INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 22-6-2026 – Di banyak kota besar di Indonesia, konflik antara penghuni apartemen, pengelola, dan pengembang sering kali berlangsung bertahun-tahun tanpa penyelesaian yang jelas. Keluhan mengenai transparansi, pelayanan, hak penghuni, hingga dugaan pelanggaran aturan pengelolaan rumah susun kerap berujung pada rapat, mediasi, atau surat-menyurat yang tidak menghasilkan perubahan nyata.
Namun, sebuah dokumen resmi Pemerintah Kota Surabaya menunjukkan bahwa pemerintah daerah sebenarnya memiliki instrumen wewenang yang dapat digunakan ketika pengelola rumah susun tidak mematuhi kewajibannya. Dalam kasus Apartemen Bale Hinggil, Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman serta Pertanahan Kota Surabaya telah merekomendasikan pencabutan izin usaha pengelola apartemen kepada instansi perizinan.
Dari Pengawasan Menuju Penegakan Hukum
Dokumen tersebut menjelaskan bahwa PT Tata Kelola Sarana selaku pengelola Apartemen Bale Hinggil dinilai melanggar kewajiban pengelola sebagaimana diatur dalam regulasi rumah susun yang berlaku. Sebelum sampai pada tahap rekomendasi pencabutan izin usaha, pemerintah terlebih dahulu menjatuhkan berbagai sanksi administratif secara bertahap, mulai dari peringatan tertulis hingga penundaan pelayanan perizinan dan non-perizinan.
Hal ini menunjukkan bahwa dalam sistem hukum administrasi modern, pencabutan izin bukanlah langkah pertama, melainkan langkah terakhir setelah pembinaan dan sanksi bertahap tidak dipatuhi.
Dalam teori administrasi publik, pendekatan ini dikenal sebagai progressive enforcement, yaitu penegakan hukum secara bertingkat. Tujuannya bukan semata-mata menghukum, melainkan memberi kesempatan kepada pihak yang melanggar untuk memperbaiki diri sebelum dikenakan sanksi yang lebih berat.
Mengapa Kasus Ini Menarik?
Kasus ini menarik karena memperlihatkan perbedaan antara pengawasan aktif dan pengawasan pasif.
Di banyak daerah, pemerintah sering kali hanya berperan sebagai mediator yang mempertemukan pihak-pihak yang berselisih. Pendekatan tersebut penting, tetapi sering menimbulkan kritik ketika pelanggaran yang terjadi sebenarnya telah memenuhi syarat untuk dikenakan sanksi administratif.
Dalam dokumen ini terlihat bahwa Pemerintah Kota Surabaya tidak berhenti pada fungsi mediasi. Pemerintah melakukan pemeriksaan, menjatuhkan sanksi administratif, mengevaluasi kepatuhan terhadap sanksi tersebut, lalu mengusulkan pencabutan izin usaha ketika perintah pemerintah tidak dijalankan.
Dari sudut pandang tata kelola pemerintahan (good governance), langkah tersebut menunjukkan penggunaan kewenangan negara secara lebih tegas untuk memastikan kepatuhan terhadap peraturan.
Pesan Penting bagi Pengelola Rumah Susun
Banyak pengelola apartemen beranggapan bahwa hubungan mereka hanya dengan penghuni atau pengembang. Padahal secara hukum, pengelola juga bertanggung jawab kepada negara.
Izin usaha bukan sekadar formalitas administrasi. Izin merupakan bentuk kepercayaan negara yang diberikan kepada badan usaha untuk menjalankan kegiatan tertentu. Ketika kewajiban hukum tidak dipenuhi, negara berhak mencabut izin tersebut.
Karena itu, pengelola rumah susun harus memahami bahwa :
* Kewajiban pengelolaan bukan pilihan, melainkan kewajiban hukum.
* Peringatan pemerintah bukan sekadar surat administratif biasa.
* Mengabaikan sanksi administratif dapat berujung pada pencabutan izin usaha.
* Reputasi perusahaan dapat terdampak jauh lebih besar dibanding biaya untuk mematuhi regulasi.
Pelajaran bagi Warga dan PPPSRS
Kasus ini juga memberikan pelajaran penting bagi warga dan PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun).
Pemerintah administrasi menyediakan mekanisme berupa pengawasan pemerintah daerah. Apabila ditemukan dugaan pelanggaran oleh pengelola, warga dapat :
1. Mengumpulkan bukti dan dokumentasi.
2. Menyampaikan pengaduan secara tertulis kepada instansi pembina rumah susun.
3. Meminta tindak lanjut pengawasan sesuai kewenangan pemerintah daerah.
4. Memantau pelaksanaan sanksi administratif yang dijatuhkan.
Dengan kata lain, penyelesaian masalah rumah susun tidak selalu harus dimulai dari ruang sidang. Dalam banyak kasus, mekanisme administrasi pemerintahan justru dapat menjadi jalur yang lebih cepat dan lebih efektif.
Siapa yang Mengelola Setelah Izin Dicabut ?
Bagian yang paling menarik dalam dokumen tersebut adalah penjelasan mengenai keberlanjutan pengelolaan setelah pencabutan izin usaha.
Pemerintah Kota Surabaya menjelaskan bahwa apabila izin pengelola dicabut, maka sebelum berakhirnya masa transisi dan sebelum terbentuknya PPPSRS, pengelolaan kembali menjadi tanggung jawab pelaku pembangunan atau pengembang sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Rumah Susun dan peraturan pelaksananya.
Artinya, pencabutan izin pengelola tidak berarti rumah susun menjadi tanpa pengelola. Regulasi telah menyiapkan mekanisme agar pelayanan kepada penghuni tetap berjalan.
Makna yang Lebih Besar
Kasus Bale Hinggil bukan hanya soal satu apartemen di Surabaya. Kasus ini menunjukkan bagaimana negara dapat menggunakan instrumen hukum administrasi untuk memastikan pengelolaan rumah susun berjalan sesuai aturan.
Di tengah meningkatnya jumlah apartemen dan rumah susun di Indonesia, kualitas tata kelola tidak lagi cukup bergantung pada itikad baik pengelola. Diperlukan pengawasan yang konsisten, transparansi, dan keberanian pemerintah untuk menegakkan aturan ketika terjadi pelanggaran.
Pada akhirnya, keberhasilan penyelenggaraan rumah susun bukan hanya ditentukan oleh megahnya bangunan, tetapi oleh kepastian hukum, akuntabilitas pengelola, perlindungan hak penghuni, dan keberanian pemerintah menjalankan fungsi pengawasan serta penegakan hukum secara nyata.
Literasi :
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun; Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta PPPSRS; Peraturan Wali Kota Surabaya Nomor 19 Tahun 2023 tentang Pembinaan dan Pengawasan terhadap PPPSRS; teori Good Governance dari United Nations Development Programme; teori Progressive Enforcement dalam hukum administrasi publik; serta Surat Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman serta Pertanahan Kota Surabaya Nomor 500.17/6065/436.7.4/2026 tanggal 5 Mei 2026 mengenai rekomendasi pencabutan izin usaha PT Tata Kelola Sarana.
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
