Penghuni Apartemen Juga Berhak Mengkritik dan Menggugat : Bukan Hanya Pemilik Unit

INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 19-5-2026 – Di banyak apartemen di Indonesia, masih terdapat pola pikir lama bahwa hanya “pemilik unit” yang dianggap berhak mengeluhkan persoalan operasional, mal-administrasi, atau dugaan pelanggaran tata kelola rumah susun. Akibatnya, ketika penghuni aktif menyampaikan kritik, protes, atau pengaduan, tekanan justru sering dialihkan kepada pemilik unit—mulai dari intimidasi administratif, pembatasan akses layanan, hingga relasi sosial yang dibuat tidak nyaman.

Padahal, dalam sistem hukum rumah susun di Indonesia saat ini, posisi “penghuni” bukanlah pihak yang tidak memiliki hak. Penghuni memiliki hubungan hukum nyata dengan rumah susun karena mereka tinggal, menggunakan fasilitas bersama, membayar kewajiban tertentu, dan terdampak langsung oleh setiap keputusan operasional pengelolaan.

Dalam konteks Apartemen Mediterania Garden Residences 2 (MGR 2), prinsip tersebut bahkan secara eksplisit tercermin dalam Anggaran Dasar (AD) dan Anggaran Rumah Tangga (ART) PPPSRS MGR 2 sendiri.

Penghuni Diakui Secara Hukum dalam Sistem Rumah Susun

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun tidak hanya mengenal “pemilik”, tetapi juga “penghuni”. Bahkan filosofi pengelolaan rumah susun dibangun atas kepentingan kehidupan bersama antara pemilik dan penghuni.

Dalam AD PPPSRS MGR 2, definisi penghuni dijelaskan secara tegas sebagai pihak yang menempati atau memanfaatkan satuan rumah susun.

Lebih jauh, AD tersebut juga menegaskan bahwa anggota perhimpunan mencakup :

* pemilik penghuni,

* penghuni bukan pemilik,

* dan pemilik tidak menghuni.

Ini berarti struktur hukum internal MGR 2 sendiri mengakui eksistensi dan kepentingan hukum penghuni, bukan hanya investor atau pemilik unit.

Secara logika hukum, hal ini sangat penting.

Sebab yang mengalami :

* air mati,

* lift rusak,

* keamanan buruk,

* ketidakjelasan SOP problem solving,

* kerugian penghuni akibat buruk (kerusakan) dari luar unit rusun,

* pungutan bermasalah,

* kebisingan, polusi udara (asap rokok),

* dugaan penyalahgunaan dana,

* akses fasilitas terganggu,

* atau mal-administrasi pengelolaan,

adalah orang yang tinggal dan menggunakan lingkungan tersebut sehari-hari. Dalam banyak kasus, justru penghuni yang paling terdampak langsung dibanding pemilik absentee owner yang bahkan tidak tinggal di lokasi.

Hak Mengkritik dan Mengadu Bukan Monopoli Pemilik

Dalam prinsip negara hukum berdasarkan Pasal 1 ayat (3) UUD 1945, setiap orangĺ memiliki hak memperoleh perlindungan hukum dan kepastian hukum.

Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 juga menjamin hak setiap orang untuk bertempat tinggal dan memperoleh lingkungan hidup yang baik dan sehat.

Sedangkan Pasal 28E ayat (3) menjamin kebebasan menyampaikan pendapat.

Karena itu, ketika penghuni apartemen :

* mengkritik pengelolaan,

* mempertanyakan transparansi,

* meminta laporan,

* mengadukan dugaan mal-administrasi,

* atau menggugat dugaan pelanggaran hukum,

maka tindakan tersebut merupakan bagian dari hak konstitusional warga negara.

Apalagi dalam AD PPPSRS MGR 2 sendiri disebutkan bahwa tujuan perhimpunan adalah menciptakan kerukunan, ketertiban, dan kehidupan rumah susun yang selaras.

Pengurus bahkan diwajibkan :

* membina anggota,

* menjaga transparansi,

* menyampaikan laporan,

* dan menjalankan administrasi yang baik.

Artinya, kritik terhadap pengelolaan bukan ancaman terhadap rumah susun, melainkan bagian dari mekanisme kontrol sosial dan tata kelola sehat.

Mal-administrasi Bisa Dilaporkan Oleh Pihak yang Dirugikan Langsung

Dalam perspektif hukum administrasi dan pelayanan publik, mal-administrasi tidak mensyaratkan bahwa pelapor harus pemilik aset.

Yang menjadi ukuran adalah :

1. adanya tindakan administrasi yang buruk,

2. penyalahgunaan kewenangan,

3. pengabaian kewajiban,

4. diskriminasi,

5. pelayanan tidak layak,

6. atau tindakan yang merugikan pihak yang terdampak.

Karena penghuni mengalami langsung dampak operasional, maka penghuni memiliki legal interest atau kepentingan hukum nyata.

Hal ini sejalan dengan :

* UU No. 37 Tahun 2008 tentang Ombudsman RI,

* UU No. 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik,

* serta asas-asas umum pemerintahan yang baik (AUPB).

Dalam praktik modern hukum perumahan vertikal, hubungan hukum tidak lagi dipandang semata berdasarkan sertifikat kepemilikan, tetapi juga berdasarkan penggunaan, penguasaan, dan dampak nyata terhadap kehidupan sehari-hari.

Tidak Boleh Ada Gangguan kepada Pemilik Karena Penghuni Bersikap Kritis

Salah satu persoalan yang sering muncul di apartemen adalah ketika penghuni aktif bersuara, tekanan justru diarahkan kepada pemilik unit. Padahal secara hukum, hal tersebut problematik.

Jika penghuni :

* menyampaikan kritik,

* membuat pengaduan,

* meminta informasi,

* atau melaporkan dugaan pelanggaran,

maka respons pengelola seharusnya adalah menjawab substansi persoalan, bukan melakukan tindakan represif terselubung terhadap pemilik unit.

Apabila terjadi :

* intimidasi,

* diskriminasi layanan,

* penghambatan hak penggunaan,

* tekanan administratif,

* atau tindakan pembalasan,

maka hal tersebut justru dapat memperkuat dugaan mal-administrasi maupun perbuatan melawan hukum.

Terlebih lagi, AD dan ART PPPSRS MGR 2 menempatkan pengelola dan pengurus sebagai pihak yang wajib menjaga ketertiban, pelayanan, administrasi, dan hubungan yang selaras antar penghuni.

Rumah Susun Bukan Sistem Feodal

Banyak konflik rumah susun di Indonesia sebenarnya lahir dari benturan paradigma.

Sebagian pengelolaan masih memandang penghuni sebagai pihak pasif yang hanya wajib membayar IPL dan mengikuti aturan. Padahal secara hukum modern, rumah susun adalah ekosistem kepemilikan bersama yang wajib dikelola secara transparan, akuntabel, dan partisipatif.

UU Rumah Susun justru menempatkan PPPSRS sebagai badan hukum demokratis yang mewakili kepentingan kolektif penghuni dan pemilik, bukan alat kekuasaan tertutup.

Karena itu, kritik warga apartemen tidak boleh dianggap sebagai gangguan, melainkan sebagai bagian penting dari mekanisme pengawasan sosial agar :

* pengelolaan tetap profesional,

* keuangan tetap transparan,

* pelayanan tetap layak,

* dan kekuasaan tidak berjalan tanpa kontrol.

Dalam negara hukum, loyalitas utama bukan kepada pengelola, melainkan kepada hukum, tata kelola yang baik, dan kepentingan bersama seluruh penghuni rumah susun.

Dasar Hukum dan Literatur :

* UUD 1945 Pasal 1 ayat (3), Pasal 28E ayat (3), Pasal 28H ayat (1)

* UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

* UU No. 37 Tahun 2008 tentang Ombudsman RI

* UU No. 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik

* PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun

* Pergub DKI Jakarta No. 132 Tahun 2018 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik

* AD PPPSRS MGR 2

* ART PPPSRS MGR 2

*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.

(Red/HB)