INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 23-6-2026 – Ada warga pembayar Iuran Pengelola Lingkungan (IPL) kecewa, karna tidak bisa booking fasum melalui aplikasi iCM yang difungsikan sejak tahun 2022. Itulah realitas yang dirasakan sebagian penghuni apartemen kelolaan Inner City Management (ICM). Contoh efek berantainya sebagaimana disuarakan komentar (problem booking lapangan tenis) suatu akun Threads. Timbul komplain akibat ketidaknyamanan proses dan tidak terpenuhinya rasa atau asas keadilan bagi warga , sehingga menimbulkan asumsi atau opini atau tuduhan (dugaan) kepada pihak tertentu (akibat efek berantai).
Kasus ini bukan sekadar soal efek berantai dari aplikasi yang tidak berkembang. Ini adalah cermin dari hubungan kuasa yang timpang antara penghuni dan pengelola apartemen — dan pertanyaan mendasar tentang, siapa yang sebenarnya bertanggung jawab atas fungsi digital yang tak terwujud ?
Sebenarnya sudah banyak terjadi kasus pertengkaran antar warga dalam hal booking fasum di apartemen yang dikelola oleh iCM , bahkan sampai adanya tindak pidana pemukulan.
ICM dan Kualitas Fitur yang tidak optimal.
Inner City Management adalah salah satu perusahaan yang ber-relasi dengan pt. Agung Podomoro Land yang telah mengelola sekitar 150.000 unit apartemen. [Rukamen Blog](https://www.rukamen.com/blog/inner-city-management-mengeluarkan-kartu-e-money-berbasis-kartu-akses-apartemen/) Dengan skala sebesar itu, wajar jika ICM memilih digitalisasi sebagai solusi layanan. Aplikasi ICM Tenant Management pun diluncurkan dengan daftar fitur yang menjanjikan. PT PBi atau ICM ini hampir 20 tahun mengelola apartemen , khususnya yang berdeveloper pt.Agung Podomoro Land
Aplikasi tersebut dilengkapi berbagai fitur.[Rukamen Blog](https://www.rukamen.com/blog/inner-city-management-mengeluarkan-kartu-e-money-berbasis-kartu-akses-apartemen/) Sebuah visi “satu aplikasi untuk semua kebutuhan hunian” yang terdengar menarik saat pertama kali dipromosikan.
Namun, empat tahun berselang, aplikasi ICM Tenant Management baru bisa digunakan para penghuni untuk menyampaikan keluhan yang berhubungan dengan hunian serta mengecek tagihan seperti iPL, listrik dan air. [Integriti](https://integriti.co.id/wp-content/uploads/2022/06/23-INNER-CITY-1.pdf) Fitur booking fasilitas — lapangan olahraga (tenis & basket), kolam renang, ruang serbaguna (pingpong, senam, dll) — tetap mangkrak (tidak berfungsi). Penghuni masih harus mengantri di resepsionis atau posko keamanan (bahkan di malam hari).
ICM sendiri menyatakan berharap agar semua kebutuhan penghuni bisa diaplikasikan hanya dalam satu mobile phone, termasuk pembayaran tagihan, pengajuan access card, dan memproses member parkir. [Innercitymanagement](https://www.innercitymanagement.co.id/news/teknologi-digital-untuk-peningkatan-mutu-apartemen-di-seluruh-site-kelolaan-icm/) Harapan, bukan realisasi — dan selisih keduanya kini dirasakan langsung oleh penghuni.
Ini Bukan Soal Teknis Semata — Ini Soal Hak
Ketika fitur aplikasi tak kunjung hadir, mudah sekali menyalahkan “kendala teknis” atau “proses pengembangan yang masih berjalan.” Tapi dalam relasi pengelola-penghuni apartemen, ada dimensi hukum yang kerap luput dari perhatian.
Berdasarkan Pasal 4 Undang-Undang Perlindungan Konsumen, hak konsumen antara lain : hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkannya sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan; hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa; hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya. [Hukumonline](https://www.hukumonline.com/klinik/a/perlindungan-hukum-terhadap-konsumen-lt50bf69280b1ee/)
Artinya, jika fitur booking fasilitas telah disosialisasikan sebagai bagian solusi masalah bagi pelayanan oleh pengelolaan apartemen namun tidak tersedia selama bertahun-tahun, penghuni memiliki dasar hukum untuk mempersoalkannya. Bukan sekadar mengeluh di media sosial, tetapi menyuarakan hak yang dilindungi undang-undang.
Pada proses pasca-transaksi, insiden hak konsumen sektor properti yang terjadi menyangkut sengketa terkait kualitas unit rumah, dan konsumen rumah susun menghadapi ketidakjelasan hak ruang bersama, sistem, struktur, dan pola pengelolaan. [Hukumonline](https://www.hukumonline.com/berita/a/karut-marut-perlindungan-konsumen-di-sektor-properti-lt5ef31a2f755f4) Janji digital yang tak terpenuhi masuk dalam kategori ini : ketidakjelasan layanan digital yang sudah dipromosikan.
P3SRS : Senjata Penghuni yang Belum Dioptimalkan
Banyak penghuni tidak menyadari bahwa mereka memiliki saluran resmi dan kolektif untuk menekan pengelola agar memenuhi kewajibannya.
Berdasarkan Pasal 61 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, penghuni berhak memanfaatkan rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama secara aman dan tertib, serta mendapatkan perlindungan sesuai dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga P3SRS. [Rumah123](https://www.rumah123.com/panduan-properti/p3srs-adalah/)
P3SRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) memiliki peran dalam pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama rumah susun, serta mewakili kepentingan para pemilik dan penghuni dalam berbagai urusan yang berkaitan dengan pengelolaan maupun legalitas rumah susun. [Kompas](https://properti.kompas.com/read/2026/06/01/053000121/tanpa-p3srs-sah-pemilik-apartemen-bakal-kesulitan-urus-agunan-bank)
Dengan kata lain, P3SRS dapat menjadi forum resmi untuk menagih janji digitalisasi kepada pengelola. Keluhan soal fitur booking yang tak berfungsi bukan hanya layak disampaikan dalam rapat P3SRS — ia adalah agenda yang absah secara hukum.
Mengapa Sistem Booking Digital Ditagih oleh Warga ?
Fenomena aplikasi yang diluncurkan dengan fitur setengah jadi bukan eksklusif milik ICM. Ini adalah pola industri. Beberapa keluhan yang berkaitan dengan hak dasar penghuni memiliki aspek legal yang tidak bisa diabaikan; jika keluhan semacam ini tidak segera ditangani, penghuni berhak melaporkan pengelola ke instansi pemerintah, asosiasi penghuni, atau bahkan membawa kasus ke ranah hukum. [Blog Nimbus9](https://nimbus9.tech/blog/pengelola-apartemen-wajib-tahu-ini-dampak-jika-mengabaikan-keluhan-penghuni-apartemen/)
Namun dalam praktiknya, penghuni cenderung pasif. Ada beberapa alasannya :
* Pertama, keluhan soal fitur aplikasi terasa “kecil” dibanding persoalan seperti kebocoran atau pemadaman listrik.
* Kedua, proses pengaduan resmi dianggap rumit dan tidak proporsional untuk masalah semacam ini.
* Ketiga, banyak penghuni belum tahu bahwa mereka sebenarnya memiliki hak dan jalur pengaduan yang jelas.
Keadaan inilah yang kemudian dimanfaatkan — barangkali bukan secara sengaja atau dugaan — oleh oknum pengelola : selama tidak ada tekanan terorganisir, fitur yang mangkrak bisa terus ditunda tanpa konsekuensi nyata.
Standar yang Sudah Ada, Tinggal Diterapkan
Di luar persoalan ICM, industri aplikasi properti sesungguhnya sudah menunjukkan bahwa fitur booking fasilitas bukan hal yang mustahil secara teknis. Platform modern seperti MO aja kini menghadirkan fitur MO Fasilitas yang membantu penghuni menemukan dan memesan fasilitas olahraga terdekat, mulai dari lapangan futsal, badminton, basket, dan fasilitas olahraga lainnya. [Blog Nimbus9](https://nimbus9.tech/blog/aplikasi-pengelolaan-properti/)
Ini berarti ketika penghuni ICM mengeluhkan fitur yang absen selama empat tahun, mereka tidak sedang meminta sesuatu yang futuristik. Mereka meminta standar layanan yang kompetitornya sudah jalankan. Absennya fitur ini bukan soal keterbatasan teknologi, melainkan soal prioritas dan komitmen.
Apa yang Bisa Dilakukan Penghuni Sekarang ?
Mengeluh di media sosial adalah langkah awal yang valid — suara publik punya kekuatan nyata dalam era digital. Namun ada langkah-langkah lebih konkret yang bisa ditempuh :
* Dokumentasikan.
Simpan semua bukti janji yang pernah dikomunikasikan pengelola — brosur, email, pengumuman di aplikasi, atau pernyataan di rapat. Ini bisa menjadi dasar klaim di kemudian hari.
* Sampaikan secara tertulis.
Keluhan lisan mudah diabaikan. Pengaduan tertulis resmi kepada pengelola menciptakan jejak dan mewajibkan respons formal.
* Bawa ke forum P3SRS.
Jika cukup banyak penghuni yang merasakan hal yang sama, jadikan ini agenda rapat P3SRS. Suara kolektif jauh lebih berbobot dibanding keluhan individual.
* Lapor ke BPKN atau dinas terkait. Perlindungan konsumen bertujuan meningkatkan kesadaran, kemampuan, dan kemandirian konsumen untuk melindungi diri, mengangkat harkat dan martabat konsumen, dan meningkatkan pemberdayaan konsumen dalam memilih. [SIP Law Firm](https://siplawfirm.id/aspek-perlindungan-konsumen-terkait-properti/?lang=id) Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) adalah lembaga yang bisa menerima pengaduan semacam perlindungan konsumen.
Digitalisasi Bukan Sekadar Branding
Aplikasi yang seharusnya meningkatkan layanan justru menjadi simbol pencitraan yang tak kunjung ditepati. Ketika penghuni membuka aplikasi dan menemukan fitur booking masih “belum tersedia” selama 4 tahun, kepercayaan terhadap digitalisasi itu sendiri yang terkikis.
Digitalisasi di sektor properti harus dimaknai sebagai transformasi nyata, bukan sekadar alat pencitraan kosong. Selama optimalisasi digital tidak diiringi komitmen implementasi yang terukur dan akuntabel, penghuni akan terus terbebani : sekali untuk IPL-nya, dan sekali lagi untuk harapan yang tak pernah terwujud.
Artikel ini dikembangkan dari :
* Dari Lapangan Tenis ke Media Sosial : Ketika Keluhan Kecil Menjadi Konflik antar Komunitas https://onoini.id/berita/b63v9scs4equ47e
**innercitymanagement.co.id** — “Teknologi Digital untuk Peningkatan Mutu Apartemen di Seluruh Site Kelolaan ICM” (2024); **rukamen.com** — “Inner City Management Mengeluarkan Kartu E-Money Berbasis Kartu Akses Apartemen” (2018); **Buletin Inner City Management via integriti.co.id** — “Tenant Management Makin Nyaman dengan Aplikasi ICM” (Juni 2022); **hukumonline.com** — “Karut Marut Perlindungan Konsumen di Sektor Properti” (2020) dan “Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen” (2022); **siplawfirm.id** — “Aspek Perlindungan Konsumen Terkait Properti” (2024); **nimbus9.tech** — “Pengelola Apartemen Wajib Tahu! Ini Dampak Jika Mengabaikan Keluhan Penghuni” (2025); **properti.kompas.com** — “Tanpa P3SRS Sah, Pemilik Apartemen Bakal Kesulitan” (Juni 2026); **rumah123.com** — “P3SRS Adalah: Begini Definisi beserta Hak & Kewajibannya” (2025); **nimbus9.tech** — “8 Rekomendasi Aplikasi Pengelolaan Properti Terbaik” (2025); **UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen Pasal 4; PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun Pasal 61.***
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
