Klausul Tambahan yang Merusak Fungsi P3SRS. Pembiaran Pelanggaran Selama Hampir 20 Tahun

INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 13-7-2026- Sebuah aturan internal PPPSRS—yang dalam percakapan sehari-hari sering disebut P3SRS—memberikan hak kepada pengawas untuk memeriksa dokumen keuangan dan perjanjian. Namun, hak tersebut segera dipagari dengan sederet larangan : dokumen tidak boleh difotokopi, dipindai, difoto, dibawa keluar, atau disalin kata demi kata. Pengawas hanya boleh mencatat nomor dokumen, tanggal, nilai, dan pihak yang terlibat.

Lebih jauh, penyebarluasan informasi kepada pihak di luar PPPSRS tanpa persetujuan musyawarah dikategorikan sebagai pelanggaran berat. Ancaman yang dicantumkan bukan sekadar teguran, melainkan pemberhentian dari jabatan pengawas dan kemungkinan proses hukum berdasarkan Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2022 tentang Pelindungan Data Pribadi.

Sekilas, klausul tersebut terlihat sebagai upaya menjaga kerahasiaan. Namun, dari sudut ilmu hukum, muncul pertanyaan yang lebih mendasar : apakah kerahasiaan sedang digunakan untuk melindungi data, atau justru untuk membatasi kemampuan pengawas menemukan dan membuktikan penyimpangan ?

Kesimpulan hukum sementara

Naskah tersebut tidak otomatis bertentangan seluruhnya dengan peraturan rumah susun. Namun, sejumlah klausulnya berpotensi bertentangan dan tidak dapat diberlakukan apabila diterapkan secara mutlak sehingga menghambat fungsi pengawasan, transparansi, pertanggungjawaban keuangan, dan pelaporan kepada anggota PPPSRS.

Beberapa ketentuan masih dapat dibenarkan, misalnya permintaan dokumen dilakukan secara tertulis, pemeriksaan berlangsung di tempat yang aman, akses dicatat, serta data pribadi penghuni tidak boleh disebarluaskan sembarangan. Akan tetapi, larangan mutlak membuat salinan, larangan mengutip isi dokumen, ancaman pemberhentian, dan kewajiban merahasiakan seluruh informasi tanpa batas waktu merupakan persoalan hukum yang berbeda.

Analisis ini menggunakan Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025, bukan lagi Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2021. Peraturan tahun 2025 tersebut telah mencabut dan menyatakan Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2021 tidak berlaku.

Hak mengawasi tidak boleh dibuat sekadar formalitas

Pasal 46 Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 memberikan tugas kepada Pengawas PPPSRS untuk mengawasi :

1. pelaksanaan tugas Pengurus PPPSRS;

2. kepatuhan terhadap peraturan, anggaran dasar, dan anggaran rumah tangga;

3. transparansi serta akuntabilitas; dan

4. menyampaikan laporan pengawasan tahunan kepada anggota dalam musyawarah.

Pengawas juga berwenang memberikan masukan, pertimbangan, teguran, serta memutuskan sanksi organisasi yang kemudian dipertanggungjawabkan dalam musyawarah.

Artinya, pengawasan bukan sekadar hak melihat dokumen selama beberapa menit. Pengawasan harus menghasilkan temuan yang dapat diuji, dibahas, dan dipertanggungjawabkan.

Apabila pengawas hanya boleh mengingat atau mencatat nomor dokumen tanpa diperbolehkan menyimpan bukti yang relevan, maka laporan pengawasan berisiko berubah menjadi kesimpulan tanpa dasar pembuktian. Pengurus dapat dengan mudah mempertanyakan : di mana bukti transaksi, isi perjanjian, rincian pembayaran, atau klausul yang dianggap merugikan PPPSRS ?

Pengawasan tanpa akses pembuktian adalah pengawasan yang dikebiri secara administratif.

Membedakan laporan keuangan dengan dokumen sumber

Di sinilah perlu dibuat pembedaan penting.

Pertama, laporan keuangan wajib diberikan

Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 mewajibkan Pengelola menyerahkan laporan keuangan triwulanan kepada Pengurus dan Pengawas PPPSRS serta menyampaikannya kepada pemilik. Pengelola juga wajib menyerahkan laporan kegiatan pengelolaan triwulanan kepada Pengurus dan Pengawas.

Pemilik bahkan secara tegas mempunyai hak memperoleh :

* laporan kegiatan pengelolaan tahunan;

* laporan keuangan triwulanan; dan

* laporan keuangan tahunan yang telah diaudit oleh akuntan publik.

Pengelola juga diwajibkan menggunakan sistem informasi pelaporan yang terkomputerisasi dan dapat diakses anggota PPPSRS.

Dalam pedoman anggaran dasar dan anggaran rumah tangga yang menjadi lampiran Permen tersebut, setiap anggota berhak melihat laporan keuangan triwulanan dan tahunan secara daring. Apabila belum tersedia secara daring, Pengurus wajib menyampaikannya; bila tidak disampaikan, anggota dapat meminta secara tertulis dan harus dijawab paling lama tujuh hari kalender.

Dengan demikian, apabila larangan inspect-only atau “hanya boleh diperiksa di tempat” diterapkan terhadap laporan keuangan triwulanan dan laporan keuangan tahunan yang telah diaudit, ketentuan itu berpotensi bertentangan langsung dengan hak anggota dan kewajiban Pengurus serta Pengelola.

Kedua, dokumen sumber dapat diberi pengamanan.

Posisi hukum berbeda untuk dokumen sumber seperti : rekening koran; faktur; kuitansi; daftar gaji; kontrak vendor; dokumen tender; data nomor rekening; KTP atau identitas pekerja; dokumen yang memuat tanda tangan dan nomor telepon pribadi.

Peraturan tidak secara eksplisit menyatakan bahwa setiap anggota bebas membawa pulang atau mempublikasikan seluruh dokumen sumber tersebut. Oleh karena itu, pemeriksaan di ruang khusus, pencatatan siapa yang mengakses, pemberian tanda air, dan penyamaran data pribadi dapat menjadi pembatasan yang wajar.

Namun, pembatasan tersebut tidak boleh membuat pengawas gagal menjalankan tugas. Pengawas tetap harus dapat memperoleh salinan terbatas, kutipan relevan, atau dokumen yang telah disamarkan datanya apabila diperlukan untuk audit, laporan pengawasan, pemeriksaan pemerintah, penyelesaian sengketa, maupun proses hukum.

Titik-titik klausul yang bermasalah

Klausul dalam dokumen Penilaian hukum

Permintaan tertulis dan akses paling lambat tiga hari kerja Pada dasarnya wajar dan justru memberi kepastian waktu

Dokumen hanya diperiksa di tempat. Dapat diterapkan terhadap dokumen sumber yang sensitif, tetapi tidak boleh berlaku mutlak terhadap laporan yang wajib diberikan.

Larangan fotokopi, pemindaian, foto, dan penggandaan dalam bentuk apa pun. Terlalu luas apabila tidak menyediakan mekanisme salinan resmi, salinan tersamar, atau salinan untuk kepentingan audit dan pembuktian.

Pengawas hanya boleh mencatat nomor, tanggal, nilai, dan pihak tanpa mengutip isi Berpotensi melumpuhkan pembuktian karena persoalan hukum sering terletak pada bunyi klausul, bukan sekadar nomor dokumen

Laporan pengawas tidak boleh melampirkan dokumen asli atau salinan. Dapat membuat temuan tidak dapat diverifikasi oleh anggota dan musyawarah

Penyampaian kepada pihak luar harus memperoleh persetujuan musyawarah. Masuk akal untuk publikasi umum, tetapi tidak boleh menghalangi laporan kepada instansi teknis, auditor, aparat penegak hukum, pengadilan, atau penasihat hukum yang terikat kerahasiaan.

Pelanggaran langsung diancam pemberhentian Bermasalah apabila dilakukan tanpa pemeriksaan, hak menjawab, pembelaan, dan keputusan oleh organ yang berwenang

Kerahasiaan berlaku selamanya untuk seluruh isi dokumen. Terlalu luas ; kewajiban permanen seharusnya hanya berlaku terhadap data pribadi atau informasi yang memang tetap rahasia.

Undang-Undang Perlindungan Data Pribadi tidak boleh dijadikan selimut untuk semua dokumen

Penyebutan Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2022 tentang Pelindungan Data Pribadi dalam klausul tersebut perlu diuji secara hati-hati.

Data pribadi adalah data mengenai orang perseorangan yang dapat mengidentifikasi orang tersebut, baik secara langsung maupun tidak langsung. Undang-undang ini antara lain melindungi data identitas, data kesehatan, biometrik, genetika, catatan kejahatan, data anak, serta data keuangan pribadi.

Namun, tidak setiap informasi PPPSRS otomatis merupakan data pribadi. Contohnya :

* nilai kontrak kebersihan;

* biaya perawatan lift;

* biaya jasa keamanan;

* harga pembelian pompa;

* pembayaran kepada badan usaha;

* anggaran tahunan PPPSRS;

* besarnya dana endapan;

* laporan audit organisasi.

Informasi tersebut pada dasarnya merupakan informasi pengelolaan badan hukum PPPSRS, meskipun beberapa lampirannya mungkin memuat nama, tanda tangan, rekening, atau identitas perseorangan.

Karena itu, solusi hukumnya bukan menyembunyikan keseluruhan dokumen, melainkan melakukan penyamaran atau penghapusan bagian data pribadi, yang biasa disebut redaksi data : misalnya menutup nomor KTP, nomor rekening pribadi, alamat rumah, tanda tangan, dan nomor telepon.

Pasal 65 UU Pelindungan Data Pribadi melarang perolehan, pengumpulan, pengungkapan, dan penggunaan data pribadi secara melawan hukum. Ketentuan itu tidak dapat ditafsirkan bahwa pengawas yang memperoleh akses resmi untuk menjalankan tugas organisasi otomatis melakukan pelanggaran. Yang harus dinilai ialah dasar kewenangannya, tujuan penggunaan, keamanan penyimpanan, serta apakah informasi disebarkan melampaui kepentingan pengawasan.

Dengan kata lain, UU Pelindungan Data Pribadi melindungi manusia dari penyalahgunaan data, bukan melindungi transaksi organisasi dari pengawasan yang sah.

Ancaman pemberhentian tidak boleh dijatuhkan sepihak

Dokumen terlampir menyebut penyebarluasan informasi sebagai pelanggaran berat yang dapat dikenai pemberhentian dari jabatan Pengawas.

Masalahnya, Pengurus dan Pengawas PPPSRS dipilih serta ditetapkan melalui musyawarah dan bertanggung jawab kepada anggota dalam musyawarah. Permen PKP juga menegaskan bahwa musyawarah merupakan forum pengambilan keputusan tertinggi anggota PPPSRS. Tata cara pemberian teguran dan sanksi organisasi harus diatur dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga.

Oleh sebab itu, pemberhentian tidak seharusnya terjadi otomatis hanya berdasarkan penilaian sepihak pengurus atau pengelola. Setidaknya harus tersedia :

* pemberitahuan tertulis mengenai tuduhan;

* penjelasan dokumen atau informasi yang dianggap dibocorkan;

* kesempatan bagi Pengawas untuk memberikan jawaban;

* pemeriksaan apakah informasi itu benar-benar rahasia;

* penilaian apakah penyampaian dilakukan untuk kepentingan pribadi atau untuk melaporkan dugaan pelanggaran;

* keputusan oleh organ yang berwenang menurut AD/ART dan musyawarah;

* serta mekanisme keberatan.

Tanpa prosedur tersebut, klausul pemberhentian dapat berubah menjadi alat intimidasi terhadap pengawas yang kritis.

Kerahasiaan tidak boleh menghalangi pelaporan pelanggaran

Larangan memberikan informasi kepada “pihak luar PPPSRS” juga harus memiliki pengecualian yang jelas. Istilah pihak luar terlalu luas karena dapat mencakup :

* dinas perumahan atau instansi teknis pemerintah daerah;

* Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman;

* auditor independen;

* akuntan publik;

* advokat;

* notaris;

* kepolisian;

* kejaksaan;

* pengadilan;

* Ombudsman Republik Indonesia.

Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 memberi tugas kepada pemerintah pusat dan pemerintah daerah untuk menampung dan memfasilitasi pengaduan masyarakat, mengidentifikasi permasalahan pengelolaan rumah susun, serta memberikan rekomendasi penyelesaian.

Maka, suatu aturan internal tidak selayaknya mensyaratkan persetujuan musyawarah terlebih dahulu sebelum pengawas dapat melaporkan dugaan tindak pidana, pemalsuan dokumen, penggelapan dana, konflik kepentingan, atau pelanggaran administratif kepada lembaga yang berwenang.

Publikasi sembarangan di media sosial tentu berbeda dengan laporan resmi kepada aparat atau instansi pemerintah. Keduanya tidak boleh diperlakukan sebagai tindakan yang sama.

Solusi Hukum yang Disarankan

1. Lakukan pemeriksaan terhadap naskah lengkap.

Satu halaman belum cukup untuk menyimpulkan bahwa seluruh perjanjian atau AD/ART batal. Perlu diperiksa :

* judul dan kedudukan dokumen;

* siapa yang menetapkannya;

* apakah disetujui dalam musyawarah;

* berita acara dan kuorum musyawarah;

* akta notaris PPPSRS;

* AD/ART yang tercatat pada instansi teknis;

* hubungan dokumen tersebut dengan kontrak Pengelola;

* peraturan daerah tempat rumah susun berada.

2. Pisahkan dokumen menjadi tiga kategori

Dokumen yang terbuka bagi anggota :

* laporan keuangan triwulanan,

* laporan tahunan yang telah diaudit,

* laporan kegiatan pengelolaan, anggaran, dan pertanggungjawaban dana.

Dokumen terbatas : kontrak vendor, penawaran harga, rekening koran, dokumen tender, serta bukti transaksi yang hanya dapat diakses untuk kepentingan pengawasan.

Dokumen rahasia atau mengandung data pribadi : KTP, data rekening pribadi, data kesehatan, nomor telepon, tanda tangan, dan data personal lain yang harus ditutup sebelum dokumen diberikan.

3. Sediakan ruang data yang aman

Pengurus dapat menyediakan ruang pemeriksaan fisik atau sistem digital dengan :

* nama pengguna khusus;

* pencatatan waktu akses;

* tanda air pada dokumen;

* larangan mengubah dokumen;

* salinan tersamar;

* pernyataan kerahasiaan;

* penyimpanan pada perangkat PPPSRS.

Dengan demikian, keamanan informasi tetap terjaga tanpa menghilangkan fungsi pengawasan.

4. Berikan pengecualian untuk kepentingan hukum

Klausul harus menegaskan bahwa larangan penyebarluasan tidak berlaku terhadap penyampaian dengan itikad baik kepada :

* musyawarah anggota;

* auditor;

* instansi teknis pemerintah;

* Ombudsman;

* penasihat hukum yang terikat kerahasiaan profesi;

* aparat penegak hukum; dan

* pengadilan.

5. Ubah mekanisme sanksi

Sanksi harus bertingkat dan proporsional : teguran, pemeriksaan, hak menjawab, keputusan organisasi, serta pertanggungjawaban dalam musyawarah. Pemberhentian tidak boleh otomatis hanya karena Pengurus menyatakan telah terjadi kebocoran.

6. Ajukan perubahan melalui musyawarah

Pengawas atau anggota dapat menyampaikan keberatan tertulis kepada Pengurus dengan permintaan agar perubahan klausul dimasukkan sebagai agenda musyawarah. Bahan yang akan dibahas dan ditetapkan dalam musyawarah wajib dilampirkan bersama undangan, sehingga anggota dapat mempelajarinya terlebih dahulu.

Apabila keberatan tidak ditanggapi, pengaduan dapat disampaikan kepada instansi teknis bidang perumahan di pemerintah kabupaten, kota, atau provinsi sesuai lokasi rumah susun.

Contoh rumusan pengganti

“Pengawas PPPSRS berhak memperoleh akses terhadap seluruh laporan dan dokumen pendukung yang diperlukan secara wajar untuk menjalankan fungsi pengawasan. Laporan keuangan triwulanan dan laporan keuangan tahunan yang telah diaudit wajib tersedia bagi anggota PPPSRS. Dokumen sumber yang memuat data pribadi dapat diberikan dalam bentuk salinan tersamar, bertanda air, atau diperiksa melalui ruang data yang aman. Larangan penyebarluasan tidak berlaku terhadap laporan yang disampaikan dengan itikad baik kepada musyawarah anggota, auditor, instansi pemerintah, penasihat hukum yang terikat kerahasiaan profesi, aparat penegak hukum, atau pengadilan. Sanksi hanya dapat dijatuhkan setelah pemeriksaan yang adil, pemberian hak menjawab, dan keputusan organ PPPSRS yang berwenang sesuai anggaran dasar dan anggaran rumah tangga.”

Sumber literasi :

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagaimana telah diubah melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023; Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, yang menempatkan ketentuan internal PPPSRS tetap di bawah peraturan perundang-undangan; Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta PPPSRS, khususnya ketentuan mengenai hak pemilik, kewajiban pelaporan, tugas Pengawas, musyawarah, transparansi, dan akuntabilitas—serta Pasal 100 yang mencabut Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2021; dan Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2022 tentang Pelindungan Data Pribadi.

Retak di Dinding, Retak dalam Tata Kelola. Siapa yang bertanggung jawab dan seberapa sah aturan dibuat ? https://onoini.id/berita/i73g08cptzoadhv

*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.

Kemandirian Saksi Ahli di PTUN : Analisis Kritis Kasus Kalibata City https://inewsfakta.com/kemandirian-saksi-ahli-di-ptun-analisis-kritis-kasus-kalibata-city/