INEWSFAKTA.COM | Jakarta , 24-1-2026 – Suatu Studi Potensi PMH (Perbuatan Melawan Hukum). Sudah lebih dari satu dekade lalu, jauh sebelum perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (P3SRS) terbentuk, sejumlah penghuni apartemen diminta menandatangani selembar “Surat Pernyataan” bermeterai, atau tepatnya berupa formulir isian yang sudah baku dari pihak pengelola apartemen. Isinya tegas dan sepihak : pembayaran iuran pemeliharaan lingkungan dan sinking fund dinyatakan wajib, dengan pilihan terbatas hanya enam atau dua belas bulan. Tak ada ruang tawar, tak ada mekanisme musyawarah, dan tak ada penjelasan ke mana dana itu akan dikelola. Dokumen itu kini menjadi pintu masuk untuk menelusuri dugaan praktik pemaksaan dan penimbunan dana masyarakat oleh pengembang pada fase awal pengelolaan rumah susun.
Formulir tersebut, yang ditandatangani pada tahun 2008, dibuat dalam format pernyataan pribadi seolah-olah lahir dari kehendak sadar pemilik. Namun, bahasa yang digunakan justru menunjukkan relasi kuasa yang timpang. Kata “wajib” dicetak tanpa alternatif lain, sementara klausul penutup menyatakan bahwa surat itu “tidak dapat diubah atau dibatalkan tanpa persetujuan tertulis Badan Pengelola Sementara”. Dalam konteks itu, penghuni berada pada posisi rentan : unit baru diserahterimakan, akses layanan sepenuhnya dikendalikan pengelola, dan belum ada organisasi kolektif warga yang bisa menjadi penyeimbang.
Masalahnya, pada saat dokumen tersebut diberlakukan, P3SRS belum terbentuk. Artinya, belum ada badan hukum yang sah mewakili kepentingan kolektif pemilik untuk mengelola iuran dan dana cadangan. Dalam praktik tata kelola rumah susun, dana IPL dan sinking fund secara prinsip adalah milik bersama para pemilik unit, bukan milik pengembang. Ketika dana itu dihimpun lebih dulu oleh pengembang melalui mekanisme pernyataan sepihak, tanpa rekening terpisah dan tanpa pertanggungjawaban terbuka, muncul pertanyaan serius : apakah ini sekadar kekosongan aturan, atau justru rekayasa administrasi untuk menguasai dana warga ?
Sejumlah ahli hukum pidana menilai, praktik semacam ini berpotensi melampaui ranah pelanggaran administratif. Unsur pemaksaan ekonomi terlihat dari tidak adanya pilihan nyata bagi warga selain menandatangani dan membayar. Unsur penipuan administratif muncul ketika formulir dirancang seolah-olah sebagai pernyataan sukarela, padahal substansinya adalah kehendak sepihak pengelola. Sementara itu, penimbunan dana masyarakat tanpa dasar hukum yang sah dan tanpa mekanisme akuntabilitas membuka kemungkinan penggelapan, terutama bila dana tersebut tidak dapat ditelusuri penggunaannya.
Pola ini juga menunjukkan praktik yang berulang di banyak rumah susun : pengembang bertindak sebagai pengelola sementara (atau dengan dalih kata ber-relasi) , telah menghimpun dana dalam jumlah besar sebelum P3SRS terbentuk, lalu menyerahkan pengelolaan belakangan tanpa audit menyeluruh atas dana masa lalu. Ketika warga mulai mempertanyakan, dokumen bermeterai itu dijadikan tameng legal—sebuah alat legitimasi administratif yang menutup ruang koreksi. Di sinilah persoalan menjadi lebih serius : negara seolah membiarkan fase awal pengelolaan rumah susun menjadi “zona abu-abu”, tempat hak kolektif warga dapat dikesampingkan atas nama formulir dan tanda tangan.
Kasus ini memperlihatkan bahwa kekacauan tata kelola rumah susun bukan semata soal kelalaian teknis, melainkan cerminan relasi kuasa yang timpang antara pengembang dan warga, diperparah oleh lemahnya pengawasan negara. Jika praktik seperti ini dibiarkan tanpa evaluasi hukum yang menyeluruh, maka dana warga akan terus menjadi objek eksploitasi administratif—dan rumah susun, yang seharusnya menjadi solusi hunian, justru berubah menjadi ladang konflik berkepanjangan.
Lebih problematis lagi, surat pernyataan bermeterai tahun 2008 tersebut hingga tahun 2024 dan diduga hingga kini , masih dipakai oleh pihak pengelola sebagai dasar untuk menekan warga ketika terjadi keterlambatan pelunasan iuran pemeliharaan lingkungan (IPL). Dokumen lama itu kembali dimunculkan setiap kali muncul tunggakan, seolah-olah memiliki kekuatan hukum permanen. Padahal, dalam banyak kasus, kewajiban lain seperti biaya air dan listrik tercatat selalu lunas. Artinya, yang dipersoalkan bukanlah pemanfaatan layanan dasar, melainkan pemaksaan kepatuhan finansial atas satu jenis iuran tertentu dengan bersandar pada dokumen sepihak yang lahir dari situasi hukum yang sudah berubah.
Praktik tersebut menimbulkan pertanyaan serius tentang manipulasi administrasi. Sebuah surat pernyataan yang dibuat sebelum terbentuknya P3SRS, tanpa dasar kesepakatan kolektif dan tanpa mekanisme akuntabilitas, terus diperlakukan seolah-olah setara dengan peraturan yang sah. Dalam logika tata kelola, penggunaan dokumen lama untuk menekan warga di masa kini—tanpa memperhitungkan perubahan struktur pengelolaan, status hukum pengelola, serta hak-hak kolektif pemilik—bukan sekadar kekeliruan prosedural. Ia dapat dibaca sebagai upaya mempertahankan kontrol melalui instrumen administratif yang sudah kehilangan relevansinya, namun tetap dipaksakan demi kepentingan sepihak.
Sejumlah pengamat menilai, inilah ciri klasik manipulasi administrasi di sektor properti : dokumen lama dijadikan tameng hukum, sementara substansi keadilan dan kepatutan diabaikan. Surat pernyataan bermeterai itu berfungsi ganda—bukan hanya sebagai alat penagihan, tetapi juga sebagai instrumen intimidasi non-fisik. Dengan cara ini, keterlambatan IPL diperlakukan seolah pelanggaran fatal, meskipun kewajiban utilitas dasar dipenuhi. Relasi hukum pun dibalik : warga ditempatkan sebagai pihak bersalah, sementara legitimasi pengelola tak pernah diuji ulang.
Jika praktik semacam ini terus dibiarkan, maka administrasi rumah susun akan berubah menjadi alat kekuasaan, bukan sarana pelayanan. Dokumen yang seharusnya bersifat sementara dan kontekstual diperlakukan sebagai hukum absolut. Dan di titik itulah, batas antara pengelolaan dan pemaksaan menjadi kabur—membuka ruang bagi pelanggaran hak warga yang bersifat sistemik.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
