INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 6-9-2026 – Administrasi seharusnya menjadi alat untuk mencatat hak, bukan menciptakan alasan untuk menghilangkan hak. Persoalan menjadi serius ketika sebuah prosedur internal yang tidak diperintahkan secara tegas oleh peraturan justru dipakai untuk menentukan siapa yang boleh memilih, siapa yang boleh dipilih, dan pada akhirnya siapa yang dapat mengendalikan organisasi warga rumah susun.
Persoalan tata kelola Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) selama ini tidak selalu berhenti pada konflik antara warga dengan pengelola. Di sejumlah rumah susun dan apartemen, persoalan yang lebih mendasar justru muncul pada wilayah administrasi : siapa yang menyusun daftar pemilik, siapa yang menverifikasi data, berdasarkan dokumen apa seseorang diakui sebagai pemilik, dan apa akibatnya apabila nama seorang pemilik diberi status “belum lapor huni” atau bahkan “N/A”.
Hal-hal yang sepintas terlihat administratif itu sesungguhnya dapat menentukan distribusi kekuasaan dalam sebuah PPPSRS.
Sebab, ketika administrasi menentukan daftar pemilih dan calon yang berhak mengikuti proses organisasi, kesalahan—atau lebih buruk lagi, manipulasi—administrasi dapat bertransformasi menjadi manipulasi hak suara.
“Lapor Huni” dan Pertanyaan tentang Dasar Hukumnya
Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun memberikan petunjuk yang cukup jelas mengenai bagaimana status pemilik dan penghuni harus didata.
Pasal 65 ayat (1) menentukan bahwa pendataan pemilik dan/atau penghuni harus dilakukan oleh pelaku pembangunan berdasarkan bukti kepemilikan atau kepenghunian yang sah.
Selanjutnya, Pasal 65 ayat (2) menyebut bukti kepemilikan berupa akta jual beli, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun), atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG Sarusun).
Bahkan pembentuk peraturan mengantisipasi keadaan ketika seorang pemilik belum mempunyai dokumen tersebut. Pasal 65 ayat (3) menyatakan bahwa apabila pemilik belum mempunyai bukti kepemilikan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), statusnya dapat dibuktikan dengan PPJB—Perjanjian Pengikatan Jual Beli—disertai bukti lunas dan/atau surat keterangan lunas dari pelaku pembangunan.
Artinya, peraturan telah menentukan parameter pembuktian status pemilik.
Di sinilah persoalan mengenai kewajiban “lapor huni” harus diuji.
Apabila suatu pengelola atau PPPSRS membuat prosedur “lapor huni” semata-mata sebagai mekanisme pemutakhiran administrasi—misalnya untuk memperbarui nomor telepon, alamat korespondensi, penghuni unit atau keadaan unit—prosedur demikian pada prinsipnya dapat dipahami sebagai bagian dari tertib administrasi sepanjang memiliki dasar dalam tata kelola yang sah.
Tetapi persoalannya berubah sama sekali apabila “belum lapor huni” kemudian dijadikan alasan untuk tidak mengakui seseorang sebagai pemilik yang berhak menggunakan hak organisasinya, padahal orang tersebut mampu membuktikan status kepemilikannya berdasarkan dokumen yang diakui peraturan.
Pertanyaannya sederhana : dari mana kewenangan untuk menghilangkan hak itu berasal ?
Administrasi Tidak Boleh Menciptakan Syarat Baru Sesuka Hati
Dalam teori hukum administrasi dikenal prinsip legalitas : tindakan yang menimbulkan akibat hukum harus mempunyai landasan kewenangan yang dapat dipertanggungjawabkan.
Karena itu, pengelola maupun PPPSRS tidak semestinya mengubah prosedur administratif internal menjadi persyaratan substantif baru yang akibatnya membatasi hak pemilik tanpa dasar hukum yang jelas.
Perlu dibedakan dua hal.
Pendataan adalah proses membuktikan dan mencatat suatu status. Pendataan bukan proses menciptakan status kepemilikan.
Seseorang tidak menjadi pemilik karena namanya dimasukkan pengelola ke dalam spreadsheet. Sebaliknya, seseorang juga tidak otomatis kehilangan kedudukannya sebagai pemilik hanya karena kolom administrasi internal pengelola mencantumkan “N/A”, sepanjang ia mempunyai bukti kepemilikan yang sah menurut peraturan.
Permen PKP No. 4 Tahun 2025 bahkan mengatur keterbukaan hasil pendataan. Pasal 66 ayat (1) menentukan bahwa hasil pendataan pemilik dan/atau penghuni diinformasikan secara terbuka melalui papan informasi yang ditempatkan pada area publik dan strategis di rumah susun.
Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa daftar pemilik bukan sekadar arsip privat pengelola. Daftar tersebut merupakan bagian penting dari proses organisasi yang membutuhkan transparansi.
Ketika “N/A” Berpotensi Menjadi Masalah Demokrasi Rumah Susun
Bayangkan sebuah apartemen mempunyai 1.000 pemilik unit.
Kemudian dalam daftar yang disusun pengelola, 400 pemilik diberi keterangan “belum lapor huni” atau “N/A”. Apabila status administratif tersebut hanya berarti “data kontak belum diperbarui”, persoalannya relatif sederhana.
Namun apabila 400 pemilik tersebut kemudian tidak dimasukkan ke dalam daftar pemilih atau dianggap tidak memenuhi syarat untuk mencalonkan diri sebagai pengurus, persoalannya menjadi jauh lebih serius.
Itu bukan lagi sekadar administrasi.
Itu menyentuh hak politik internal organisasi PPPSRS.
Lampiran Permen PKP No. 4 Tahun 2025 mengenai pedoman penyusunan Anggaran Dasar PPPSRS menempatkan hak anggota antara lain untuk memilih dan dipilih menjadi pengurus dan pengawas sesuai persyaratan peraturan perundang-undangan dan anggaran dasar, serta mengajukan pendapat dan menggunakan hak suara dalam musyawarah.
Karena itu, setiap pembatasan terhadap hak tersebut harus dapat dijelaskan dasar hukumnya, mekanisme verifikasinya, dan prosedur keberatannya.
Tidak cukup hanya mengatakan : “Sistem kami menyatakan belum lapor huni.”
Celah Administrasi Dapat Menjadi Instrumen Penguasaan Organisasi
Di sinilah kritik terhadap fenomena yang oleh sebagian warga sering disebut sebagai “PPPSRS boneka” memperoleh relevansinya.
Istilah tersebut tentu bukan terminologi hukum dan tidak boleh otomatis dilekatkan kepada suatu PPPSRS tanpa bukti. Namun istilah itu menggambarkan kecurigaan warga terhadap PPPSRS yang secara formal merupakan organisasi pemilik dan penghuni, tetapi dalam praktik diduga terlalu bergantung atau berada di bawah pengaruh pelaku pembangunan maupun pengelola.
Potensi konflik kepentingannya mudah dipahami.
Pelaku pembangunan mempunyai data awal pembeli. Pengelola menguasai administrasi sehari-hari. Data tersebut kemudian dapat menjadi basis penyusunan daftar pemilik dan penghuni. Daftar itu pada tahap berikutnya dapat berhubungan dengan penentuan peserta musyawarah dan hak suara.
Jika seluruh proses tersebut tidak transparan dan tidak menyediakan mekanisme koreksi yang efektif, penguasaan data berpotensi berubah menjadi penguasaan proses demokrasi organisasi.
Dalam situasi demikian, persoalannya bukan hanya siapa yang menang dalam pemilihan PPPSRS, melainkan siapa yang menentukan siapa yang boleh ikut memilih sejak awal.
Ini merupakan perbedaan yang sangat penting.
Pemilihan dapat terlihat demokratis karena menggunakan voting. Tetapi voting kehilangan maknanya apabila daftar pemilihnya sejak awal dibentuk melalui prosedur yang diskriminatif atau tidak mempunyai dasar hukum.
Mal-administrasi atau Manipulasi ?
Keduanya harus dibedakan.
Mal-administrasi secara sederhana merupakan penyelenggaraan administrasi yang buruk atau menyimpang, misalnya penundaan berlarut, prosedur yang tidak jelas, tidak memberikan pelayanan, penyalahgunaan wewenang, atau tindakan administratif yang bertentangan dengan kewajiban hukum.
Sementara manipulasi administrasi mengandung persoalan yang lebih berat : adanya tindakan sengaja mengubah, menyembunyikan, memilih, mengklasifikasikan atau menggunakan data sedemikian rupa untuk menghasilkan akibat tertentu.
Karena itu, keberadaan banyak status “N/A” atau “belum lapor huni” belum dengan sendirinya membuktikan adanya manipulasi.
Tetapi keadaan tersebut cukup menjadi alasan bagi warga dan pemerintah untuk meminta audit administratif.
Pertanyaan yang harus dijawab antara lain : berapa jumlah seluruh sarusun;
berapa jumlah pemilik yang telah terverifikasi;
berapa yang berstatus N/A;
apa penyebab setiap status N/A;
dokumen apa yang diminta dalam verifikasi;
apakah pemilik telah diberi kesempatan memperbaiki data;
apakah PPJB dan bukti lunas diterima sebagaimana Pasal 65 ayat (3);
dan yang terpenting, apakah status “belum lapor huni” digunakan untuk menghilangkan hak memilih atau dipilih ?
Pemerintah Tidak Semestinya Berhenti pada “Silakan Diselesaikan Internal”
Permen PKP No. 4 Tahun 2025 tidak hanya mengatur hubungan privat antarwarga. Regulasi tersebut juga menyediakan kerangka pembinaan dan pengawasan pada Bab XIII serta sanksi administratif pada Bab XIV.
Karena itu, ketika terdapat pengaduan bahwa suatu mekanisme administrasi berpotensi menghilangkan hak sejumlah besar pemilik, dinas yang membidangi perumahan seharusnya tidak sekadar meneruskan pengaduan kepada pengelola untuk dijawab sendiri.
Pemerintah perlu memeriksa substansinya.
* Apakah persyaratan tersebut mempunyai dasar hukum ?
* Apakah dokumen yang dipersyaratkan sesuai Pasal 65 ?
* Apakah seluruh pemilik memperoleh kesempatan yang sama untuk diverifikasi ?
* Apakah daftar pemilik diumumkan secara terbuka ?
* Apakah tersedia prosedur koreksi ?
Dan apakah terdapat pemilik yang sebenarnya mempunyai bukti kepemilikan sah tetapi kehilangan hak suara hanya karena belum melakukan prosedur administratif tambahan bernama “lapor huni” ?
Apabila jawabannya benar, persoalannya tidak lagi dapat dipandang sebagai kesalahan pencatatan biasa.
Hak Tidak Boleh Hilang karena Sebuah Kolom Administrasi
Tata kelola rumah susun yang sehat membutuhkan administrasi yang tertib. Tetapi tertib administrasi tidak identik dengan kekuasaan administratif tanpa batas.
Justru semakin besar akibat hukum suatu data, semakin tinggi standar transparansi dan akuntabilitas yang harus diterapkan.
Sebuah kolom bertuliskan “N/A” mungkin terlihat sepele. Tetapi apabila dari dua huruf tersebut seseorang kehilangan hak memilih, kehilangan hak mencalonkan diri, atau tidak diperhitungkan dalam musyawarah yang menentukan pengelolaan aset bersama bernilai miliaran bahkan triliunan rupiah, maka “N/A” bukan lagi persoalan komputer.
Ia telah menjadi persoalan hukum dan tata kelola.
Pada titik itulah warga berhak bertanya :
* siapa yang membuat status itu,
* berdasarkan aturan apa,
* siapa yang memverifikasinya,
* bagaimana cara memperbaikinya, dan
* akibat hukum apa yang boleh dikenakan ?
PPPSRS pada hakikatnya bukan organisasi milik developer ataupun perusahaan pengelola. Ia adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sebagaimana didefinisikan dalam Permen PKP No. 4 Tahun 2025. Karena itu, administrasi seharusnya dipakai untuk memastikan hak para anggota dapat dilaksanakan secara tertib—bukan menjadi pintu belakang untuk menyaring siapa yang boleh menggunakan haknya.
Pada akhirnya ukuran tata kelola rumah susun yang demokratis bukan hanya apakah pemungutan suara pernah dilakukan.
Ukuran yang jauh lebih mendasar adalah : apakah setiap orang yang secara hukum berhak memilih benar-benar diberi kesempatan untuk memilih.
Sumber literasi :
Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, khususnya Pasal 65–66, ketentuan hak suara dan hak anggota dalam Lampiran, serta Bab XIII tentang Pembinaan dan Pengawasan dan Bab XIV tentang Sanksi Administratif; Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun; Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Kementerian PKP; serta materi Direktorat Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian PKP mengenai Pengelolaan Rumah Susun Milik dan PPPSRS. Permen PKP No. 4 Tahun 2025 tercatat sebagai peraturan yang berlaku dan menggantikan Permen PUPR No. 14 Tahun 2021.Ada satu sudut yang menurut saya sangat kuat untuk dikembangkan menjadi tulisan investigasi berikutnya: bukan sekadar “lapor huni tidak diatur”, tetapi “siapa menguasai database pemilik, berpotensi menguasai proses pembentukan kekuasaan PPPSRS.” Ini menghubungkan data → verifikasi → DPT → hak suara → kuorum → hasil pemilihan → legitimasi pengurus. Itu jauh lebih tajam secara hukum dan politik tata kelola.
Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan. (Red/HB)
