INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 6-4-2026 – Dalam sebuah diskusi komunitas warga apartemen, sejumlah anggota membahas kemungkinan langkah hukum terhadap kebijakan pemerintah daerah yang dianggap tidak menyelesaikan persoalan tata kelola rumah susun. Percakapan tersebut mencerminkan dilema umum yang sering dihadapi warga : apakah sengketa harus digugat sebagai Perbuatan Melawan Hukum (PMH), Wanprestasi, atau melalui jalur Peradilan Tata Usaha Negara (PTUN).
Seorang peserta diskusi yang disebut H memulai dengan mengusulkan strategi gugatan terhadap tiga pihak pemerintah berdasarkan Keputusan Gubernur (KepGub) No. 846 Tahun 2025, yaitu :
1. Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (DPRKP)
2. Sekretaris Daerah bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP)
3. Gubernur
Menurut H, dengan menggugat ketiga pihak tersebut sekaligus, proses persidangan dapat memaksa mereka menjelaskan tanggung jawab masing-masing.
Namun ia juga mempertanyakan efektivitas gugatan tersebut jika tidak disertai tuntutan ganti rugi, sehingga muncul keraguan apakah gugatan hanya bersifat simbolis tanpa dampak nyata bagi warga.
Perbedaan Jalur Gugatan : PTUN atau Perdata ?
Peserta lain, T, kemudian mengingatkan bahwa gugatan terhadap keputusan pejabat pemerintah memiliki mekanisme berbeda dengan gugatan perdata biasa.
Pertanyaan ini merujuk pada dua jalur hukum utama dalam sistem peradilan Indonesia :
1. Peradilan Tata Usaha Negara (PTUN)
Digunakan untuk menggugat keputusan atau tindakan pejabat pemerintah yang dianggap melanggar hukum administrasi.
2. Peradilan Perdata (Pengadilan Negeri)
Digunakan untuk sengketa antara pihak yang memiliki hubungan hukum privat, seperti kontrak atau perjanjian.
Perbedaan ini penting karena objek gugatan dan dasar hukum yang digunakan berbeda, sehingga salah memilih jalur bisa membuat gugatan ditolak oleh pengadilan.
PMH dan Wanprestasi : Dua Konsep Hukum yang Berbeda
Seorang peserta lain, J, mencoba menjelaskan perbedaan dua jenis gugatan yang sering membingungkan warga, yaitu Perbuatan Melawan Hukum (PMH) dan Wanprestasi.
Dalam hukum perdata Indonesia :
1. Perbuatan Melawan Hukum (PMH)
Diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata):
“ Tiap perbuatan melanggar hukum yang menimbulkan kerugian pada orang lain mewajibkan orang yang karena kesalahannya menerbitkan kerugian itu mengganti kerugian tersebut ”.
PMH terjadi ketika seseorang atau lembaga melakukan tindakan yang melanggar hukum, norma, atau hak orang lain, meskipun tidak ada hubungan kontrak sebelumnya.
2. Wanprestasi (Ingkar Janji)
Diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata, yaitu kegagalan salah satu pihak memenuhi kewajiban dalam suatu perjanjian.
Contoh wanprestasi antara lain :
* tidak melaksanakan perjanjian
* terlambat melaksanakan
* melaksanakan tetapi tidak sesuai perjanjian
Karena perbedaan dasar hukum tersebut, J menjelaskan bahwa menggabungkan PMH dan wanprestasi dalam satu gugatan sering berisiko membuat gugatan dianggap kabur (obscuur libel) oleh hakim.
Ia bahkan membagikan pengalaman nyata :
* Gugatan di Pengadilan Negeri (PN) dinyatakan tidak dapat diterima (NO)
* Putusan tersebut dikuatkan di Pengadilan Tinggi (PT)
* Bahkan Mahkamah Agung (MA) pada tingkat kasasi tetap menguatkan putusan sebelumnya
Kasus ini menunjukkan bahwa kesalahan strategi gugatan dapat membuat perkara berhenti sebelum substansi sengketa diperiksa.
Menghitung Kerugian : Materiil dan Non-Materiil
Peserta lain, S, menambahkan perspektif penting : dalam banyak sengketa apartemen, warga sebenarnya mengalami berbagai bentuk kerugian yang bisa dihitung secara hukum.
Ia menyarankan agar warga mulai menghitung kerugian materiil dan non-materiil, misalnya :
* biaya administrasi tidak transparan
* dana pajak atau BPHTB yang tertahan
* keterlambatan penyerahan Akta Jual Beli (AJB)
* kerugian psikologis akibat konflik pengelolaan
Dalam hukum perdata Indonesia, kerugian tersebut memang dapat dimintakan ganti rugi.
Dasarnya antara lain :
Pasal 1365 KUHPerdata – untuk PMH
Pasal 1246 KUHPerdata – jenis ganti rugi meliputi :
* biaya
* kerugian
* bunga
Selain itu, kerugian non-materiil juga dapat dimintakan berdasarkan praktik peradilan dan yurisprudensi Mahkamah Agung.
Dasar Hukum Terkait Sengketa Rumah Susun
Dalam konteks konflik apartemen di Indonesia, beberapa regulasi utama yang relevan antara lain :
1. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Beberapa pasal penting :
* Pasal 75–78
mengatur pembentukan PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun)
* Pasal 105
memberikan hak kepada pemilik untuk menuntut pengelola jika terjadi pelanggaran.
2. PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
Mengatur :
* pengelolaan rumah susun
* transparansi pengelola
* hak pemilik unit.
3. UU No. 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan
Memberikan dasar hukum untuk menggugat tindakan atau keputusan pejabat pemerintah jika merugikan masyarakat.
4. UU No. 5 Tahun 1986 tentang PTUN (jo. UU No. 9 Tahun 2004 dan UU No. 51 Tahun 2009)
Menjadi dasar hukum bagi masyarakat untuk menggugat keputusan tata usaha negara.
Analisis: Strategi Gugatan yang Lebih Tepat
Dari diskusi tersebut, terdapat beberapa pelajaran penting bagi warga yang menghadapi sengketa pengelolaan apartemen.
1. Tentukan objek gugatan terlebih dahulu
Jika yang dipermasalahkan adalah :
* keputusan gubernur atau dinas → jalurnya PTUN
* perjanjian dengan pengelola/developer → jalurnya perdata (wanprestasi)
* tindakan yang merugikan warga tanpa kontrak → bisa PMH
2. Hindari mencampur dasar hukum tanpa struktur jelas
Banyak gugatan ditolak bukan karena warga salah, tetapi karena rumusan gugatan tidak jelas secara hukum.
3. Dokumentasikan kerugian
Pengadilan biasanya membutuhkan bukti kerugian yang dapat dihitung, seperti :
* bukti pembayaran
* bukti biaya tambahan
* bukti kerugian ekonomi
4. Pertimbangkan gugatan kelompok (class action)
Jika kerugian dialami banyak warga, class action bisa menjadi strategi efektif.
Dasarnya :
* Perma No. 1 Tahun 2002 tentang Gugatan Perwakilan Kelompok
Diskusi warga tersebut menunjukkan bahwa perjuangan hukum dalam konflik apartemen tidak hanya soal keberanian menggugat, tetapi juga memahami strategi hukum yang tepat.
Salah memilih jalur gugatan atau mencampur dasar hukum dapat membuat perkara berhenti sebelum substansi masalah diperiksa.
Karena itu, sebelum melangkah ke pengadilan, warga perlu memastikan :
* objek sengketa jelas
* jenis gugatan tepat
* kerugian dapat dibuktikan
Dengan pendekatan hukum yang lebih terstruktur, upaya warga untuk memperjuangkan hak dalam tata kelola apartemen memiliki peluang lebih besar untuk berhasil.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
