INEWSFAKTA.COM | JAKARTA, 16-7-2027 — Persoalan pembentukan organisasi pemilik dan penghuni di Apartemen Bassura City, Jakarta Timur, kembali membuka perdebatan mengenai demokrasi, transparansi, dan dominasi pelaku pembangunan dalam tata kelola rumah susun di Indonesia.
Dalam dokumen yang diterima redaksi, Perkumpulan Warga Bassura City atau PWBC menyampaikan sejumlah keberatan terhadap proses pembentukan P3SRS Bassura City. P3SRS merupakan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, yaitu organisasi berbadan hukum yang seharusnya mewakili kepentingan pemilik dan penghuni dalam pengelolaan rumah susun.
PWBC menilai proses pembentukan organisasi tersebut tidak memberikan ruang partisipasi yang memadai kepada warga. Mereka juga mempertanyakan transparansi penjaringan tim verifikasi, pembentukan panitia musyawarah, akses pendaftaran peserta, waktu pelaksanaan musyawarah, hingga metode pemberian suara.
Menurut dokumen tersebut, Bassura City memiliki sekitar 6.979 unit. Pada September 2023, PWBC disebut meluncurkan petisi daring yang memperoleh 224 tanda tangan dukungan. Petisi itu meminta proses pembentukan P3SRS diulang dengan melibatkan warga secara terbuka dan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Warga Mengaku Tidak Dilibatkan Secara Bermakna
Salah satu persoalan utama yang disampaikan PWBC adalah dugaan tidak adanya pelibatan warga secara substantif dalam tahapan pembentukan P3SRS.
Dalam dokumen itu disebutkan bahwa proses pembentukan dilaksanakan oleh pelaku pembangunan melalui badan pengelola. Warga mengaku pernah meminta agar seluruh tahapan dilaksanakan bersama antara pelaku pembangunan dan pemilik unit. Permintaan tersebut diklaim telah dibahas dan dituangkan dalam notulen rapat, tetapi tidak dilaksanakan.
Persoalan ini penting karena Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menempatkan pemilik satuan rumah susun sebagai pihak yang wajib membentuk PPPSRS. Pelaku pembangunan memang diwajibkan memfasilitasi pembentukannya, tetapi fungsi fasilitasi tersebut tidak semestinya berubah menjadi penguasaan terhadap organisasi warga.
Dengan demikian, ukuran kepatuhan tidak cukup hanya dibuktikan melalui keberadaan rapat, undangan, atau dokumen administratif. Proses tersebut juga harus menjamin bahwa warga memperoleh informasi, kesempatan mencalonkan diri, hak memilih, dan ruang menyampaikan keberatan secara setara.
Penjaringan Tim Verifikasi Dipertanyakan
PWBC juga mempersoalkan proses pembentukan tim verifikasi. Menurut mereka, terdapat tiga warga yang dinilai telah memenuhi persyaratan, tetapi tidak dimasukkan dalam susunan tim.
Ketiganya juga diklaim tidak pernah diundang dalam pertemuan pemilihan calon tim verifikasi di Kantor Kelurahan Cipinang Besar Selatan.
Tim verifikasi mempunyai kedudukan penting karena bertugas memeriksa data kepemilikan dan menentukan pihak yang berhak mengikuti proses pembentukan organisasi. Apabila proses seleksi tim tidak terbuka, seluruh tahapan berikutnya berpotensi kehilangan kepercayaan warga.
Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 mengatur lebih terperinci mengenai pembentukan PPPSRS, termasuk fasilitasi oleh pelaku pembangunan, pembentukan panitia musyawarah, verifikasi data, serta penyelenggaraan musyawarah pembentukan.
Masalahnya bukan semata-mata siapa yang terpilih, melainkan apakah mekanisme pemilihannya dapat diperiksa, dipertanggungjawabkan, dan diterima oleh seluruh pemilik.
Tim Verifikasi Disebut Tidak Bekerja
Dokumen PWBC selanjutnya menyebut tim verifikasi yang terpilih tidak dikenal oleh sebagian warga dan dinilai tidak menjalankan tugasnya secara nyata.
Sejumlah warga yang tergabung dalam komunitas warga Bassura mengaku tidak pernah menjalani proses verifikasi langsung oleh tim tersebut.
Klaim ini perlu diuji melalui dokumen resmi, antara lain daftar anggota yang diverifikasi, berita acara pemeriksaan, undangan, daftar hadir, hasil verifikasi, serta dasar penetapan pemilik yang berhak memilih dan dipilih.
Tanpa dokumentasi tersebut, proses verifikasi mudah berubah menjadi sekadar formalitas administratif. Padahal, verifikasi merupakan pintu masuk untuk memastikan bahwa peserta musyawarah benar-benar memiliki hak yang sah.
Registrasi Daring Dinilai Membatasi Partisipasi
Persoalan lain muncul dalam pendaftaran peserta musyawarah pembentukan panitia musyawarah atau Panmus.
PWBC menyebut pendaftaran dilakukan secara daring dan ditutup pada 19 Januari 2023 pukul 16.30 WIB. Menurut mereka, batas waktu tersebut menyebabkan sejumlah pemilik tidak sempat mendaftar. Bahkan, ada warga yang mengaku tidak dapat mengakses atau ditolak melalui tautan pendaftaran.
Penggunaan sistem daring sebenarnya dapat mempercepat administrasi. Namun, sistem tersebut harus disertai pemberitahuan yang memadai, waktu pendaftaran yang wajar, layanan bantuan, mekanisme pendaftaran alternatif, serta saluran keberatan bagi warga yang mengalami kendala.
Tanpa perlindungan tersebut, teknologi berpotensi menciptakan kesenjangan digital, yaitu keadaan ketika hak warga bergantung pada kemampuan menggunakan perangkat, akses internet, dan kecepatan memperoleh informasi.
Musyawarah Digelar pada Hari Kerja
PWBC juga mengkritik pelaksanaan musyawarah pada Rabu, 25 Januari 2023, pukul 18.30 WIB.
Waktu tersebut dinilai menyulitkan pemilik yang masih bekerja atau berada dalam perjalanan pulang. Mereka berpendapat musyawarah seharusnya dilaksanakan pada waktu yang memungkinkan partisipasi lebih luas, misalnya pada akhir pekan atau melalui pilihan waktu yang disepakati bersama.
Secara hukum, penyelenggaraan musyawarah tidak hanya membutuhkan keabsahan formal. Penyelenggara juga harus memperhatikan aksesibilitas, yaitu kemudahan setiap pemilik untuk hadir, memperoleh informasi, menyampaikan pendapat, memilih, dan dipilih.
Rapat yang secara administratif sah belum tentu demokratis apabila waktu, metode, atau medianya secara nyata menyulitkan sebagian besar pemilik.
Dugaan Satu Orang Memiliki Banyak Suara
Keberatan paling serius dalam dokumen PWBC berkaitan dengan dugaan penerapan sistem “satu orang banyak suara”, bukan “satu orang satu suara”, dalam pemilihan Panmus.
Undang-Undang Rumah Susun membedakan mekanisme hak suara berdasarkan jenis keputusan. Untuk keputusan yang berkaitan dengan kepentingan penghunian, setiap anggota berhak memberikan satu suara.
Karena itu, metode pemungutan suara harus dijelaskan sejak awal: siapa yang memiliki hak suara, apakah satu pemilik dapat mewakili beberapa unit, bagaimana penggunaan surat kuasa, bagaimana suara dihitung, dan bagaimana hasilnya diawasi.
Dugaan terjadinya pemberian suara berulang belum dapat dinyatakan sebagai fakta tanpa pemeriksaan terhadap daftar pemilih, rekaman sistem, surat kuasa, berita acara pemungutan suara, dan hasil penghitungan.
Namun, penyelenggara tetap berkewajiban membuka dokumen tersebut untuk membangun kepercayaan dan mencegah kecurigaan.
Persyaratan Panmus Dianggap Berlebihan
PWBC turut mempersoalkan persyaratan untuk menjadi anggota Panmus yang dinilai terlalu berat.
Persyaratan administratif memang diperlukan untuk memastikan calon mempunyai hubungan hukum yang jelas dengan satuan rumah susun. Namun, syarat tersebut tidak boleh dipakai sebagai penyaring yang hanya memungkinkan kelompok tertentu mengikuti proses.
Syarat yang terlalu rumit, berubah tanpa pemberitahuan, membutuhkan biaya besar, atau sulit dipenuhi dalam waktu singkat dapat mengurangi jumlah calon dan mempersempit pilihan warga.
Dalam tata kelola demokratis, persyaratan seharusnya berfungsi untuk menjamin integritas calon, bukan menjadi alat pembatas partisipasi.
Krisis Kepercayaan Lebih Besar daripada Perselisihan Administratif
Kasus Bassura City menunjukkan bahwa konflik P3SRS tidak semata-mata disebabkan oleh perbedaan pendapat mengenai susunan pengurus.
Akar persoalannya adalah kepercayaan.
Ketika warga tidak mengetahui bagaimana tim dipilih, siapa yang diverifikasi, bagaimana peserta ditentukan, dan bagaimana suara dihitung, legitimasi organisasi akan terus dipertanyakan meskipun telah memperoleh pengesahan administratif.
Legitimasi adalah penerimaan masyarakat terhadap kewenangan suatu organisasi. Legitimasi tidak otomatis lahir dari stempel, surat keputusan, atau dokumen pengesahan. Ia dibangun melalui proses yang terbuka, adil, dapat diperiksa, dan memberikan kesempatan yang sama kepada seluruh pihak.
Situasi tersebut juga memperlihatkan lemahnya ikatan sosial di lingkungan apartemen. Pemilik berasal dari latar belakang berbeda, sebagian tidak tinggal di lokasi, sebagian sibuk bekerja, sedangkan sebagian lainnya memilih tidak terlibat karena merasa perubahan sulit diwujudkan.
Fragmentasi itu dapat menguntungkan pihak yang telah menguasai informasi dan struktur pengelolaan. Warga yang tidak saling mengenal akan lebih sulit menyusun kepentingan bersama dan mengawasi penggunaan kewenangan.
Pemerintah Tidak Cukup Hanya Menjadi Penonton
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mempunyai tanggung jawab melakukan pembinaan dan pengawasan pengelolaan rumah susun.
Pada saat proses yang dipersoalkan berlangsung pada 2023, kerangka aturan daerah mengacu pada Pergub DKI Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 sebagaimana telah diubah melalui Pergub Nomor 133 Tahun 2019 dan Pergub Nomor 70 Tahun 2021. Regulasi tersebut kemudian kembali diubah melalui Pergub Nomor 44 Tahun 2024.
Pengawasan pemerintah seharusnya tidak berhenti pada pemeriksaan kelengkapan berkas. Pemerintah perlu memastikan bahwa proses pembentukan organisasi warga memenuhi prinsip keterbukaan, partisipasi, kesetaraan, akuntabilitas, dan bebas dari benturan kepentingan.
Apabila ditemukan cacat prosedur yang mendasar, pemerintah harus memfasilitasi pemeriksaan, mediasi independen, pembukaan dokumen, atau pelaksanaan musyawarah ulang sesuai kewenangannya.
Pembentukan Ulang dan Audit Independen
PWBC dalam dokumen tersebut mendorong pembentukan ulang P3SRS melalui proses yang transparan dan melibatkan warga secara nyata.
Beberapa langkah yang dapat dipertimbangkan meliputi pembukaan seluruh dokumen pembentukan, pemeriksaan daftar pemilih, verifikasi ulang keanggotaan, penyusunan jadwal yang disepakati warga, penyediaan metode pendaftaran daring dan luring, serta pengawasan oleh pihak yang independen.
Audit terhadap pengelolaan keuangan juga penting dilakukan apabila terdapat tuntutan warga mengenai transparansi biaya pengelolaan, dana cadangan, kontrak pengelola, dan penggunaan fasilitas bersama.
Audit bukan semata-mata sarana mencari kesalahan. Audit merupakan alat untuk memastikan bahwa dana yang dipungut dari pemilik digunakan sesuai kepentingan bersama dan dapat dipertanggungjawabkan.
Ruang Klarifikasi Harus Dibuka
Seluruh keberatan dalam pemberitaan ini bersumber dari dokumen dan klaim yang disampaikan PWBC. Karena itu, pelaku pembangunan, badan pengelola, pengurus P3SRS Bassura City, Kelurahan Cipinang Besar Selatan, serta instansi Pemerintah Provinsi DKI Jakarta perlu memperoleh ruang untuk memberikan data, penjelasan, dan klarifikasi.
Klarifikasi tersebut diperlukan untuk menjawab beberapa pertanyaan pokok: bagaimana tim verifikasi dibentuk, siapa saja warga yang diverifikasi, bagaimana Panmus dipilih, bagaimana sistem suara diterapkan, dan dokumen apa yang menjadi dasar pengesahan organisasi.
Keterbukaan jawaban akan menentukan apakah konflik Bassura City dapat diselesaikan melalui pemeriksaan objektif atau terus berkembang menjadi krisis kepercayaan berkepanjangan.
Pada akhirnya, kemerdekaan di rumah sendiri bukan sekadar kebebasan memiliki satuan apartemen. Kemerdekaan juga berarti hak untuk memperoleh informasi, berpartisipasi dalam pengambilan keputusan, mengawasi penggunaan uang bersama, dan memilih organisasi yang benar-benar mewakili pemilik serta penghuni.
Tanpa itu, kepemilikan dapat berhenti hanya pada sertifikat, sementara kendali atas kehidupan bersama tetap berada di tangan pihak lain.
Artikel ini ditulis sebagai karya jurnalisme edukatif dengan tujuan untuk :
1. Mendokumentasikan kasus Bassura City sebagai studi kasus tentang krisis tata kelola rumah susun di Indonesia.
2. Menganalisis kasus dari berbagai perspektif (hukum, politologi, sosiologi) untuk memberikan pemahaman holistik.
3. Menjelaskan bagaimana regulasi yang sudah ada (UU 20/2011, PP 13/2021, Pergub) seharusnya diterapkan.
4. Mengidentifikasi akar masalah sistemik (oligarki developer, enclave democracy, lemahnya civic culture, fragmentasi sosial).
5. Menyajikan comparatif internasional tentang bagaimana negara lain menangani tata kelola condominium dengan lebih baik. 6. Menawarkan rekomendasi solusi di level micro (kasus Bassura), meso (industri), dan macro (governance nasional).
7. Menginspirasi warga rumah susun lain dan policymakers untuk ambil tindakan perbaikan.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
Saksi Ahli, Celah & Ruang Gelap. Empat Titik Lemah P3SRS Boneka — Sebuah Telaah Hukum dan Sosial-Politik https://onoini.id/berita/x0pz2c0ga26nky2
