INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 7-7-2026 – Konflik pembentukan organisasi penghuni apartemen tidak selalu berhenti pada persoalan surat suara, tata tertib, atau siapa yang duduk sebagai ketua. Di baliknya dapat berlangsung perebutan pengaruh, akses terhadap informasi, penguasaan agenda, hingga pertarungan reputasi. Ketika prosedur hanya dipakai sebagai bungkus, sementara hasilnya telah diarahkan oleh kelompok tertentu, musyawarah berubah menjadi arena politik tertutup.
Salah satu kesaksian datang dari sebuah apartemen mewah di kawasan Kuningan, Jakarta Selatan.
Peristiwa tersebut memperlihatkan bahwa konflik pengelolaan rumah susun dapat berkembang dari persoalan teknis menjadi konflik psikologis, sosial, dan politik. Keluhan mengenai kebocoran, kerusakan lift, menurunnya kualitas fasilitas, dan lambannya respons pengembang pada awalnya merupakan persoalan pelayanan. Namun ketika penghuni mulai berorganisasi, mengirimkan surat, meminta pertanggungjawaban, dan menempuh jalur hukum, konflik bergeser menjadi perebutan legitimasi : siapa yang dianggap mewakili penghuni, siapa yang menguasai informasi, dan siapa yang berhak menentukan arah pengelolaan.
Dari kerusakan gedung menuju perebutan kekuasaan
Penurunan pelayanan mulai terasa setelah staf pengelola yang dianggap berpengalaman (dan berpihak kepada warga) tidak lagi bekerja. Berbagai persoalan infrastruktur, mulai dari kebocoran hingga gangguan lift dan problem sanitasi dinilai tidak ditangani secara memadai. Respons pengembang terhadap keluhan penghuni juga dianggap tidak sebanding dengan kebutuhan pemeliharaan bangunan.
Sebagian penghuni kemudian membentuk grup peduli warga. Mereka mengumpulkan aspirasi, mengirimkan surat kepada pengembang dan pemerintah, serta meminta bantuan pengacara untuk memperjuangkan hak penghuni.
Di titik inilah advokasi pelayanan bertemu dengan politik organisasi.
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun atau PPPSRS, yang dalam percakapan sehari-hari sering disebut P3SRS, bukan sekadar perkumpulan sosial. Organisasi ini berhubungan dengan pengelolaan kepentingan bersama, aturan kehidupan penghuni, pemeliharaan benda dan bagian bersama, serta keputusan yang berpotensi mempengaruhi penggunaan dana penghuni. Karena itu, jabatan dalam organisasi tersebut dapat memberikan kekuasaan nyata maupun simbolis.
Kekuasaan nyata berkaitan dengan kemampuan mempengaruhi kebijakan. Kekuasaan simbolis berupa pengakuan, prestise, akses kepada pengembang, pemerintah, vendor, dan penghuni lain. Dalam lingkungan tertentu, jabatan ketua bahkan dapat diperlakukan sebagai sumber status sosial baru.
Persoalannya bukan apakah calon pengurus kaya atau miskin. Kekayaan tidak otomatis membuktikan integritas, tetapi juga tidak boleh dijadikan dasar untuk menuduh seseorang serakah. Keserakahan harus dibaca sebagai perilaku—bukan identitas kelas sosial. Ukurannya adalah konflik kepentingan, ketertutupan, manipulasi informasi, penyalahgunaan kewenangan, dan keuntungan pribadi yang dapat dibuktikan.
Ketika keadilan prosedural dimanipulasi
Keadilan prosedural berarti keadilan dalam proses pengambilan keputusan, bukan hanya pada hasil akhirnya. Sebuah keputusan dianggap lebih sah apabila :
* warga diberi kesempatan berbicara,
* aturan diterapkan secara konsisten,
* pengambil keputusan bersikap netral,
* alasan keputusan dijelaskan, dan
* semua pihak diperlakukan dengan hormat.
Manipulasi terjadi ketika unsur-unsur itu hanya dipertontonkan secara formal.
* Rapat tetap diselenggarakan, tetapi agenda dikendalikan.
* Peserta diizinkan berbicara, tetapi pandangannya tidak dipertimbangkan.
* Pemungutan suara dilakukan, tetapi daftar pemilih, persyaratan calon, atau akses informasi dikuasai oleh kelompok tertentu.
* Klarifikasi dijanjikan, tetapi tuduhan lebih dahulu disebarkan kepada publik.
Secara administratif, proses itu mungkin tampak berjalan.
Secara substantif, keadilan telah dikosongkan.
Penelitian Tom R. Tyler mengenai keadilan prosedural menunjukkan bahwa penerimaan terhadap suatu keputusan tidak hanya bergantung pada siapa yang menang. Orang lebih bersedia menerima hasil yang tidak menguntungkan apabila mereka merasa didengar, dihormati, diperlakukan netral, dan yakin bahwa pengambil keputusan memiliki niat yang dapat dipercaya. Sebaliknya, proses yang dipandang berat sebelah akan merusak legitimasi sekalipun seluruh dokumen formal terlihat lengkap.
Dalam pembentukan P3SRS, manipulasi dapat muncul melalui beberapa pola :
* penguasaan panitia musyawarah,
* perubahan persyaratan calon,
* penyaringan informasi,
* pemilihan waktu rapat yang menyulitkan partisipasi,
* pemberian label buruk kepada pengkritik,
* penggunaan isu pribadi untuk mengalihkan perhatian dari persoalan pengelolaan.
Pada tahap ini, musyawarah tidak lagi menjadi mekanisme mencari keputusan bersama. Ia berubah menjadi alat untuk mengesahkan keputusan yang telah dipersiapkan sebelumnya.
Warga mempertanyakan pelanggaran anggaran rumah tangga apartemen.
Di dalam ART (anggaran rumah tangga) apartemen jelas tertulis larangan memelihara hewan (pet) di dalam unit apartemen. Sehingga beberapa warga mempertanyakan, berapa % warga yang melanggar peraturan dengan memelihara pet ? Bukankah informasi perihal pelanggaran peraturan sangat penting bagi warga yang seharusnya taat menghormati peraturan yang ada ? Bukan seolah-olah informasi yang perlu dirahasiakan, karna demi kepentingan dan kenyamanan warga setempat.
Setelah diupayakan survei singkat dengan bantuan petugas atau pekerja (bagian) badan pengelola, yang memelihara pet diperkirakan 7 – 15% (maksimal 20%) dari jumlah unit apartemen. Ketika oknum warga terpilih menjadi ketua P3SRS (belum disahkan oleh DPRKP) , mereka sesegera mungkin merubah ART dan house rules menjadi memperbolehkan pemeliharaan pet. Hal ini menimbulkan dugaan ketimpangan logika dan nurani , bahwa oknum lebih cenderung mementingkan pemeliharan pet daripada menjaga hubungan baik antar sesama manusia (warga) dengan cara menjaga proses keadilan prosedur yang jujur dan benar dalam pemilihan P3SRS. Keberadaan hewan (pet) di hunian vertikal memang dapat menimbulkan kepentingan yang saling bertentangan : hak pemilik hewan, kebersihan, suara, keselamatan, penggunaan lift, alergi, dan kenyamanan penghuni lain.
Sembarang menuduh, bisa menjadi fitnah.
Tuduhan kebocoran data tidak boleh sekadar dijadikan senjata politik. Harus diperiksa : data apa yang dikumpulkan, siapa yang mengumpulkan, apa persetujuannya, kepada siapa data diserahkan, dan apakah penggunaannya menyimpang dari tujuan awal. Undang-Undang Pelindungan Data Pribadi mengatur hak subjek data, kewajiban pihak yang memproses data, keamanan pemrosesan, penyelesaian sengketa, dan larangan penyalahgunaan data pribadi.
Pada faktanya, data pribadi yang di-share melalui WA group sebatas data pribadi anggota WA grup, perihal kepemilikan nomor unit dan nomor HP. Bukan untuk diberikan ke pihak ke-3, tetapi untuk kepentingan bersama, saling mengenal satu sama yg lain.
Kampanye hitam : menghancurkan orang agar tidak perlu menjawab persoalan
Dalam konflik politik organisasi, lawan dapat dikalahkan dengan dua cara.
* Cara pertama adalah membantah gagasannya.
* Cara kedua adalah merusak reputasinya sehingga seluruh gagasannya dianggap tidak layak didengar.
Cara kedua dikenal sebagai pembunuhan karakter, yaitu upaya sistematis menghancurkan reputasi seseorang melalui tuduhan, sindiran, pemotongan konteks, atau penyebaran informasi yang belum terbukti. Kampanye hitam berbeda dari kritik atau kampanye negatif yang berbasis rekam jejak. Kampanye hitam mengandalkan kebohongan, manipulasi, atau tuduhan yang sengaja dipakai untuk menyesatkan.
Menurut kesaksian yang diterima, konflik di apartemen tersebut diikuti penyebaran tuduhan mengenai penerimaan komisi, gratifikasi berupa kendaraan, keterkaitan dengan perusahaan operasional, serta dugaan pelecehan seksual. Terdapat pula cerita mengenai ancaman pembunuhan secara verbal melalui telepon.
Semua tuduhan itu memiliki bobot serius. Karena itu, tidak boleh disebarkan hanya berdasarkan kabar berantai.
Secara psikologis, tuduhan yang menyentuh seksualitas, korupsi, keluarga, atau moralitas sangat efektif merusak seseorang karena
menyerang identitas inti. Pihak yang menjadi sasaran dipaksa menghabiskan energi untuk
membela diri, sementara persoalan awal—seperti kondisi gedung, penggunaan dana, atau kualitas pengelolaan—tergeser dari perhatian publik.
Informasi keliru juga mudah menyebar ketika selaras dengan identitas kelompok, memicu emosi kuat, atau dianggap mendukung keyakinan yang sudah ada. Dalam situasi konflik, orang tidak selalu bertanya, “ Apakah informasi ini benar ? ” Mereka lebih sering bertanya secara tidak sadar, “ Apakah informasi ini menguntungkan kelompok saya ? ”
Di sinilah kampanye hitam bekerja : bukan terutama untuk membuktikan kesalahan, melainkan menciptakan keraguan yang terus menempel.
Polarisasi kelompok dan politik pertemanan
Konflik apartemen juga kerap bergerak melalui jalur personal. Kedekatan sosial, pertemanan, hubungan keluarga, perbedaan generasi, dan komunikasi antarindividu dapat dipakai untuk membentuk kubu.
Dalam psikologi sosial dikenal polarisasi kelompok, yaitu kecenderungan suatu kelompok menjadi lebih ekstrem setelah anggotanya berulang kali berdiskusi hanya dengan orang yang memiliki pandangan serupa. Keraguan perlahan menghilang karena setiap anggota saling menguatkan prasangka yang sama.
Akibatnya, percakapan yang semula berbunyi, “ Kita perlu memeriksa informasi ini ”, dapat berubah menjadi, “ Semua orang sudah tahu orang itu bermasalah ”.
Hubungan pribadi juga dapat digunakan sebagai jalur triangulasi, yakni memasukkan pihak ketiga ke dalam konflik dua pihak. Contohnya, informasi tentang seseorang disampaikan kepada pasangannya dengan cara yang memicu kemarahan, kecemburuan, atau pertengkaran keluarga. Sasaran politik kemudian tidak hanya menghadapi serangan organisasi, tetapi juga tekanan dari lingkungan pribadi.
Namun kedekatan seseorang dengan penghuni muda, lawan jenis, pengacara, pengembang, atau tokoh tertentu tidak otomatis membuktikan motif buruk. Motif strategis hanya dapat disimpulkan apabila terdapat pola tindakan, bukti komunikasi, pertukaran kepentingan, atau keuntungan yang dapat diverifikasi.
Tanpa itu, kecurigaan hanyalah hipotesis—bukan fakta.
Rapat di akhir Desember 2025
Pada Desember (akhir) 2025 , terjadilah pertemuan (sekitar 3 jam) semua pihak terkait beredarnya fitnah (diduga bersumber dari MY) atau kampanye hitam. MO adalah lawyer internasional yang dekat pt.SML. Dalam pertemuan itu dijelaskan oleh MO, bahwa J dan R atau keluarga iC tidak menerima komisi, tidak menerima gratifiikasi mobil, atau pun adanya kepemilikan perusahaan yang berkaitan dengan operasinal apartemen. Intinya , sudah langsung diklarifikasi oleh pihak pt.SML.
Pertemuan tersebut juga membahas tuduhan mengenai perilaku atau komentar atau respon verbal terkait seksual yang tidak pantas. Diduga terjadi salah paham atau salah informasi, karena sudah melalui pihak ketiga atau lainnya. Para pihak disebut telah melakukan klarifikasi bersama dan sepakat tidak melanjutkan persoalan tersebut.
Perihal adanya ancaman (verbal) pembunuhan oleh oknum tokoh warga, koordinator FPWRSI menyarankan untuk mencari mediator atau meminta bantuan pihak kelurahan setempat untuk penyelesaikan dengan musyawarah mufakat.
Namun klarifikasi internal tidak serta-merta membuktikan bahwa seluruh tuduhan pasti benar atau pasti palsu. Nilai klarifikasi bergantung pada bukti pendukung, kewenangan pihak yang menjelaskan, dokumentasi pertemuan, dan kesempatan yang seimbang bagi semua pihak untuk memberikan keterangan.
Karena itu, notulen, daftar peserta, pokok pernyataan, bukti yang diperlihatkan, dan kesepakatan akhir seharusnya didokumentasikan. Tanpa dokumentasi, kesimpulan rapat mudah diperdebatkan kembali oleh pihak yang tidak hadir.
Ancaman bukan sekadar “dinamika warga”
Ancaman pembunuhan secara verbal tidak boleh dinormalisasi sebagai emosi sesaat atau sekadar konflik antarwarga.
Ancaman memiliki fungsi politik : menciptakan ketakutan agar orang menarik diri, berhenti bertanya, atau tidak mencalonkan diri. Dampaknya disebut chilling effect, yaitu keadaan ketika seseorang mengurangi penggunaan haknya karena takut terhadap pembalasan.
Mediasi melalui tokoh masyarakat, kelurahan, atau mediator independen dapat digunakan apabila semua pihak masih dapat berkomunikasi secara aman. Namun mediasi bukan pengganti langkah perlindungan apabila ancaman bersifat spesifik, berulang, menyebut waktu atau cara, atau menimbulkan ketakutan yang beralasan.
Pihak yang menerima ancaman sebaiknya menyimpan rekaman, nomor telepon, pesan, saksi, kronologi, dan bukti lain. Keselamatan harus ditempatkan lebih tinggi daripada keinginan mempertahankan citra kerukunan semu.
Kerukunan bukan berarti menutup ancaman. Kerukunan yang sehat justru membutuhkan batas yang tegas terhadap kekerasan dan intimidasi.
Apatisme penghuni ikut mempertahankan sistem
Konflik pengelolaan apartemen sering membesar bukan hanya karena agresivitas kelompok tertentu, tetapi juga karena diamnya mayoritas.
Sebagian penghuni merasa urusan organisasi terlalu melelahkan. Sebagian takut dijadikan sasaran. Sebagian lain beranggapan satu suara tidak akan mengubah apa pun. Ada pula yang hanya bereaksi apabila biaya naik atau fasilitas yang mereka gunakan langsung terganggu.
Secara individual, sikap tersebut dapat dipahami. Secara kolektif, akibatnya berbahaya.
Ketika warga yang moderat tidak hadir, ruang keputusan akan dikuasai oleh kelompok yang paling terorganisasi, paling agresif, atau paling berkepentingan. Minoritas yang disiplin dapat menguasai organisasi yang mayoritas anggotanya pasif.
Sosiologi menggunakan istilah efikasi kolektif, yaitu keyakinan warga bahwa mereka mampu bekerja sama, saling percaya, dan bertindak untuk kepentingan bersama. Lingkungan dengan efikasi kolektif yang lemah cenderung membiarkan persoalan berlangsung, karena setiap orang menunggu orang lain bergerak terlebih dahulu. Sebaliknya, partisipasi, hubungan saling percaya, dan kemauan ikut mengawasi dapat memperkuat kemampuan komunitas menyelesaikan masalah.
Apatisme karena takut juga dapat membentuk lingkaran setan :
intimidasi menurunkan partisipasi → partisipasi rendah mempermudah penguasaan organisasi → penguasaan organisasi meningkatkan kemampuan melakukan intimidasi.
P3SRS sebagai arena politik mikro
Politik tidak hanya terjadi dalam pemilu nasional atau perebutan jabatan publik. Politik hadir setiap kali terdapat sumber daya terbatas, kepentingan yang berbeda, aturan bersama, dan kekuasaan untuk mengambil keputusan.
Apartemen adalah bentuk politik mikro.
Ada anggaran yang harus diawasi. Ada vendor yang dipilih. Ada aturan yang dapat menguntungkan atau merugikan kelompok tertentu. Ada akses informasi yang tidak selalu merata. Ada hubungan antara penghuni, pengurus, pengelola, pengembang, dan pemerintah.
Dalam arena seperti ini, penguasaan jabatan dapat dilakukan melalui empat instrumen :
1. Penguasaan prosedur, dengan mengendalikan panitia, jadwal, daftar pemilih, dan persyaratan calon.
2. Penguasaan informasi, dengan menentukan dokumen apa yang dibuka atau ditutup.
3. Penguasaan narasi, dengan membentuk citra siapa yang dianggap pahlawan, pengganggu, atau musuh bersama.
4. Penguasaan rasa takut, dengan intimidasi, ancaman, pengucilan, atau serangan reputasi.
Karena itu, kemenangan dalam pemilihan belum tentu membuktikan legitimasi. Legitimasi baru terbentuk apabila prosesnya terbuka, netral, dapat diperiksa, dan memberikan hak yang setara kepada seluruh peserta.
PP Nomor 13 Tahun 2021 mengatur penyelenggaraan rumah susun, termasuk pengelolaan dan PPPSRS. Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2021 secara khusus mengatur Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun dan, berdasarkan basis data peraturan BPK, masih berstatus berlaku.
Jalan keluar : membangun sistem yang tidak bergantung pada “orang baik”
Masalah organisasi tidak cukup diselesaikan dengan mengganti tokoh. Orang yang dianggap baik hari ini dapat berubah ketika tidak ada mekanisme pengawasan.
Karena itu, pembentukan P3SRS harus dilindungi oleh sistem :
* Pertama, verifikasi fakta secara terpisah dari kompetisi politik. Setiap tuduhan dibuat dalam matriks berisi siapa yang menuduh, apa peristiwanya, kapan terjadi, bukti apa yang tersedia, dan apakah sudah ada jawaban.
* Kedua, panitia musyawarah harus independen. Anggota panitia wajib mengungkapkan hubungan keluarga, bisnis, pekerjaan, atau kepentingan dengan calon, pengelola, pengembang, dan vendor.
* Ketiga, daftar pemilih dan persyaratan calon harus dapat diperiksa. Perubahan aturan tidak boleh dilakukan mendadak atau secara khusus untuk menyingkirkan orang tertentu.
* Keempat, data penghuni harus dikelola berdasarkan tujuan. Data yang dikumpulkan untuk pendataan hewan tidak boleh digunakan untuk mempermalukan, mengintimidasi, atau menyusun daftar lawan politik.
* Kelima, sediakan hak jawab dan larangan kampanye hitam. Setiap tuduhan serius harus disampaikan melalui mekanisme tertulis, disertai bukti awal, dan diberikan kesempatan menjawab sebelum diedarkan.
* Keenam, dokumentasikan seluruh tahapan. Undangan, daftar hadir, notulen, rekaman, keberatan peserta, hasil suara, dan keputusan harus disimpan agar proses dapat diaudit.
* Ketujuh, pisahkan mediasi dari penanganan ancaman. Perbedaan pandangan dapat dimediasi. Ancaman keselamatan harus dinilai dan ditangani melalui mekanisme perlindungan yang sesuai.
Ujian sebenarnya bukan siapa yang menjadi ketua
Konflik pembentukan P3SRS memperlihatkan satu kenyataan : pendidikan tinggi, kekayaan, dan kemewahan tempat tinggal tidak otomatis menghasilkan kedewasaan demokratis.
Kedewasaan politik terlihat dari kemampuan menerima kritik, membuka informasi, menghormati lawan, menahan diri dari fitnah, dan bersedia kalah melalui proses yang adil.
Sebaliknya, orang yang membutuhkan intimidasi, data pribadi, tuduhan seksual, atau serangan terhadap keluarga untuk memperoleh jabatan sesungguhnya sedang memperlihatkan kelemahan legitimasi. Ia mungkin mampu merebut organisasi, tetapi belum tentu memperoleh kepercayaan.
P3SRS seharusnya menjadi alat pemilik dan penghuni untuk menjaga bangunan, hak bersama, kualitas pelayanan, dan akuntabilitas pengelolaan. Ketika organisasi itu dikuasai melalui manipulasi, kerugian tidak hanya menimpa pihak yang difitnah. Seluruh penghuni akan membayar akibatnya melalui keputusan yang buruk, perpecahan sosial, hilangnya pengawasan, dan rusaknya nilai aset dalam jangka panjang.
Pada akhirnya, pertanyaan terpenting bukan : siapa yang berhasil menjadi ketua ?
Pertanyaannya adalah : apakah proses tersebut masih layak disebut musyawarah, atau hanya perebutan kekuasaan yang disamarkan sebagai demokrasi ?
Sumber literasi :
Tom R. Tyler, Procedural Justice, Legitimacy, and the Effective Rule of Law serta kajian Tyler dan kolega mengenai suara warga, netralitas, penghormatan, dan kepercayaan sebagai dasar legitimasi; American Psychological Association mengenai penyebaran misinformasi dan disinformasi; Cass R. Sunstein mengenai polarisasi kelompok; penelitian tentang collective efficacy atau efikasi kolektif dalam komunitas; Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; PP Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun; Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun; serta Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2022 tentang Pelindungan Data Pribadi.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
