INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 3-4-2026 – Lima warga apartemen Kalibata City mengajukan gugatan PTUN kepada DPRKP Jakarta dan P3SRS Kalibata City dengan nomor Perkara Tata Usaha Negara no.28/G/2026/PTUN.JKT.
Pengembang apartemen Kalibata City, superblok seluas 12 hektar di Jakarta Selatan, adalah Agung Podomoro Land (APL) melalui anak usahanya, PT Pradani Sukses Abadi. Proyek ini dibangun bekerja sama dengan Synthesis Development pada tahun 2008-2010, mencakup 18 tower (Kalibata Residence, Regency, Green Palace) serta mal. Jumlah Unit & Tower : sekitar 11.500 – 18.000 unit dalam 18-19 tower (termasuk Residence, Regency, dan Green Palace). Memakai Inner City Management (merk dari pt.Prima Buana Internusa) sebagai operasional pengelolaan selama hampir (sekitar) 20 tahun.
Dalam praktik tata kelola rumah susun di Indonesia, konflik antara warga, pengelola, dan pemerintah bukanlah hal baru. Namun, ketika konflik tersebut masuk ke ranah hukum melalui gugatan di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN), persoalan tersebut naik kelas: dari sekadar konflik internal menjadi isu administrasi negara dan perlindungan hak warga negara.
Dokumen gugatan yang diajukan pada 28 Januari 2026 ini menggambarkan secara jelas bagaimana sebuah keputusan administratif pemerintah dapat dipersoalkan karena diduga melanggar hukum dan asas tata kelola yang baik.
Akar Masalah : Legalitas PPPSRS yang Dipertanyakan
Objek sengketa dalam perkara ini adalah Surat Keterangan Pencatatan PPPSRS Kalibata City Nomor 1477/RR.02.04 tertanggal 26 Maret 2025 yang diterbitkan oleh Dinas Perumahan DKI Jakarta.
Secara prinsip, PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) adalah lembaga representatif warga yang memiliki fungsi strategis :
* Mengelola kepentingan bersama
* Menentukan kebijakan internal (termasuk IPL)
* Menjadi wadah demokrasi penghuni
Namun dalam kasus ini, para penggugat menilai bahwa proses pembentukan PPPSRS tersebut cacat hukum sejak awal, khususnya pada aspek :
* Daftar Pemilih Tetap (DPT) tidak diverifikasi secara sah
* Tim verifikasi tidak menjalankan fungsi sebagaimana aturan
* Musyawarah tetap dilakukan meski proses administratif belum sah
Hal ini bertentangan dengan ketentuan dalam :
* Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
* Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 132 Tahun 2018
serta perubahan melalui Pergub 133/2019 dan Pergub 70/2021
Dimensi Hukum : Apa Itu Keputusan Tata Usaha Negara ?
Dalam hukum administrasi Indonesia, keputusan pemerintah yang bisa digugat di PTUN disebut Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN). Mengacu pada :
* Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara
* Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan
Suatu keputusan dianggap KTUN jika :
* Bersifat tertulis
* Dikeluarkan pejabat pemerintah
* Bersifat konkret, individual, dan final
* Menimbulkan akibat hukum
Dalam perkara ini, para penggugat menilai bahwa SK pencatatan PPPSRS memenuhi semua unsur tersebut—sehingga sah untuk digugat di PTUN.
Masalah Inti : Demokrasi yang “Dipatahkan”
Salah satu poin paling krusial dalam gugatan ini adalah hilangnya hak partisipasi warga.
Para penggugat menyatakan :
* Tidak dilibatkan dalam proses pemilihan
* Tidak memiliki akses terhadap DPT
* Tidak diberi kesempatan untuk memilih atau dipilih
Akibatnya, legitimasi PPPSRS yang terbentuk menjadi dipertanyakan.
Dalam perspektif ilmu politik dan hukum, kondisi ini dapat disebut sebagai :
“ defisit demokrasi dalam struktur organisasi publik semi-privat ”
PPPSRS memang bukan lembaga negara, tetapi memiliki fungsi publik yang besar—sehingga prinsip demokrasi tetap wajib dijaga.
Pelanggaran AUPB : Ketika Negara Dinilai Lalai
Gugatan ini juga menyoroti pelanggaran terhadap Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik (AUPB), yang diatur dalam UU Administrasi Pemerintahan.
Beberapa pelanggaran yang didalilkan :
1. Asas Kepastian Hukum
* Keputusan tidak diumumkan secara layak
* Ada dua SK untuk objek yang sama
* Warga tidak mengetahui status hukum secara jelas
2. Asas Kecermatan
* Tidak ada verifikasi DPT yang valid
* Data kepemilikan tidak diuji independen
* Tidak ada jejak administratif yang transparan
3. Asas Keterbukaan
* DPT tidak dipublikasikan
* Proses tidak transparan
* Warga tidak diberi akses informasi
4. Asas Kepentingan Umum
* Dampak dirasakan oleh ribuan penghuni
* Tidak ada tindakan korektif dari pemerintah
Dalam literatur administrasi publik, kondisi ini dikenal sebagai :
“ mal-administration by omission ”
(kelalaian pemerintah karena tidak bertindak)
Fenomena “Administrative Silence”
Salah satu aspek menarik adalah adanya sikap diam pemerintah setelah warga mengajukan keberatan administratif.
Dalam hukum administrasi modern :
* Diamnya pemerintah dapat dianggap sebagai keputusan fiktif
* Hal ini membuka ruang gugatan di PTUN
Konsep ini penting karena :
Negara tidak boleh “diam” ketika warga meminta keadilan.
Dampak Nyata : Dari IPL hingga Konflik Sosial
Masalah administratif ini tidak berhenti di atas kertas. Dampaknya langsung terasa oleh warga :
* Kenaikan IPL yang dianggap tidak wajar
* Kebijakan sepihak pengurus
* Konflik horizontal antar penghuni
Dalam perspektif sosiologi hunian vertikal :
Ketika legitimasi pengurus lemah, konflik sosial akan meningkat.
Makna Lebih Besar : Ujian Negara Hukum
Kasus ini sebenarnya bukan sekadar soal PPPSRS. Ini adalah refleksi dari pertanyaan yang lebih besar :
* Apakah pemerintah hadir untuk melindungi warga?
* Apakah prosedur hukum dijalankan secara benar?
* Apakah transparansi benar-benar diterapkan?
Dalam negara hukum (rechtstaat), setiap keputusan pemerintah harus dapat diuji—dan bila perlu, dibatalkan.
Dari Apartemen ke Prinsip Konstitusi
Gugatan ini menunjukkan bahwa :
Konflik di rumah susun bukan hanya masalah internal warga, tetapi bisa menjadi persoalan konstitusional.
Ketika hak partisipasi, transparansi, dan kepastian hukum dilanggar, maka jalur hukum menjadi satu-satunya jalan.
Dan di titik itulah, PTUN menjadi arena :
bukan sekadar menyelesaikan sengketa, tetapi menjaga marwah negara hukum.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
