INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 11-12-2025. Fakta : PT Prima Buana Internusa (PBI) adalah pihak berelasi karena dikendalikan personel manajemen kunci APLN tertulis di dalam :
* laporan pt.APLN th.2023 (annual report) halaman 70 & annual report th.2024 halaman 68 ; Noer Indradjaja (wakil direktur utama PT.APLN) sebagai direktur utama PBi (Prima Buana Internusa)
* annual report pt.APLN th.2024 halaman 75 ; Paul Christian Ariyanto (direktur PT.APLN) sebagai komisaris utama PBi (th.2020-2025) dan direktur PBi sejak 2025.
Diduga kuat, Group APLN menandatangani perjanjian jasa pengelolaan apartemen/perkantoran dengan PT.PBI serta terdapat transaksi piutang/utang pihak berelasi.
Sumber : laporan tahunan pt.APLN th.2023.
PT AGUNG PODOMORO LAND Tbk
DAN ENTITAS ANAK
CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN UNTUK TAHUN YANG BERAKHIR 31 DESEMBER 2023 (Disajikan dalam ribuan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
6. PIUTANG USAHA KEPADA PIHAK KETIGA (Lanjutan)
Pada tahun 2023 dan 2022, piutang usaha masing-masing sebesar Rp 155.228.043 ribu dan Rp 275.360.128 ribu digunakan sebagai jaminan utang bank (Catatan 23).
Cadangan kerugian penurunan nilai masing-masing sebesar Rp 1.909.119.000 dan Rp 2.089.729 .000 pada 31 Desember 2023 dan 2022.
Berdasarkan penelaahan atas status masing-masing piutang pada akhir tahun, manajemen memutuskan bahwa cadangan kerugian penurunan nilai atas piutang usaha adalah cukup karena nilai jaminan yang melekat pada piutang usaha dapat menutupi piutang usaha yang telah jatuh tempo.
7. PIUTANG LAIN-LAIN KEPADA PIHAK BERELASI 2023
PT Pandega Citra Kelola (PCK) : 3.430.643.000
PT Prima Buana Internusa (PBI) :
2.408.410.000
Lain-lain : 1.650.315.000
Jumlah : 7.489.368.000
Piutang lain-lain kepada pihak berelasi terutama merupakan pembayaran beban yang dilakukan oleh Grup atas nama pihak berelasi. Piutang tersebut jumlahnya dapat ditagih setiap saat sesuai permintaan dan tidak dikenakan bunga.
Manajemen berpendapat bahwa piutang lain-lain kepada pihak berelasi dapat ditagih seluruhnya sehingga tidak diperlukan cadangan kerugian penurunan nilai piutang.
Potensi Konsekuensi Hukum terhadap Pengelolaan Rumah Susun
Dengan posisi PBI sebagai pengelola yang menjalankan operasional rumah susun, maka berlaku UU No. 20/2011 tentang Rumah Susun. Berikut kategori POTENSI pelanggaran yang dapat dibuktikan BILA TERJADI dalam praktik :
1) Konflik Kepentingan (Self-Dealing)
Karena PBI dikendalikan oleh manajemen kunci APLN dan menerima kontrak pengelolaan dari group, maka
* Resiko benturan kepentingan tinggi dalam :
penentuan biaya pengelolaan, penunjukan vendor, transparansi laporan.
Berdasarkan UU 20/2011 jo. PP 13/2021, pengelolaan harus transparan & akuntabel untuk pemilik/penghuni ; konflik kepentingan membuka pintu pelanggaran jika merugikan penghuni.
2) Transparansi & Akuntabilitas Dana Warga
Dengan adanya arus piutang/utang pihak berelasi , jika dana operasional/dana iuran warga :
* dialihkan ke entitas afiliasi tanpa persetujuan/penjelasan,
* tidak dilaporkan secara terbuka kepada P3SRS/warga, → dapat dikualifikasi sebagai pelanggaran kewajiban transparansi keuangan badan pengelola rumah susun.
3) Pelanggaran terhadap Prinsip P3SRS & Kemandirian Warga.
Dalam tata kelola rumah susun, badan pengelola dan P3SRS harus :
* mengutamakan kepentingan pemilik/penghuni,
* bebas dari intervensi pengembang/afiliasi. Jika pengelola (PBI) bertindak dominan atas nama group (APLN) dan :
* menghambat peran P3SRS,
* menguasai keputusan operasional yang seharusnya kolektif, → berpotensi melanggar asas pengelolaan mandiri & demokratis menurut Undang Undang Rumah Susun.
UU 20/2011 Pasal 74 ayat 3 , pengembang wajib menyerahkan pengelolaan kepada P3SRS : SEGERA setelah P3SRS terbentuk secara sah. Artinya :
* Tidak boleh menunda
* Tidak boleh tetap mengelola
* Tidak boleh membentuk badan pengelola sendiri tanpa mandat P3SRS
* Tidak boleh menahan dokumen
* Tidak boleh memungut IPL lagi
Semua pengelolaan menjadi otoritas P3SRS.
Peraturan Pemerintah (PP) No.13 Th.2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.
Pasal 71 ayat 4 :
Pengembang wajib menyerahkan pengelolaan Rumah Susun kepada P3SRS setelah P3SRS terbentuk.
✔ Ayat (4): Setelah P3SRS terbentuk → WAJIB menyerahkan pengelolaan (selaras dengan UU 20/2011 Pasal 74 ayat (3)).
✔ Jika pengembang tetap mengelola setelah P3SRS terbentuk → pelanggaran hukum (pasal pidana Pasal 108 UU 20/2011).
Pasal 72 – Serah Terima Pengelolaan dari Pengembang ke P3SRS
1. Penyerahan pengelolaan kepada P3SRS sebagaimana dimaksud dalam Pasal 71 ayat (4) dilakukan dengan Berita Acara Serah Terima (BAST).
2. BAST sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling sedikit memuat:
a. Dokumen perencanaan dan perizinan Rumah Susun (PBG/IMB, SLF, gambar teknis, utilitas, struktur, dsb.)
b. Dokumen penggunaan, pemanfaatan, dan pemeliharaan Rumah Susun
c. Dokumen keuangan pengelolaan
d. Dokumen aset bersama (PSU, fasilitas bersama, peralatan, inventaris, dsb.)
3. Pengembang wajib menyelesaikan seluruh kewajiban pembangunan Rumah Susun sebelum penyerahan kepada P3SRS.
Berita ini bertujuan edukasi warga negara , bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
