INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 26-5-2026 – Di atas kertas, sistem rumah susun di Indonesia sebenarnya dibangun dengan gagasan yang cukup ideal. Negara membentuk berbagai aturan untuk melindungi hak penghuni, mengatur tata kelola bersama, hingga menciptakan kehidupan vertikal yang tertib dan berkeadilan. Namun dalam praktiknya, konflik rumah susun justru terus berulang hampir di berbagai kota besar: sengketa IPL, transparansi keuangan, perebutan kendali PPPSRS/P3SRS, dugaan mal-administrasi pengelola, intimidasi sosial, hingga warga yang kesulitan memperoleh dokumen dasar operasional bangunan.
Ironisnya, banyak konflik tersebut tidak selesai karena semua pihak terlalu sibuk mempertahankan posisi moral masing-masing, tetapi minim pendekatan pragmatis yang realistis dan terukur.
Dalam konteks ini, problem rumah susun di Indonesia sebenarnya bukan hanya problem hukum atau administrasi, tetapi juga problem psikologi sosial, budaya kekuasaan, dan kegagalan membangun keseimbangan antara idealisme, pragmatisme, dan empati.
Ketika Regulasi Ideal Bertemu Realitas Kekuasaan
Secara normatif, berbagai aturan seperti :
* Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat melalui UU Rumah Susun,
* PP tentang penyelenggaraan rumah susun,
* hingga berbagai Pergub dan Permen,
telah mengatur :
* hak penghuni,
* fungsi PPPSRS,
* kewajiban pengelola,
* transparansi,
* dan pembinaan pemerintah.
Namun persoalan utama muncul pada tiga lapisan besar :
1. Regulasi yang Ideal tetapi Lemah dalam Eksekusi
Banyak aturan dibuat dengan asumsi bahwa semua pihak akan bertindak rasional dan jujur. Padahal dalam praktik :
* ada konflik kepentingan ekonomi,
* ketimpangan informasi,
* ketergantungan penghuni terhadap utilitas,
* dan budaya birokrasi yang sering lebih administratif daripada solutif.
Akibatnya, aturan menjadi “hiasan normatif” yang sulit diterapkan secara konsisten.
2. Idealisme Warga vs Realitas Kekuatan Operasional
Sebagian warga menuntut transparansi penuh dan penegakan aturan secara total. Secara moral tuntutan ini benar.
Namun dalam realitas :
* pengelolaan rumah susun adalah sistem operasional kompleks 24 jam,
* melibatkan vendor,
* tenaga keamanan,
* engineering,
* utilitas,
* cashflow,
* hingga risiko sosial massal.
Ketika konflik berubah menjadi perang ego atau perang narasi moral, sistem operasional bisa lumpuh dan semua pihak akhirnya dirugikan.
3. Budaya Oportunisme dalam Tata Kelola
Di banyak kasus rumah susun, problem terbesar bukan pragmatisme, melainkan oportunisme. Misalnya :
* menggunakan aturan hanya saat menguntungkan,
* memakai jargon “demi warga” tetapi sebenarnya demi kelompok,
* menolak transparansi sambil mengklaim profesionalisme,
* atau memainkan konflik horizontal antar penghuni.
Inilah yang membuat konflik rumah susun sering berubah menjadi konflik sosial berkepanjangan, bukan sekadar sengketa administrasi.
Mengapa Banyak Konflik Rumah Susun Tidak Pernah Selesai ?
Secara sistemik, banyak konflik rusun gagal selesai karena semua pihak bergerak dengan logika berbeda :
* Pihak >> Logika Dominan
* Penghuni >> Keadilan & hak
* Pengelola >> Stabilitas operasional
* Pemerintah >> Redam konflik
* Investor/developer >> Stabilitas aset
* Oknum tertentu >> Kepentingan kelompok
Masalahnya, tidak ada “bahasa bersama”.
Akibatnya :
* warga merasa diabaikan,
* pengelola merasa diserang,
* pemerintah sibuk mediasi formal,
* dan konflik terus berputar tanpa solusi struktural.
Dalam ilmu resolusi konflik, kondisi ini disebut multi-interest deadlock — kebuntuan akibat semua pihak hanya mempertahankan sudut pandangnya sendiri.
Solusi Tidak Bisa Hanya Idealis
Di sinilah pendekatan pragmatis menjadi penting.
Pragmatis bukan berarti menyerah terhadap pelanggaran. Pragmatis berarti :
* memetakan prioritas,
* memilih pertempuran strategis,
* membangun tahapan solusi,
* dan menciptakan perubahan yang realistis dijalankan.
Banyak gerakan warga gagal bukan karena tuntutannya salah, tetapi karena :
* target terlalu besar sekaligus,
* tidak ada roadmap,
* tidak ada dokumentasi rapi,
* atau terlalu emosional sehingga mudah dipatahkan secara administratif.
Padahal perubahan besar dalam tata kelola biasanya lahir dari akumulasi langkah kecil yang konsisten.
Formula Solusi Rumah Susun: Idealisme + Pragmatisme + Empati
1. Idealisme Sebagai Arah
Warga tetap perlu mempertahankan prinsip :
* transparansi,
* akuntabilitas,
* hak penghuni,
* keselamatan bangunan,
* dan kepastian hukum.
Tanpa idealisme, masyarakat mudah apatis.
Namun idealisme harus diterjemahkan menjadi target konkret :
* akses dokumen,
* audit,
* SOP,
* forum resmi,
* atau mekanisme pengawasan.
Bukan sekadar kemarahan kolektif.
2. Pragmatisme Sebagai Strategi
Gerakan warga perlu memahami :
* struktur kekuasaan,
* jalur administrasi,
* prioritas hukum,
* dan momentum politik.
Contoh pendekatan pragmatis :
* fokus pada satu isu yang paling mudah dibuktikan,
* membangun arsip administratif lengkap,
* mengedukasi penghuni perlahan,
* menggunakan media secara terukur,
* dan membangun tekanan berbasis data, bukan emosi.
Dalam banyak kasus, kekuatan dokumentasi lebih efektif daripada kemarahan massal.
3. Empati Sebagai Pengaman Sosial
Ini bagian yang paling sering hilang.
Baik warga maupun pengelola sering saling melihat sebagai “musuh”. Padahal :
* security tetap pekerja,
* staf administrasi tetap manusia,
* penghuni juga memiliki tekanan ekonomi,
* dan pengelola pun menghadapi tekanan operasional.
Tanpa empati, konflik rumah susun mudah berubah menjadi perang sosial yang toksik.
Empati bukan berarti lemah. Empati berarti memahami bahwa solusi jangka panjang memerlukan stabilitas sosial, bukan hanya kemenangan sesaat.
Peran Pemerintah : Dari Mediator Pasif Menjadi Regulator Aktif
Salah satu kritik terbesar terhadap sistem rumah susun saat ini adalah pemerintah sering hanya berfungsi sebagai “pemadam konflik”, bukan pembangun sistem.
Padahal dalam negara modern, pemerintah seharusnya :
* aktif membangun standar transparansi digital,
* membuat audit wajib berkala,
* memperkuat perlindungan penghuni,
* memperjelas batas kewenangan pengelola,
* dan mempercepat penyelesaian sengketa administratif.
Tanpa reformasi sistemik, konflik rumah susun akan terus berulang lintas generasi karena akar persoalannya tidak pernah disentuh.
Masa Depan Rumah Susun Indonesia : Pertarungan Budaya
Pada akhirnya, problem rumah susun di Indonesia bukan hanya soal bangunan, IPL, atau rapat penghuni.
Ini adalah pertarungan budaya :
* antara transparansi melawan budaya tertutup,
* antara partisipasi melawan oligarki kecil,
* antara empati melawan ego sektoral,
* dan antara solusi nyata melawan retorika kosong.
Karena itu, solusi rumah susun tidak cukup hanya dengan aturan baru. Yang lebih penting adalah membangun budaya baru :
* budaya dokumentasi,
* budaya dialog,
* budaya transparansi,
* budaya profesionalisme,
dan budaya menyelesaikan masalah tanpa harus menghancurkan kehidupan sosial bersama.
Jika idealisme adalah arah perjuangan, maka pragmatisme adalah cara bertahan di medan nyata. Dan tanpa empati, keduanya hanya akan berubah menjadi konflik tanpa akhir.
Sumber literasi tulisan ini merujuk pada konsep pragmatisme sosial dan empati dalam dokumen “Bedah Makna dan Praktik Pragmatisme dalam Kehidupan Sehari-hari” , dikaitkan dengan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, PP No. 13 Tahun 2021, Permen PUPR No. 14 Tahun 2021, kajian resolusi konflik sosial, teori governance modern, serta praktik tata kelola komunitas permukiman vertikal di Indonesia.
*** 1 karya jurnalis dari H.Bataya sebagai upaya edukasi warga dan tanggungjawab sebagai ketua Yayasan Karya Peduli Warga (www.karyapeduli.com) di bidang sosial dan kemanusiaan yang bersumber dari pengamatan dan pelayanan sosial ditambah studi literasi. Bila ada masukan, sanggahan atau koreksi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
