah surat warga dijawab.
* Apakah laporan keuangan dapat diperiksa.
* Apakah dokumen keselamatan dibuka secara proporsional.
* Apakah kandidat memiliki kesempatan yang adil.
* Apakah warga kritis tetap memperoleh undangan.
* Apakah pertanyaan sulit diperbolehkan.
* Apakah keberatan dicatat.
* Apakah suara dihitung secara transparan.
Dan yang tidak kalah penting :
apakah notulen menceritakan apa yang benar-benar terjadi—atau hanya apa yang ingin diwariskan pengurus sebagai versi resmi mengenai apa yang terjadi.
Manipulasi paling berbahaya dalam sebuah organisasi tidak selalu dilakukan dengan menghilangkan hak suara.
Kadang-kadang semua orang tetap diperbolehkan datang, duduk, berbicara, dan bahkan memilih.
Namun, ruangnya dikondisikan, waktunya dikondisikan, pesertanya dikondisikan, agendanya dikondisikan, informasi yang tersedia dikondisikan—dan setelah semuanya selesai, sejarah rapat pun dikondisikan melalui notulen.
Jika pola seperti itu dapat dibuktikan, persoalannya bukan lagi sekadar RUTA yang buruk.
Hal tersebut menunjukkan gejala demokrasi prosedural tanpa demokrasi substantif : prosedurnya tetap ada, tetapi kemampuan anggota untuk mengetahui, mempertanyakan, mengawasi, dan menentukan arah organisasinya secara nyata semakin menyempit.
Pada titik itulah pertanyaan yang semestinya diajukan oleh warga, pemerintah, maupun pengadilan ketika terjadi sengketa bukan hanya :
“Apakah RUTA pernah dilaksanakan?”
melainkan :
“Apakah RUTA tersebut benar-benar memberikan kekuasaan kepada anggota PPPSRS untuk menjalankan haknya, atau hanya memberikan penampilan seolah-olah mereka berkuasa?”
Sumber literasi :
tulisan ini dikembangkan terutama dari UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, khususnya Pasal 74–77 mengenai kedudukan, kewajiban, keanggotaan, dan hak suara PPPSRS; PP Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun yang mengatur lebih lanjut organisasi, keanggotaan, kuasa, dan hak suara PPPSRS; serta Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, yang ditetapkan pada 17 April 2025 dan diundangkan pada 22 April 2025 sebagai regulasi nasional terbaru di bidang tersebut. UU 20/2011 secara tegas menyatakan bahwa PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan pemilik dan penghuni serta dapat membentuk atau menunjuk pengelola, sementara PP 13/2021 mengatur struktur dan hak anggota, dan Permen PKP 4/2025 memperinci tata kelola pembentukan serta musyawarah PPPSRS.
Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
