INEWSFAKTA.COM | JAKARTA, 30 -1 2026 – Tata kelola (administrasi) apartemen pada tahun 2024 kembali memunculkan bahan pembelajaran bagi warga , tepatnya di Apartemen Mediterania Garden Residences 2 , Podomoro City , Grogol , Jakarta Barat yang dialami ( HB ) warga atau penghuni (ber-KTP) di MGR 2. Praktik ini diduga dilakukan dengan menggunakan dasar hukum tata tertib lama produksi tahun 2007—jauh sebelum Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) resmi terbentuk pada 2018—serta dengan mekanisme pembayaran yang diarahkan ke rekening perusahaan pengembang (yang tercantum di dalam tata tertib 2007). Selain berpotensi melanggar Undang-Undang Rumah Susun dan hukum perlindungan konsumen, pola penagihan tersebut menimbulkan pertanyaan mendasar mengenai legalitas kewenangan, keabsahan perjanjian, serta transparansi pengelolaan dana warga. Temuan ini mengindikasikan adanya masalah struktural yang tidak hanya bersifat administratif, tetapi juga berpotensi masuk ke ranah perdata hingga pidana.
I. FAKTA KUNCI DARI bukti dokumen
Berdasarkan isi dokumen :
1. Formulir bersifat baku dan sepihak
* Disediakan pengelola
* Isi tidak dapat diubah
* Mengandung kata “WAJIB”
* Pilihan pembayaran hanya 6 atau 12 bulan
* Tidak memberi ruang negosiasi (take it or leave it)
2. Penagihan dan penampungan dana (termasuk denda)
Dalam tata tertib produk tahun 2007 tercantum perihal :
Dana disetorkan ke rekening BCA atas nama PT.Tiara Metropolitan Jaya (awal mula PT.
APLN) adalah developer/pengembang, bukan P3SRS dan bukan lembaga keuangan.
3. Dasar hukum yang dipakai
Tata tertib apartemen tahun 2007
Padahal P3SRS resmi baru berjalan tahun 2018. Laporan keuangan P3SRS tersedia mulai 2019.
➡️ Artinya: penagihan 2024 menggunakan dasar hukum lama, oleh entitas yang tidak berwenang, dan dengan mekanisme koersif.
II. PELANGGARAN HUKUM RUMAH SUSUN (UU 20/2011)
1. Pelanggaran Kewenangan Pengelolaan
Pasal 75 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011.
Pengelolaan rumah susun dilakukan oleh P3SRS.
Pasal 59 ayat (1)
Pengembang wajib menyerahkan pengelolaan kepada P3SRS setelah terbentuk.
Berdasarkan bukti , warga (pemilik pertama) menandatangani formulir pelunasan pada tahun 2008 , P3SRS resmi ada pada tahun 2018 . Jadi ada jangka waktu hingga 10 tahun setelah pembelian atau serah terima unit. Apakah hal ini termasuk melanggar UU rumah susun ?
🔴 Indikasi pelanggaran kewenangan dan pengelolaan ilegal.
Dana warga (termasuk denda) masuk ke rekening PT.TMJ diwajibkan sekaligus 6 atau 12 bulan.
Bukan ke rekening P3SRS.
2. Tata Tertib Tidak Sah Secara Hukum
Pasal 105 UU 20/2011
Tata tertib ditetapkan oleh P3SRS, bukan sepihak oleh pengelola/developer.
🔴 Fakta
Tata tertib produk 2007
Dibuat sebelum P3SRS
Digunakan untuk menagih denda tahun 2024
➡️ Tata tertib tersebut kehilangan daya berlaku (rechtskracht)
III. PELANGGARAN HUKUM PERDATA
1. Perjanjian Baku yang Dilarang
Pasal 18 ayat (1) huruf a & g UU Perlindungan Konsumen
Pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula :
* Mengikat sepihak
* Menyatakan konsumen tunduk pada aturan yang dibuat sepihak di kemudian hari
🔴 Fakta
* Formulir baku
* Ada kata “wajib”
* Tidak bisa dibatalkan tanpa persetujuan pengelola
* Tidak ada pilihan (lain) rasional pembayaran
➡️ Perjanjian batal demi hukum
2. Cacat Kesepakatan
Pasal 1320 KUH Perdata Syarat sah perjanjian :
1. Sepakat
Dalam kondisi berbeda pemilik pertama dengan kedua atau penghuni pada tahun 2024 yang melakukan pelunasan iPL.
2. Cakap
3. Objek tertentu
4. Sebab yang halal
🔴 Masalah
* Kesepakatan diperoleh melalui tekanan administratif
* Tidak ada kebebasan kehendak
➡️ Perjanjian dapat dibatalkan (voidable)
IV. PELANGGARAN KEUANGAN & PENGELOLAAN DANA
1. Pengelolaan Dana Warga Tanpa Dasar Sah
Pasal 91 ayat (1) UU 20/2011
Dana pengelolaan rumah susun adalah milik bersama penghuni dan dikelola P3SRS.
🔴 Fakta
* Dana masuk ke rekening PT TMJ
* Tidak melalui mekanisme RUTA
* Tidak berdasarkan keputusan anggota P3SRS
➡️ Indikasi penguasaan dana tanpa hak
2. Indikasi Penyalahgunaan Keuangan
* Pasal 372 KUHP (Penggelapan)
Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang yang seluruhnya atau sebagian milik orang lain…
* Pasal 378 KUHP (Penipuan)
Jika disertai rekayasa seolah-olah dasar hukum masih sah.
➡️ Potensi pidana jika dana digunakan di luar kepentingan sah P3SRS
V. PELANGGARAN ADMINISTRATIF & TATA KELOLA
1. Maladministrasi
UU No. 37 Tahun 2008 tentang Ombudsman
* Penyalahgunaan wewenang
* Pengabaian kewajiban hukum
* Pemaksaan administratif
➡️ Relevan untuk laporan ke Ombudsman RI
2. Pelanggaran Prinsip Akuntabilitas
* Tidak transparan
* Tidak diputuskan dalam RUTA
* Tidak melalui laporan keuangan P3SRS
➡️ Bertentangan dengan prinsip good governance
Penagihan denda tahun 2024 dengan dasar :
* Tata tertib tahun 2007
* Tercantum rekening PT TMJ
* Formulir baku bersifat memaksa
➡️ SECARA HUKUM BERMASALAH SERIUS, dengan indikasi :
1. ❌ Pelanggaran UU Rumah Susun
2. ❌ Pelanggaran UU Perlindungan Konsumen
3. ❌ Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 KUH Perdata)
4. ❌ Potensi pidana penggelapan/penipuan
5. ❌ Mal-administrasi
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
