INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 24-12-2025 – Kepemilikan satuan rumah susun yang telah dilegitimasi melalui Akta Jual Beli (AJB) dan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) semestinya menandai berakhirnya seluruh relasi hukum pendahuluan antara pembeli dan pengembang. Namun dalam praktik, kepastian hukum itu kerap dipatahkan oleh konstruksi sepihak pelaku usaha yang terus menghidupkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)—bahkan yang dibuat di bawah tangan—sebagai alat kontrol, tekanan, hingga kriminalisasi terhadap pemilik sah. Studi kasus ini menelusuri bagaimana penggunaan PPJB pasca-terbitnya SHMSRS berpotensi menjadi bentuk perbuatan melawan hukum, sekaligus mencerminkan penyimpangan serius dalam tata kelola rumah susun di Indonesia.
A. Kerangka Hukum yang Relevan
Sebagai dasar analisis, sistem hukum yang berlaku adalah :
* UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
* KUH Perdata (Burgerlijk Wetboek)
khususnya Pasal 1320, 1337, 1338, 1266, 1267
* Hukum Kenotariatan (UU Jabatan Notaris)
* Asas Perlindungan Konsumen
* Yurisprudensi perdata terkait perjanjian pendahuluan
B. Analisis Pernyataan per Poin.
1. “Dengan dibuatnya AJB dan keluarnya SHMSRS seharusnya PPJB tidak berlaku.”
Analisis Hukum: BENAR secara yuridis
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah perjanjian pendahuluan.
Ketika :
AJB (Akta Jual Beli) telah ditandatangani di hadapan PPAT, dan
SHMSRS telah terbit atas nama pembeli,
maka objek dan prestasi PPJB telah terpenuhi.
➡️ Akibat hukum :
PPJB hapus demi hukum berdasarkan asas :
* Novasi objektif (Pasal 1413 KUH Perdata)
* Asas perjanjian berakhir karena prestasi terpenuhi.
Hubungan hukum beralih dari kontraktual privat (PPJB) menjadi hak kebendaan (SHMSRS)
📌 PPJB tidak lagi dapat dijadikan dasar tuntutan, kecuali untuk :
kewajiban yang secara tegas dan sah dinyatakan masih berlaku, dan
tidak bertentangan dengan UU Rumah Susun.
2. “Tapi karena dibuat di bawah tangan tidak di notaris, sampai sekarang tetap berlaku menurut Pelaku Usaha.”
Analisis Hukum: KELIRU dan MENYESATKAN
PPJB di bawah tangan :
* Sah hanya sebagai perjanjian perdata biasa
* Kekuatan pembuktiannya lemah (Pasal 1874–1875 KUH Perdata)
Tidak bisa mengalahkan :
AJB (akta otentik)
SHMSRS (alat bukti hak kebendaan)
➡️ Prinsip lex superior :
Akta otentik dan sertifikat hak menghapus dan mengungguli perjanjian di bawah tangan.
📌 Dalih pelaku usaha bahwa PPJB bawah tangan “tetap berlaku” bertentangan dengan hukum pembuktian dan asas kepastian hukum.
3. “Dikarenakan ada diselipin klausul/pasal di luar konteks PPJB.”
Analisis Hukum: INI BERPOTENSI BATAL DEMI HUKUM
Klausul yang :
tidak berkaitan langsung dengan jual beli,
mengatur hal pasca-AJB (pengelolaan, sanksi, denda, pembatasan hak),
melanggar UU Rumah Susun atau asas keadilan,
➡️ melanggar :
* Pasal 1337 KUH Perdata
(sebab yang terlarang / bertentangan dengan undang-undang)
* Pasal 1320 ayat (4)
(sebab yang halal)
* Asas kebebasan berkontrak yang dibatasi hukum publik
📌 Prinsip : PPJB tidak boleh memuat klausul penguasaan atau pengendalian setelah hak milik beralih.
📌 Klausul “selipan” tersebut dapat dinyatakan batal demi hukum, meskipun PPJB-nya dianggap sah secara formal.
4. “Ini selalu dipakai oleh Pelaku Usaha ke pengadilan maupun ke polisi untuk menekan kami.”
Analisis Hukum: INDIKASI PENYALAHGUNAAN PROSES HUKUM
Penggunaan PPJB yang :
* sudah berakhir fungsinya,
* bertentangan dengan SHMSRS,
* dijadikan alat tekanan pidana,
➡️ berpotensi melanggar:
Asas ultimum remedium (pidana sebagai upaya terakhir)
Penyalahgunaan hak (abuse of rights)
Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 KUH Perdata)
Jika digunakan untuk :
* intimidasi,
* kriminalisasi warga,
* memaksakan kepatuhan non-hukum,
📌 Dapat dikualifikasikan sebagai :
* Perbuatan melawan hukum
* Itikad buruk dalam hubungan hukum
* Upaya menghindari sistem UU Rumah Susun
C. Kesimpulan Umum (Yuridis)
1. PPJB gugur secara hukum setelah AJB dan SHMSRS terbit
2. PPJB bawah tangan tidak bisa mengalahkan hak kebendaan
3. Klausul selipan di luar konteks jual beli berpotensi batal demi hukum
4. Penggunaan PPJB sebagai alat tekanan hukum adalah penyalahgunaan hukum
D. Posisi Hukum Warga
Warga memiliki dasar kuat untuk menyatakan bahwa :
* Hak pemilik bersumber dari SHMSRS, bukan PPJB
PPJB tidak dapat :
* membatasi hak kepemilikan,
* memaksa kewajiban pengelolaan,
* mengkriminalisasi pemilik
Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
