INEWSFAKTA.COM | Jakarta, 30-3-2026 – Jika pada bagian sebelumnya konflik berangkat dari pelanggaran aturan kegiatan , maka perkembangan terbaru (di hari yang sama) menunjukkan persoalan yang lebih konkret dan menyentuh langsung kepentingan pribadi warga : kerusakan kendaraan akibat kondisi lingkungan parkir.
Dari dokumentasi visual dan percakapan warga, terlihat adanya cairan atau residu yang menetes pada kendaraan hingga meninggalkan bekas permanen. Keluhan ini bukan kejadian tunggal, melainkan berulang.
“Aku kena 3x ini… kalau sudah lebih 1 bulan, ga bisa hilang.”
“Warga sudah bayar biaya parkir.”
Pernyataan tersebut menunjukkan adanya dua hal penting :
1. Kerugian nyata (material loss).
2. Relasi hak dan kewajiban antara warga dan pengelola.
Adapun penanganan perkara, yaitu salah satunya pada kualitas komunikasi oleh petugas layanan konsumen dan petugas keamanan yang terbiasa membiaskan (mengaburkan fokus) pokok permasalahan. Sebagai contoh : bila membahas perusakan kendaraan di area parkir apartemen , memang biasanya warga tidak percaya kualitas keamanan di area parkir , tidak (bukan) berarti tidak percaya kualitas keamanan di lokasi atau bidang lainnya dalam kawasan apartemen tersebut. Namun beberapa kali , petugas lapangan menjerumuskan korban seolah-olah tidak percaya kualitas keamanan (di seluruh) lokasi apartemen. Petugas lapangan seolah-olah sudah terlatih dalam menjawab aduan warga , namun biasanya mereka tidak menyertakan dasar hukum yang benar dan tepat (kecuali yang berkaitan dengan house rules) cenderung mengulang adu mulut dan 1 warga dihadapi oleh 3 petugas lapangan dalam proses adu mulut , kemudian dimasukkanlah argumen ad hominem. Hal ini membuktikan adanya itikad buruk yang dipelihara oleh pihak pengelola apartemen.
1. Dari Keluhan Individual Menjadi Masalah Struktural
Dalam perspektif ilmu sosial, keluhan yang berulang dan dialami banyak individu tidak lagi dapat dikategorikan sebagai kasus personal, melainkan telah menjadi :
➡️ Masalah struktural dalam sistem pengelolaan lingkungan
Fenomena ini dikenal dalam sosiologi sebagai : “Normalization of deviance”
(Kondisi di mana pelanggaran atau masalah berulang mulai dianggap biasa karena tidak ditangani dengan benar & tepat)
Akibatnya :
* Warga menjadi pasif atau terbiasa
* Pengelola tidak terdorong memperbaiki sistem
* Risiko kerusakan semakin meluas
2. Dimensi Hukum : Dari Kelalaian ke Tanggung Jawab Ganti Rugi
Dalam kerangka hukum Indonesia, kasus ini tidak bisa dianggap sepele.
A. Kewajiban Pengelola
Berdasarkan:
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
PP No. 13 Tahun 2021
Pengelola memiliki kewajiban :
✔ menjaga keamanan dan kenyamanan area bersama
✔ memastikan fasilitas tidak menimbulkan kerugian
✔ melakukan perawatan rutin
Jika terjadi kerusakan akibat kelalaian :
➡️ pengelola dapat dimintai pertanggungjawaban
B. Perbuatan Melawan Hukum (PMH)
Mengacu pada Pasal 1365 KUHPerdata
Setiap perbuatan yang :
* melanggar hukum
* menimbulkan kerugian
* akibat kelalaian atau kesalahan
➡️ wajib mengganti kerugian
Dalam konteks ini :
* adanya cairan merusak kendaraan
* kejadian berulang
* tidak ada tindakan pencegahan
dapat memenuhi unsur :
✔ kelalaian
✔ kerugian nyata
✔ hubungan sebab-akibat
C. Wanprestasi atas Layanan Berbayar
Pernyataan warga :
“ Warga sudah bayar biaya parkir ”
menegaskan adanya hubungan hukum berupa perjanjian jasa.
Artinya : ➡️ Pengelola wajib memberikan layanan parkir yang aman
Jika tidak : ➡️ dapat dikategorikan sebagai wanprestasi (ingkar janji)
3. Ketimpangan Relasi: Warga vs Pengelola
Dalam teori sosial modern, ini masuk dalam kategori “Power Imbalance” (ketimpangan kekuasaan)
Dimana :
* Warga = pihak yang dirugikan
* Pengelola = pihak yang menguasai sistem
Tanpa mekanisme kontrol :
➡️ keluhan warga sering diabaikan
➡️ penyelesaian bergantung pada “itikad baik”, bukan sistem
4. Risiko Lebih Besar Jika Dibiarkan
Jika tidak ditangani, dampaknya bukan hanya kerusakan kendaraan, tetapi berkembang menjadi :
1. Konflik horizontal antar warga
2. Hilangkan kepercayaan terhadap pengelola
3. Potensi gugatan hukum kolektif (class action)
4. Penurunan nilai properti
5. Rekomendasi Edukatif dan Strategis
A. Untuk Warga
* Dokumentasikan setiap kejadian (foto, waktu, lokasi)
* Laporkan secara tertulis (bukan hanya lisan)
* Bangun laporan kolektif (lebih kuat secara hukum)
B. Untuk Pengelola
* Audit sumber kerusakan
* Buat SOP penanganan kerusakan kendaraan
* Sediakan mekanisme kompensasi
C. Langkah Hukum (Jika Diperlukan)
1. Somasi kepada pengelola
2. Mediasi melalui PPPSRS
3. Gugatan PMH / wanprestasi
4. Laporan ke instansi terkait (DPRKP / Pemda)
Kasus ini memperlihatkan satu pola yang konsisten :
masalah kecil yang diabaikan akan berkembang menjadi krisis kepercayaan.
Ketika warga sudah membayar, maka itu bukan lagi sekadar fasilitas—melainkan hak yang wajib dilindungi secara hukum.
Dan ketika kerusakan terjadi berulang tanpa solusi, maka itu bukan lagi kecelakaan—
melainkan indikasi kegagalan sistem pengelolaan.
Sumber referensi :
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
PP No. 13 Tahun 2021
Pasal 1365 KUHPerdata
Teori sosiologi: Durkheim, Weber, Coser
*** Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi , silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
(Red/HB)
