INEWSFAKTA.COM | JAKARTA, 30-9-2026 — Sebuah lembar billing statement Apartemen Menteng Park yang diperoleh dari pemilik unit memperlihatkan pola tagihan yang menarik untuk ditelusuri lebih jauh. Unit tersebut memiliki luas bangunan 40 meter persegi dan, menurut pemiliknya, dalam keadaan kosong atau tidak digunakan.
Catatan faktual perlu diluruskan lebih dahulu: Menteng Park berada di Cikini, Menteng, Jakarta Pusat, bukan Jakarta Selatan. Adapun The Bellezza Permata Hijau, yang dijadikan pembanding oleh warga, berada di Jakarta Selatan. Alamat Menteng Park di Jalan Cikini Raya juga tercatat dalam berbagai publikasi properti.
Yang membuat pemilik mempertanyakan tagihan bukan hanya IPL—Iuran Pengelolaan Lingkungan, yaitu biaya untuk membiayai pengoperasian, pemeliharaan dan perawatan bagian bersama apartemen—tetapi juga tagihan listrik dan air yang relatif konstan ketika unit disebut tidak ditempati.
Tagihan sebuah unit 40 meter persegi menunjukkan biaya pengelolaan dan dana cadangan setara sekitar Rp42.735 per meter persegi per bulan. Sementara listrik hampir selalu muncul Rp540.891 setiap bulan, meski unit disebut dalam keadaan kosong. Persoalannya bukan semata-mata “mahal atau murah”, melainkan: dari mana angka itu berasal, siapa yang menetapkannya, dan dapatkah seluruh biaya dipertanggungjawabkan secara terbuka ?
Rp42.735 / m² : bagaimana angkanya terbentuk ?
Dokumen tagihan menunjukkan bahwa setiap tiga bulan unit 40 m² itu dibebani Service Charge Rp4.662.000 dan Sinking Fund Rp.466.200. Sinking fund berarti dana endapan atau dana cadangan untuk kebutuhan perbaikan dan penggantian besar jangka panjang, misalnya lift, pompa, genset atau renovasi bangunan.
Bila angka tersebut dinormalisasi menjadi biaya bulanan, hasilnya cukup jelas:
Komponen Tagihan > 3 bulan Setara > per bulan Per m²/bulan
Service Charge > Rp4.662.000 > Rp1.554.000 > Rp38.850
Sinking Fund > Rp466.200 Rp155.400 > Rp3.885
Total > Rp5.128.200 > Rp1.709.400 > Rp42.735
Pada Agustus 2026 misalnya, tagihan listrik tercatat Rp.540.891 dan air Rp.67.949, sehingga total utilitas mencapai Rp.608.840. September naik menjadi sekitar Rp.629.602, terutama karena komponen air meningkat.
Artinya, dengan memakai bulan yang relatif normal seperti Agustus, sebuah unit kosong 40 m² berpotensi menanggung beban ekuivalen sekitar Rp.2,318 juta per bulan: Rp.1,709 juta pengelolaan dan sinking fund ditambah sekitar Rp.609 ribu listrik-air. Jika pola itu berjalan setahun, nilainya mendekati Rp.27,8 juta setahun.
Angka tersebut tidak otomatis membuktikan adanya pelanggaran. Namun ia cukup besar untuk menuntut satu hal sederhana : audit terhadap cara penghitungannya.
Yang paling mencolok justru listrik Rp.540.891
Dari dokumen yang disampaikan kepada redaksi, angka listrik Rp.540.891 terlihat berulang dari bulan ke bulan, sejak setidaknya pertengahan 2025 sampai September 2026. Air berubah-ubah, tetapi listrik nyaris seperti angka tetap.
Untuk unit yang dikatakan kosong, pola ini merupakan red flag audit—tanda bahwa suatu transaksi layak diperiksa lebih jauh—bukan bukti bahwa pengelola melakukan kesalahan.
Ada petunjuk historis yang menarik. Sebuah iklan Menteng Park yang dimuat pada 2018 mencantumkan keterangan mengenai biaya listrik dengan minimum charge 40 jam.
Jika mekanisme minimum pemakaian semacam itu ternyata masih berlaku hingga 2026, persoalannya kemudian menjadi lebih spesifik :
Apa dasar kontrak dan dasar perhitungannya ?
Berapa daya unit ?
Berapa tarif per kWh ?
Mengapa pemilik yang tidak memakai listrik tetap dibebani Rp540 ribu ?
Apakah terdapat abonemen, minimum penggunaan, PJU, losses, biaya distribusi, pajak, atau komponen lain ?
Keterangan iklan lama tentu tidak dapat menggantikan ketentuan resmi pengelola saat ini. Karena itu, warga berhak meminta formula terkini dan rekonsiliasi dengan meter serta tagihan induk.
Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 menetapkan bahwa biaya pengelolaan berasal dari IPL, dan besarnya pada prinsipnya dihitung berdasarkan NPP—Nilai Perbandingan Proporsional, yaitu proporsi hak suatu unit terhadap bagian, benda, dan tanah bersama—dikalikan total biaya pengelolaan. Besarannya harus memperhatikan transparansi dan keadilan. IPL kemudian dibebankan secara proporsional.
Dengan kata lain, lift tetap harus dirawat, satpam tetap bekerja, pompa tetap beroperasi dan gedung tetap harus dibersihkan walaupun satu pemilik sedang tidak tinggal di unitnya.
Yang dapat dipersoalkan adalah kewajaran, transparansi, dan dasar angkanya.
Hal berbeda berlaku untuk utilitas individual. Pedoman kewajiban keuangan dalam lampiran Permen PKP 4/2025 menyebut tagihan listrik, air dan telepon pada sarusun dihitung berdasarkan jumlah pemakaian per bulan sesuai ketentuan perundang-undangan.
Karena itu, untuk unit kosong, pertanyaan terpenting justru , “mengapa listrik-air masih sebesar ini, dan apa unsur yang bukan berasal dari konsumsi aktual ?”
Dibandingkan Bellezza, keberatan 75–100 persen ternyata bukan angka yang mengada-ada
Perbandingan antarapartemen memang harus dilakukan dengan hati-hati. Fasilitas berbeda, usia gedung berbeda, jumlah unit berbeda, struktur biaya berbeda, dan belum tentu semua sumber memasukkan sinking fund atau pajak.
Namun sebagai benchmark awal, angka publik Bellezza memang menarik.
Jendela 360 mencantumkan maintenance fee The Bellezza sekitar Rp20.500 per m². Referensi properti lain pernah mencantumkan service charge sekitar Rp22.000 per m². Sementara sebuah iklan Bellezza yang diperbarui September 2026 mencantumkan biaya pemeliharaan sekitar Rp1,17 juta untuk unit 63,3 m²—setara kira-kira Rp18.500 per m².
Jika dibandingkan service charge saja, Menteng Park dari dokumen tadi berada di Rp38.850/m²/bulan. Itu sekitar 77–90 persen lebih tinggi dibanding referensi Rp20.500–22.000/m².
Jika service charge Menteng Park ditambah sinking fund sehingga menjadi Rp42.735/m², selisih terhadap referensi tersebut menjadi sekitar 94–108 persen.
Jadi, klaim warga bahwa biaya Menteng Park dapat berada sekitar 75–100 persen lebih mahal dibanding Bellezza memiliki dasar numerik untuk diperiksa lebih lanjut.
Ada angka lain yang justru lebih menarik: Rp38.500 menjadi Rp42.735
Pada 2024, PT.Graha Karya Inti (GKI), yang disebut sebagai pengelola Menteng Park dalam pemberitaan, pernah menggunakan hak jawab terhadap keluhan penghuni. Pihak perusahaan ketika itu menyatakan tarif IPL dan sinking fund sebesar Rp.38.500/m² dan menyebut tarif tersebut tidak naik sejak 2017. Pengelola juga menjelaskan berbagai fasilitas yang dibiayai, mulai dari kolam renang, gym, parkir, keamanan, CCTV hingga internet dan TV dasar.
Dokumen 2026 yang diterima redaksi menghasilkan angka Rp42.735/m².
Yang menarik, Rp42.735 adalah persis 11% lebih tinggi dari Rp.38.500.
Nota Dinas Direktorat Jenderal Pajak Nomor ND-4/PJ/PJ.02/2025 memang membedakan perlakuan perpajakan. Bila PPPSRS—Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun—sudah terbentuk, pelayanan PPPSRS kepada anggota melalui iuran rutin tidak diperlakukan sebagai penyerahan jasa yang dikenai PPN. Namun bila pelaku pembangunan masih bertindak sebagai pengelola karena PPPSRS belum terbentuk, jasa yang dilakukan pelaku pembangunan terutang PPN.
Maka pertanyaan auditnya sederhana : apakah selisih 11% itu PPN ? Jika ya, mana dasar pengenaan pajaknya, faktur pajaknya, dan bagaimana angka dasar Rp38.500 dihitung ?
Transparansi seperti inilah yang dapat mengakhiri spekulasi.
Belum adanya PPPSRS justru menjadi persoalan yang lebih besar
Informasi dari warga terdapat catatan “belum P3SRS”. Bila yang dimaksud adalah hingga September 2026 Menteng Park memang belum memiliki PPPSRS definitif, persoalannya tidak lagi sekadar mengenai tarif.
UU Rumah Susun mewajibkan pemilik membentuk PPPSRS dan memberikan organisasi tersebut kedudukan sebagai badan hukum.
Permen PKP 4/2025 bahkan menegaskan bahwa pembentukan PPPSRS harus difasilitasi pelaku pembangunan sebelum masa transisi berakhir. Panduan Kementerian PKP menjelaskan masa transisi pada prinsipnya paling lama satu tahun sejak penyerahan pertama unit kepada pemilik, tanpa bergantung pada apakah seluruh unit telah terjual.
Menariknya, masalah ini bukan muncul kemarin. Pemberitaan September 2024 sudah merekam tuntutan sejumlah pemilik Menteng Park agar proses pembentukan P3SRS/PPPSRS segera dilakukan.
Jika status belum terbentuk itu masih berlangsung dua tahun kemudian, pemerintah daerah mempunyai alasan kuat untuk memeriksa mengapa proses transisi belum selesai dan siapa yang sampai sekarang menentukan anggaran, tarif serta pertanggungjawaban keuangan.
PP Nomor 13 Tahun 2021 juga mewajibkan biaya pengelolaan dikelola secara tertib, efektif, efisien, transparan dan bertanggung jawab.
Bagaimana warga dapat menyelesaikannya ?
Persoalan ini sebaiknya tidak diselesaikan sekadar dengan menolak membayar tagihan. Justru kekuatan warga terletak pada membuat seluruh angka dapat diaudit dan dibandingkan.
1. Ajukan keberatan tertulis sekaligus permintaan audit tagihan. Mintalah rincian 12–24 bulan: foto meter awal-akhir tiap bulan, jumlah kWh dan meter kubik air, tarif satuan, minimum charge, abonemen, losses, PJU, pajak, biaya administrasi serta salinan formula yang menghasilkan angka Rp540.891. Untuk IPL mintalah NPP unit, RAPB pengelolaan tahunan, dasar service charge, dasar sinking fund dan rincian penggunaan dananya.
2. Minta bukti khusus mengenai angka Rp38.500 versus Rp42.735. Pengelola perlu menjelaskan apakah Rp38.500 merupakan tarif sebelum pajak, apakah terdapat PPN atau komponen lain, dan jika ada pajak meminta faktur pajak atau dokumen perpajakannya. Dengan satu tabel sederhana, persoalan yang selama ini menjadi perdebatan dapat dibuktikan secara objektif.
3. Lakukan audit pembanding yang benar-benar “apple to apple”. Bellezza dapat menjadi satu pembanding, tetapi idealnya digunakan tiga sampai lima apartemen sekelas. Bandingkan tahun yang sama, luas dan NPP, service charge, sinking fund, fasilitas, listrik bersama, pajak serta jumlah unit. Barulah dapat disebut secara ilmiah apakah Menteng Park benar-benar 75, 90 atau 100 persen lebih mahal.
4. Jika PPPSRS memang belum terbentuk, pemilik perlu memisahkan perjuangan tarif dari perjuangan tata kelola. Bentuk perwakilan pemilik, ajukan permohonan resmi fasilitasi pembentukan PPPSRS kepada pelaku pembangunan, dan tembuskan kepada DPRKP Provinsi DKI Jakarta, karena untuk DKI instansi teknis rumah susun berada pada tingkat provinsi. Bila tidak ditindaklanjuti, Permen PKP 4/2025 menyediakan mekanisme pengaduan dan fasilitasi oleh pemerintah daerah.
5. Gunakan jalur perlindungan konsumen bila informasi biaya tetap ditutup. UU Nomor 8 Tahun 1999 memberikan konsumen hak memperoleh informasi yang benar, jelas dan jujur, sementara pelaku usaha berkewajiban memberikan informasi tersebut. Pengaduan dapat terlebih dahulu ditempuh melalui pemerintah daerah dan mekanisme perlindungan konsumen; BPSK atau gugatan perdata dapat dipertimbangkan setelah menilai hubungan hukum dan dokumen kontraknya.
6. Jangan mengubah sengketa tarif menjadi sengketa tunggakan tanpa strategi. Pemilik sebaiknya tidak secara spontan menghentikan seluruh pembayaran. Pisahkan komponen yang diakui dan komponen yang disengketakan, nyatakan keberatan secara tertulis, simpan seluruh bukti pembayaran dan komunikasi, dan minta mekanisme penyelesaian tertulis. Dengan demikian, posisi warga tidak mudah dialihkan dari persoalan transparansi menjadi sekadar persoalan “menunggak”.
Pertanyaannya bukan lagi : mahal atau tidak ?
Tarif sebuah apartemen tidak dapat dinilai hanya berdasarkan perasaan. Gedung premium memang dapat mempunyai ongkos pengelolaan lebih tinggi. Banyaknya lift, pendingin koridor, keamanan, kolam renang, jumlah personel, umur sistem mekanikal dan kualitas pelayanan semuanya mempunyai harga.
Tetapi mahal dan tidak transparan adalah dua perkara berbeda.
Dokumen Menteng Park justru membuka tiga pertanyaan yang dapat dijawab dengan bukti: mengapa listrik unit kosong muncul Rp540.891 berulang kali; bagaimana biaya Rp38.500/m² yang pernah diumumkan berubah secara matematis menjadi Rp42.735/m²; dan mengapa, jika benar PPPSRS belum terbentuk, pengelolaan masih berlangsung dalam struktur transisi bertahun-tahun setelah apartemen beroperasi.
Jawaban atas ketiganya tidak membutuhkan retorika. Yang dibutuhkan hanyalah meter, kontrak, RAPB, laporan keuangan, faktur, rekening sinking fund, dan proses pembentukan PPPSRS yang terbuka.
Sebab dalam pengelolaan rumah susun, ukuran keadilan bukan apakah warga mampu membayar. Ukurannya adalah apakah setiap rupiah yang diminta dari warga dapat diterangkan dari mana asalnya, untuk apa digunakan, dan siapa yang berwenang menetapkannya.
Sumber literasi :
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagaimana telah diubah; PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun; Permen PKP No. 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta PPPSRS; UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen; Nota Dinas DJP ND-4/PJ/PJ.02/2025; hak jawab PT Graha Karya Inti tahun 2024; serta data pembanding biaya The Bellezza dari publikasi properti yang tersedia untuk umum.
Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan. (Red/HB)
