INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 7-5-2026 – Di tengah proses pembentukan P3SRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) di kawasan Pancoran Riverside, muncul pertanyaan serius mengenai netralitas proses verifikasi data dan potensi dominasi developer dalam tahapan demokrasi hunian vertikal.
Informasi yang diperoleh dari warga menyebutkan bahwa pada 16 April 2026, tim verifikasi diundang oleh SuDin Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (DPRKP). Dalam rapat tersebut, tim diminta mempercepat penyelesaian data kepemilikan dan penghuni karena terdapat selisih lebih dari 200 data antara data developer dan data yang selama ini diverifikasi Tim Verifikasi.
Developer disebut berargumentasi bahwa Tim Verifikasi selama ini hanya memvalidasi unit yang dihuni, sementara unit komersial atau unit yang belum ditempati belum dimasukkan secara penuh ke dalam basis data verifikasi.
Masalahnya bukan sekadar soal angka.
Masalah utamanya adalah :
* siapa yang mengendalikan data,
* siapa yang mengendalikan proses, dan
* siapa yang akhirnya mengendalikan hasil pemilihan P3SRS.
Mengapa Data Verifikasi Sangat Krusial ?
Dalam sistem rumah susun di Indonesia, data pemilik dan penghuni adalah fondasi utama legitimasi pembentukan P3SRS.
Data tersebut menentukan :
* siapa yang memiliki hak suara,
* siapa yang dapat dipilih,
* siapa yang mengontrol forum musyawarah,
* dan pada akhirnya siapa yang mengendalikan operasional serta keuangan apartemen.
Karena itu, konflik data hampir selalu menjadi titik paling sensitif dalam pembentukan P3SRS di berbagai apartemen di Indonesia.
Selisih “200 lebih data” bukan angka kecil.
Dalam konteks pemilihan organisasi penghuni, selisih sebesar itu dapat mengubah :
* komposisi voting,
* quorum,
* hasil pemilihan,
* bahkan legitimasi hukum seluruh proses pembentukan P3SRS.
Persoalan Serius : Mayoritas Tim Verifikasi Disebut Berasal dari Developer
Informasi lain yang jauh lebih mengkhawatirkan adalah dugaan bahwa mayoritas anggota Tim Verifikasi merupakan pihak yang dekat atau berasal dari developer.
Disebutkan bahwa dari 9 anggota tim, hanya 2 orang yang dianggap benar-benar mewakili kepentingan warga secara independen.
Adapun informasi (dugaan) dari warga setempat :
” Kenapa bisa orang² developer yg masuk sebagai Tim Verifikasi ? Karena :
* Aturannya yg mendukung, yaitu selama seseorang mempunyai unit, maka orang² ini dianggap mempunyai hak utk menjadi tim verifikasi.
* Undangan dari lurah untuk pembentukan tim verifikasi, dilakukan saat akan libur panjang, sehingga banyak warga yg sudah meng-agendakan liburan panjang, makanya tim verifikasi (diduga) didominasi oleh orang²nya developer, dan
* Apakah bener punya dia atau bukan ? Tidak bisa dipastikan, karena mereka saat mendaftar tidak disosialisasikan DPT / daftar pemilih tetap dan atau bukti kepemilikan, tapi dari pengakuan mereka saja ” ( Hal ini perlu klarifikasi dari pihak² terkait).
Jika informasi ini benar, maka muncul persoalan mendasar mengenai :
1. Konflik Kepentingan (Conflict of Interest)
Secara prinsip tata kelola modern, pihak yang memiliki kepentingan langsung terhadap hasil pemilihan tidak seharusnya mendominasi lembaga verifikasi.
Karena verifikasi bukan sekadar pekerjaan administratif.
Verifikasi adalah proses menentukan :
* legitimasi suara,
* legitimasi kepemilikan,
* dan arah kekuasaan pengelolaan rumah susun.
Dalam ilmu administrasi publik dan governance, kondisi ini disebut sebagai :
regulatory capture atau penguasaan proses regulasi oleh pihak yang berkepentingan.
Akibatnya, proses yang secara formal tampak sah bisa kehilangan legitimasi moral dan demokratis.
Tidak Ada Berita Acara : Mengapa Ini Problem Hukum ?
Hal yang paling disorot warga adalah tidak adanya :
* berita acara resmi,
* tanda tangan para pihak,
* maupun dokumen tertulis hasil rapat.
Padahal rapat tersebut membahas :
* arah pembentukan P3SRS,
* sinkronisasi data,
* tahapan Panitia Musyawarah (Panmus),
* hingga target pembentukan P3SRS dalam waktu dua bulan.
Secara administrasi pemerintahan, ini problem serius.
Karena dalam prinsip tata kelola pemerintahan yang baik (Good Governance), setiap keputusan administratif harus memenuhi asas :
* akuntabilitas,
* transparansi,
* keterbukaan,
* dokumentasi administratif,
* dan kepastian hukum.
Tanpa berita acara :
* isi rapat dapat diperdebatkan,
* tidak ada bukti autentik,
* tidak ada dokumen yang mengikat,
dan sulit dijadikan alat pembuktian jika terjadi sengketa hukum di kemudian hari.
Dasar Hukum yang Relevan :
1. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Pasal 74
Mengatur bahwa pengelolaan rumah susun harus dilakukan melalui P3SRS yang dibentuk secara sah oleh para pemilik dan penghuni.
Artinya : proses pembentukan tidak boleh cacat secara administratif maupun substantif.
2. PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
PP ini menegaskan :
* pentingnya pendataan,
* legitimasi kepemilikan,
* serta keterlibatan pemilik dan penghuni dalam pembentukan organisasi penghuni.
Dalam konteks ini, validitas data menjadi elemen fundamental.
3. Permen PUPR / Permen PKP No. 4 Tahun 2025
Peraturan ini menjadi acuan terbaru pembentukan P3SRS.
Prinsip pentingnya antara lain :
* keterbukaan proses,
* validasi data yang akurat,
* netralitas tahapan pembentukan,
* dan perlindungan hak pemilik/penghuni.
Jika proses verifikasi didominasi pihak tertentu, maka substansi demokrasi penghuni berpotensi terganggu.
4. Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik (AUPB)
Sebagaimana diatur dalam :
* UU No. 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan
Pemerintah wajib menjalankan :
asas keterbukaan,
asas akuntabilitas,
asas kecermatan,
asas tidak menyalahgunakan wewenang.
Tidak adanya berita acara dalam rapat penting berpotensi bertentangan dengan prinsip-prinsip tersebut.
Mengapa Developer Sering Berkepentingan dalam Pembentukan P3SRS ?
Dalam praktik di banyak apartemen, penguasaan P3SRS memiliki implikasi ekonomi besar.
Karena P3SRS mengendalikan :
* pengelolaan service charge,
* sinking fund,
* vendor operasional,
* pengamanan,
* parkir,
* fasilitas umum,
* hingga arah audit keuangan.
Nilai ekonominya bisa mencapai miliaran rupiah per tahun.
Karena itu, pertarungan pembentukan P3SRS sering kali bukan sekadar konflik administratif, melainkan konflik penguasaan ekosistem ekonomi apartemen.
Analisa : Bahaya “Demokrasi Formal” Tanpa Independensi
Secara formal, proses dapat terlihat berjalan :
* ada rapat,
* ada tim,
* ada tahapan,
* ada jadwal pembentukan.
Namun dalam ilmu politik dan governance, demokrasi tidak cukup hanya prosedural.
Yang lebih penting adalah :
apakah prosesnya independen?
Karena demokrasi yang dikendalikan pihak dominan dapat berubah menjadi :
demokrasi administratif tanpa representasi nyata warga.
Dan ketika warga kehilangan kepercayaan terhadap proses sejak awal, maka konflik pasca pembentukan P3SRS hampir pasti akan terus berlangsung.
Apa yang Seharusnya Dilakukan?
Secara ideal :
1. Semua rapat dibuat berita acara resmi
Ditandatangani :
Sudin PRKP,
Tim Verifikasi,
perwakilan warga,
dan pihak developer.
2. Komposisi Tim Verifikasi harus independen.
Tidak boleh didominasi satu kepentingan.
3. Data verifikasi wajib dibuka secara transparan.
Agar dapat diuji publik oleh pemilik dan penghuni.
4. Sosialisasi aturan dilakukan terbuka.
Termasuk sosialisasi Permen PKP No. 4 Tahun 2025 oleh kementerian terkait.
5. Warga perlu membentuk dokumentasi independen.
Karena dalam konflik rumah susun :
dokumentasi,
rekaman,
notulen,
dan arsip komunikasi, sering menjadi alat bukti paling penting.
Kasus di Pancoran Riverside menunjukkan bahwa problem utama rumah susun di Indonesia bukan sekadar bangunan fisik, tetapi tata kelola kekuasaan di dalamnya.
Ketika proses verifikasi data tidak transparan, ketika mayoritas tim diduga dekat dengan developer, dan ketika rapat penting tidak memiliki berita acara resmi, maka publik wajar mempertanyakan :
apakah pembentukan P3SRS benar-benar untuk warga, atau sekadar formalitas administratif yang diarahkan pihak tertentu ?
Di sinilah kualitas negara diuji.
Bukan saat membuat regulasi, tetapi saat memastikan proses berjalan adil, terdokumentasi, transparan, dan dapat dipertanggungjawabkan kepada warga yang hidup di dalamnya.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
